حق کسب و پیشه و تجارت

تخلیه سرقفلی با پرداخت مبلغ کسب و پیشه و تجارت

با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ از آنجایی که قانونگذار در تدوین مواد این قانون نگرشی یک سویه به سمت منافع مستاجر دارد و بدون در نظر گرفتن منفعت موجرین و عواقب آن عقد اجاره را پس از پایان مدت تمام شده نمی داند و الزامی برای مستاجر جهت تخلیه ایجاد نکرده است و تخلیه را منوط به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر نموده، موجرین همواره به دنبال راه حلی جهت تخلیه املاک خود می باشند.

.

 ایراد وارده بر قانون

فرض کنید شخصی که با تجمیع سرمایه و دارایی های خود یک باب مغازه در مرکز تجاری خریداری نموده و تنها امیدش دریافت اجاره بها از آن می باشد در صورتی که مغازه خود را به مستاجر اجاره داده و اجاره او به نحوی باشد که مشمول قانون ۱۳۵۶ شود بدون اینکه از مستاجر سرقفلی و یا حق کسب و پیشه و تجارت دریافت نموده باشد در زمان تخلیه، لازم است که مبلغی را به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر بپردازد در این صورت وی با ملاحظه اینکه تمام سرمایه و دارایی خود را به نحوی در اثر انعقاد عقد اجاره از دست داده همواره به دنبال راه حلی جهت فسخ اجاره و تخلیه ملک خود می باشد.

.

 ایجاد حق کسب و پیشه و تجارت

برای همه ما پیش آمده است که از اطرافیان خود شنیده ایم که فلان مغازه اغذیه فروشی در فلان نقطه شهر بسیار محصولات عالی و با کیفیتی دارد. و یا مغازه لباس فروشی در فلان منطقه شهر اجناس با کیفیت و قیمت مناسب دارد و خیلی پیش آمده که برای خرید یک کالا مسافت طولانی را تا مغازه‌ای که به ما معرفی نموده اند طی میکنیم. در واقع مغازه دار با ارائه جنس با کیفیت و با قیمت مناسب و خدمات جانبی اقدام به جذب مشتری می نماید و برای او بسیار حائز اهمیت است که مشتریان خود را نگه داشته و از دست ندهد.

از همین رو قانونگذار با لحاظ این حق که آن را حق کسب و پیشه و تجارت می‌نامد برای مستاجرینی که در طول مدت یک یا چندین سال که در مغازه ای اقدام به کسب و کار نموده اند این حق را قائل شده است که در قبال مشتریانی که به آن محل جذب نموده و حتی پس از رفتن از آن ملک ممکن است مشتریان به آنجا مراجعه نمایند مبلغی را به عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت از صاحب ملک یا موجر دریافت نماید.

ایراد وارد بر این حق این که قانون گذار در پی آن دنبال راه حلی جهت جلوگیری از تضییع حق مستاجر می‌باشد بسیار امر پسندیده و نیکویی است. اما از جهتی همانطور که گفتیم این قانون موجرین را به زحمت می‌اندازد و رفته رفته آنها برای اجاره دادن املاک خود بی میل می شوند چرا که می دانند در صورتی که ملک خود را اجاره دهند در واقع به نوعی آن را از دست داده و برای پس گرفتن آن باید تلاش بسیاری انجام دهند. از همین رو در قانون روابط موجر و مستاجر استثنائاتی بر موضوع پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت و همچنین عدم تخلیه ملک توسط مستاجر وارد شده است. از جمله تعدی و تفریط مستاجر در ملک و این در حالتی است که او خساراتی به ملک وارد آورد که به اساس ساختمان صدمه بزند و یا عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر از مواردی می باشد که می تواند درخواست تخلیه کند. اما در برخی از موارد نیز موجر باید جهت تخلیه ملک خود حق کسب و پیشه و تجارت را به مستاجر بپردازد.

.

ابعاد الزام موجر برای پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت

ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ مقرر داشته است:

علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جایز است،

یک- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید

دو- تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت

سه- در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای کار هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر و مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.

در موارد سه‌گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت نیز حکم خواهد داد.

از نحوه نگارش این ماده کاملا مشخص است که موارد تعیین حق کسب و پیشه و تجارت منحصر به این سه مورد است که قانونگذار تصمیم بر آن داشته که از ایجاد مناقشه و تعارض درباره موارد پرداخت این حق به مستاجر جلوگیری به عمل آورد. با این وجود هنوز نیز برخی استدلال می‌کنند اگر حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به موجب قانون برای مستاجر محل کسب برقرار می‌شود سقوط آن در صورت تخلف مستاجر از شروط اجاره محلی ندارد، چرا که مجازات این تخلف همان تخلیه است و دلیلی برای سقوط حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر وجود ندارد. البته گمان میرود که با توجه به تصریح ماده ۱۵ این قانون و جنبه انحصاری قسمت آخر آن جایی برای تردید در خصوص این مسائل باقی نمی ماند.

.

سوال

مستاجر با میل خود محل کسب و کار خود را تخلیه و سپس در صدد مطالبه حق کسب و پیشه از مالک بر آمده است آیا دادگاه می تواند مالک را به پرداخت آن محکوم کند؟

پاسخ

اداره کل حقوقی قوه قضاییه در پاسخ به این سوال می‌گوید:

در صورتی که مستاجر محل کسب و پیشه به میل خود مورد اجاره را تخلیه و تحویل مالک بدهد و مطالبه حق کسب و پیشه و تجارت را نکند این امر به منزله اسقاط حق مذکور است.

 اگر قسمت اخیر ماده ۱۵ را به طور مطلق موجد حق کسب و پیشه و تجارت برای مستاجر و در موارد سه‌گانه بدانیم این نظریه اداره حقوقی قابل تامل و توجه است زیرا تأخیر در مطالبه حق مسقط آن نیست و در صورتی که حق ایجاد شده باشد برای اسقاط آن باید موجبی به وجود آید.

.

.

درخواست تخلیه به جهت احداث ساختمان

مالک می تواند با اخذ پروانه ساختمان یا گواهی که حاکی از اقدام برای گرفتن پروانه ساختمان از شهرداری است تقاضای تخلیه مورد اجاره را از دادگاه بکند. در این خصوص ذکر نکاتی حائز اهمیت است.

یک )صرف اخذ پروانه ساختمان کافی برای درخواست تخلیه است

بنابراین با تحصیل پروانه مذکور موجر برای تخلیه به هیچ دلیل دیگری نیاز ندارد متقابلاً مستاجر نیز در برابر چنین دعوایی هیچ دفاعی نمی تواند بکند مگر این که مدعی جعلیت در متن شود.

دو) مدت اعتبار پروانه ساختمان

شهرداری ها عملاً از صدور گواهی ساختمان خودداری می کنند و موجر ناچار است که پروانه ساختمان از شهرداری بگیرد در این حالت  با توجه به محدود بودن مدت اعتبار این پروانه ساختمانی و طولانی بودن تشریفات دادرسی موجر باید توجه داشته باشد و بلافاصله بعد از اخذ پروانه ساختمان اقدام به طرح دعوای تخلیه نماید.

در این خصوص نظریه مشورتی چنین مقرر می‌دارد.

 گواهی شهرداری برای درخواست تخلیه باید کافی برای صدور پروانه ساختمانی باشد.

سوال شده است که:

شخصی تقاضای تخلیه یک باب مغازه را به لحاظ نوسازی و تجدید بنا نموده است، شهرداری گواهی کرده که مغازه موصوف به علت فرسودگی و قدمت نیاز به تجدید بنا دارد. آیا این گواهی مصداق گواهی شهرداری مندرج در بند یک از ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ برای تخلیه می باشد یا خیر؟ و اصولا گواهی مذکور در قانون چگونه گواهی می باشد؟

پاسخ

صرف گواهی شهرداری مبنی بر اینکه مغازه مورد اجاره به علت فرسودگی و قدمت نیاز به تجدید بنا دارد کافی برای پذیرش دعوای تخلیه نیست بلکه مالک باید به منظور احداث بنای جدید پرونده تشکیل داده و شهرداری گواهی کرده باشد که مالک تقاضای صدور پروانه ساختمانی را نموده و با تکمیل پرونده متعاقب آن پروانه لازم صادر خواهد نمود.

موضوع تخلیه سرقفلی بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت و حتی با پرداخت این حق امری تخصصی و بسیار فنی است که هر وکیل دادگستری از عهده هدایت و مدیریت این پرونده بر نخواهد آمد.

گروه وکلای مهراد ضمن همکاری با وکلای با تجربه و کاردان در زمینه دعاوی ناشی از عقد اجاره این تضمین را به شما عزیزان میدهد که پیگیری پرونده را در آخرین مرحله با توجه کافی انجام دهد.