عقد اجاره

تعریف عقد اجاره

معنی لغوی اجاره به معنای رهانیدن و به فریاد رسیدن می باشد که البته همانطور که ذکر کردیم این معنای لغوی کلمه اجاره می باشد، اما در تعریف حقوقی برابر با ماده ۴۶۶ قانون مدنی:

اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجر میشود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.

همه ما با معنی عرفی اجاره آشنا هستیم شخصی که مالک مال غیر منقول یا منقول می باشد (جهت مطالعه تخصصی اموال منقول و غیر منقول مقاله تقسیم بندی اموال مطالعه شود) در قبال گرفتن مبلغی وجه نقد و یا مال الاجاره به هر طریقی، مال خود را برای مدتی به شخصی که خواهان آن می باشد می دهد تا از منافع آن بهره برداری نماید و پس از آن مستاجر باید اقدام به تخلیه عین مستاجره یا استرداد آن نماید.

مورد اجاره

همانطور که ذکر کردیم مورد اجاره یا همان عین مستاجره می تواند اعم از مال منقول و غیر منقول باشد و یا حتی خدمات اشخاص نیز می تواند در قبال اجاره بها معین مال الاجاره واقع شود در همین راستا ماده ۴۶۷ قانون مدنی مقرر می دارد:

مورد اجاره ممکن است اشیا یا حیوان یا انسان باشد.

در این خصوص لازم به ذکر است که مفهوم اشیاء بسیاری از مفاهیم موضوعه را زیر مجموعه خود دارد که می‌تواند شامل خودرو منزل مسکونی باغ ویلا زمین و یا حتی اشیایی جزئی تر از جمله کیف کتاب دفتر تلفن و غیره باشد.

اجاره حیوان

در خصوص اجاره حیوان بسته به نحوه استفاده از حیوان میتوان هر جانداری را به اجاره گرفت. اما معمولاً زمانی که صحبت از اجاره حیوان می شود اولین چیزی که به ذهن ما متبادر می گردد اجاره حیوان جهت حمل و نقل و سوار شدن است که البته در زمان گذشته کاربرد بسیار بیشتری داشته چرا که وسیله حمل و نقل زمینی تنها حیوان بوده است که برای کشیدن گاری و یا سوار کردن بار بر آنها و یا جا به جا کردن افراد از آنها استفاده می شده است اما امروزه هر حیوانی بسته به نوع کاربرد آن قابلیت اجاره دادن را دارد. برای مثال از حیواناتی که در سیرک استفاده می شود شامل فیلم، میمون ، سگ و غیره توسط صاحبان سیرک اجاره داده شده و یا توسط ایشان اجاره می شوند.

همچنین ممکن است حیوانات زینتی مثل پرندگان از جمله طاووس، طوطی و غیره برای استفاده در باغ و یا عکس برداری و فیلم برداری مورد اجاره قرار بگیرند.

اجاره اشیا

در خصوص اجاره اشیا نیز قابل ذکر است در زمان کنونی هر شیئی را که بتوان از آن استفاده نمود در صورتی که  باعث خرابی و تضییع و تفریط آن نگردد قابل اجاره می باشد. برای مثال ممکن است از میوه انار که استفاده معمول آن خوردن می باشد در نمایشگاه‌های مختلف جهت نمایش به مردم استفاده شود و همچنین با گران شدن طلا در بازار کنونی تمایل به اجاره سرویس های طلا نسبت به گذشته افزایش یافته و خیلی از متقاضیان و مراجعه کنندگان به طلافروشی تقاضای اجاره طلا برای یک یا چند روز را دارند.

اجاره انسان

در اجاره انسان نیز لازم به ذکر است بسته به توانایی های انسان میتوان خدماتی که از جانب وی ارائه می شود را اجاره نمود. برای مثال زمانی که ما رنگ و ابزار را در اختیار یک کارگر نقاش قرار می دهیم در واقع توانایی او جهت نقاشی را برای مدتی اجاره کرده ایم و یا زمانی که از فردی می خواهیم در مسافرتی همراه ما باشد به عنوان راهنما مکان های گردشگری و خاص را به ما نشان بدهد از دانش و توانایی او در این خصوص استفاده نموده و دانش او را مورد اجاره قرار می دهیم.

ملزومات اجاره اشیا

در اجاره اشیا یکسری از ملزوماتی باید رعایت شود تا بتوان به کارگیری آن ها را از مصادیق اجاره دانست. ماده ۴۶۸ قانون مدنی در این خصوص مقرر می دارد:

برای اجاره اشیا مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است.

یکی از مهمترین عناصر و ارکان عقد اجاره تعیین مدت می باشد یعنی باید در زمان عقد اجاره و توافقات اولیه معین شود که مستاجر تا چه زمانی می خواهد از مورد اجاره استفاده نماید، در اجاره اماکن مسکونی و تجاری بر اساس عرف و مطابق با اجاره نامه های تنظیمی معمولاً به مدت یک سال عقد اجاره واقع می شود اهمیت این موضوع تا آنجایی می‌باشد که قانونگذار ضمانت اجرای عدم ذکر مدت در عقد اجاره را باعث بطلان آن می داند.

شروع مدت در عقد اجاره

گفتیم که در اجاره اشیا ذکر مدت زمان استفاده از عین مستاجره توسط مستاجر الزامی بوده و در صورتی که مدتی تعیین نشود اجاره باطل خواهد بود. اما این مدت از چه زمانی شروع میشود و توسط چه کسی باید تعیین شود؟

ماده ۴۶۹ در این خصوص مقرر می‌دارد:

مدت اجاره از روزی شروع میشود که بین طرفین مقرر شده و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد محسوب است.

این ماده 2 فرض را در خصوص مدت اجاره ذکر میکند.

1- زمانی که طرفین برای مدت توافقی بین خود دارند:

همانطور که در این مورد اشاره شد ممکن است در حین انعقاد عقد اجاره موجر و مستاجر پس از توافق بر سر اجاره بها، مدت زمانی را برای عقد اجاره در نظر گرفته و تاریخ شروع آن و پایان آن را معین نمایند.

به فرض ممکن است کسی که در روستایی زندگی می‌کند و باغدار است جهت جابجایی محصولات خود از باغ به شهر که در ماه آینده به ثمر می آید با صاحب وانتی توافق بر عقد اجاره نمایند و زمان شروع عقد را از یک تیر تا یک مرداد تعیین نمایند که این تعیین مدت می تواند به صورت شفاهی و یا کتبی در عقد ذکر شود.

۲ – طرفین به صورت مذکور زمانی را برای اجاره در نظر نمی‌گیرند ممکن است مستاجر در ذهن خود تصور کند که موجر می داند زمانی که میوه های باغ او به ثمر می آید اول تیرماه است و به او بگوید که از زمان چیدن میوه ها به مدت یک ماه ماشین او را اجاره می نماید اما موجر چنین تصور کند که میوه ها در پایان تابستان رسیده و قابل چیدن هم می‌باشد. لذا بر سر این موضوع اختلاف بین آنها پیش آید بنابراین قانون‌گذار مقرر نموده در صورتی که در عقد اجاره زمانی جهت استفاده از مال اجاره تعیین نشده باشد شروع مدت از زمان عقد می باشد.

عقد اجاره از عقود پرکاربرد و معمول در جامعه بوده و سالانه میلیون ها عقد اجاره جهت اجاره خانه و باغ و ویلا و مغازه و…. منعقد میشود. قطعا پیرو انعقاد این حجم از عقد اجاره دعاوی متعددی از جمله تخلیه ید، مطالبه اجاره بها  و مطالبه اجو معوق و همچنین دستور تخلیه مطرح میشود  و حتما در طول سال یک دعوا در خصوص عقد اجاره به هر وکیل دادگستری ارجاع میشود. لذا اطلاع در خصوص قوانین مربوط به اجاره در طول زندگی ممکن است به کار هر شخصی بیاید. گروه وکلای مهراد با داشتن وکلایی متخصص در این زمینه آماده ارائه خدمت به شما عزیزان میباشند. پس در صورتی که مشکلاتی در خصوص عقد اجاره برای شما پیش آمده است با وکلای گروه مهراد مشورت نمایید.