آیا مستاجر مسئول خرابیهای عین مستاجره میباشد یا خیر؟
در مدت زمانی که عین مستاجره در ید مستاجر می باشد او در عین اینکه از مال استفاده می نماید باید در حد متعارف در حفظ مال نیز کوشا باشد. اگر خسارتی به بار آید میتواند زمینه طرح دعوی بعدی توسط موجر قرار بگیرد به همین علت در بسیاری از قراردادهای اجاره ذکر می شود که واحد مسکونی یا تجاری به همان شکلی که تحویل مستاجر گردید باید بازگردانده شود و در ضمن قرارداد اجاره به سالم بودن اجناس به کار رفته در داخل ملک اشاره می شود.
اما در صورتی که مستاجر خسارتی به بار آورد تکلیف چیست؟
قانون مدنی در ماده ۴۹۳ به این موضوع پرداخته است و بیان می‌دارد:
مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست، به این معنی که اگر عین مستاجره بدون تفریط یا تعدی کلاً یا بعضاً تلف شود مسئول نخواهد بود ولی اگر مستاجر تفریط یا تعدی نماید ضامن است اگرچه نقص در نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد.
برای مثال ممکن است در شهر به علت مسائل سیاسی و مذهبی اغتشاشات به وجود آید و در پی این امر خساراتی به ساختمان مورد اجاره و شیشه های آن وارد شود در این صورت از آن جایی که مستاجر هیچ نقشی در این موضوع نداشته و تعدی و تفریط نیز نکرده است مسئولیتی نخواهد داشت.
قانونگذار اصل را بر عدم ضمانت مستاجر دانسته یعنی ید مستأجر در ضمانی نیست.
ید ضمانی به این معنا می باشد که کلیه مسئولیت خسارات پیش آمده با مستاجر است حتی اگر تقصیری هم نداشته باشد و تعدی و تفریط ننموده باشند. لذا قانونگذار ید مستاجر را ید ضمانی نمی‌داند و بنابر این مستاجر مسئول خسارات وارده نیست مگر این که خسارات ناشی از تعدی و تفریط او باشد. ( مفهوم تعدی و تفریط را در مقاله فسخ اجاره توسط موجر بررسی کردیم که میتوانید جهت استحضار به مطالعه مقاله مذکور بپردازید )
اما سوالی که اینجا مطرح می‌شود این است که ممکن است در برهه ای از مدتی که مستاجر از عین مستاجره استفاده می نماید اقداماتی انجام دهد که مصداق تعدی و تفریط باشد اما پس از مدتی از تعدی و تفریط دست برداشته و ملاحظات لازم را انجام دهد آیا در اینجا در صورت بروز خرابی بازهم مستاجر ضامن است یا خیر ؟
عده ای عقیده دارند چون ید امانی مستاجر به ید ضمانی تبدیل شده است لذا در صورتی که او دست از تعدی و تفریط هم بردارد باز هم مسئول خسارات وارده می باشد مگر اینکه اذن مجددی از موجر بگیرد چراکه برای تبدیل ید ضمانی به امانی نیاز به این اذن می باشد. اما در واقع از آنجایی که مستاجر دست از تعدی و تفریط برداشته و تبدیل ی ضمانی به امانی هم به صورت تئوری و در عالم حقوق می باشد انصاف نیست که در زمانی که مستاجر محافظت های لازم را از عین مستاجره به عمل می آورده است خرابی به بار آمده که ناشی از عمل او نبوده را منتسب به او دانسته و جبران خسارت را از او بخواهیم.
آیا شرط ضمان بر مستاجر صحیح میباشد؟
سوالی که مطرح می‌شود این است آیا ممکن است موجر و مستاجر ضمن عقد اجاره ید مستاجر را ضمانی بدانند و بر این موضوع توافق نمایند؟
گفتیم که قانونگذار اصل را بر عدم ضمانت مستاجر می داند مگر اینکه تعدی و تفریط او اثبات گردد اما امکان دارد که موجر برای اطمینان خاطر خود بخواهد در ضمن عقد اجاره شرط کند که هر گونه خسارات و خرابی که در مال به وجود آید حتی اگر ناشی از عمل مستاجر هم نباشد مسئولیت با مستاجر باشد چنین شرطی از آنجایی که از اراده و توافق طرفین نشأت می گیرد میتواند موثر بوده و قابل قبول باشد. رویه قضایی نیز این شرط را در اکثر موارد پذیرفته چرا که ناشی از توافق طرفین می باشد.
شرط عدم مسولیت مستاجر در صورت خسارت
ممکن است ضمن عقد اجاره طرفین عقد که موجر و مستاجر می باشند به هر دلیلی با یکدیگر به این توافق برسند که هرگونه خسارتی که به مال وارد شد مسئولیت و ضمانتی به عهده مستاجر قرار نگیرد حتی در صورتی که مستاجر در استفاده از عین مستاجره تعدی و تفریط نماید. آیا چنین شرطی نافذ است یا خیر؟
مطابق با این شرط مستاجر این اطمینان را به دست آورده است که حتی در صورتی که رعایت امور متعارف را نیز در استفاده از عین مستاجر نکند خسارتی که به بار می آید به عهده او نباشد لذا ممکن است از این رهگذر اینطور برداشت نماید که حتی اگر عمداً نیز خسارتی وارد کند مسئولیت آن به عهده وی نیست. اما شرط عدم مسئولیت مستاجر در صورتی نافذ است که او به صورت عمد و یا آنچه که در حکم عمد است به عین مستاجره صدمه وارد نکند چرا که اگر چنین شرطی پذیرفته شود مخالف با نظم عمومی بوده و خسارات بسیاری به موجرین وارد خواهد شد. لذا این شرط تا جایی نافذ است که مستاجر عمداً به عین مستاجره خسارتی وارد نکند.
شرط تضمین سلامت عین مستاجره توسط مستاجر
از طرفی ممکن است مستاجر متعهد شود که مال در اختیار گرفته را به همان صورتی که روز اول تحویل گرفته است به موجر مسترد نماید و اگر مستاجر سلامت عین مستاجره را تضمین نماید یعنی قبول کند که ید او ضمانی باشد تا زمانی که نتواند اثبات نماید وقوع حوادث قهری و این که خسارت به بار آمده ناشی از حوادث قهری بوده است مستاجر بری از مسئولیت نخواهد شد.
اما اگر مستاجر تعهد به سالم نگهداشتن عین مستاجره نموده باشد اثبات قوه قاهره و ایجاد خسارت به دلیل حوادث قهری مستاجرا بری از مسئولیت می‌سازد.
اهمیت عقد اجاره
دعاوی ناشی از عقد اجاره بسیار متعدد بوده که شامل مطالبه اجاره بها و مطالبه اجور معوقه، تایید فسخ اجاره توسط مستاجر، تایید فسخ اجاره توسط موجر، دادخواست حکم تخلیه، دادخواست دستور تخلیه و تغییر شغل و همچنین مطالبه مبلغ سرقفلی و غیره می باشد که هر وکیل دادگستری جهت ورود به این دعاوی می‌بایست قوانین و مقررات مربوط به آن را با دقت مطالعه نماید تا بتواند از حقوق موکل خود دفاع کند. این قوانین شامل قانون مدنی و قوانین موجر و مستاجر می باشد که در سالهای مختلف دچار تغییراتی گشته است.
لذا مطالعه کتب حقوقی علاوه بر مواد قانونی جهت درک و فهم بهتر موضوعات ناشی از عقد اجاره توصیه می گردد. گروه وکلای مهراد با داشتن وکلایی با سابقه که سابقه خدمت در شورای حل اختلاف و شعب مربوط به بررسی دعاوی ناشی از اجاره و همچنین با بهره گیری از دانش قضات بازنشسته دادگستری و هم اندیشی در خصوص دعاوی ارجاعی در اتاق فکر گروه هر قسم دعوایی که ناشی از عقد اجاره باشد را در جلسات مطروح عنوان نموده و با بررسی جمعی نتیجه واحدی به دست آورده و جهت پیگیری دعوا همان خط مشی استفاده می شود.
اما توصیه ما به شما عزیزان این است که پیش از آن که اقدام به انعقاد عقد اجاره نمایید حتماً طی مشورت با وکلای گروه مهراد و ترجیحاً همراهی ایشان در زمان انعقاد عقد از وقوع دعاوی بعدی جلوگیری کنید چرا که می توانید با صرف کمترین هزینه در ابتدای امر از صرف وقت و هزینه های بسیار در آینده که ناشی از دعاوی مطروحه بعدی خواهد بود جلوگیری نمایید.
به این مطلب امتیاز دهید
[کل: 2 میانگین: 5]
مقالات مرتبط
تقييمات المنتجات الشعبية باللغة الإسبانية https://titangel-in-france.com/titan-gel-avis-en-arabe وبضع كلمات أخرى لتتصدرها أسقطت اللجنة الاستشارية للمبادئ التوجيهية الغذائية توصيتها طويلة الأمد بضرورة الحد من الكوليسترول الغذائي. أظهرت عقود من الأبحاث أن تأثيره ضئيل على مستويات الكوليسترول في الدم ، ولم تفعل توصيات الحكومة القديمة سوى إرسال رسائل مختلطة حول إيجابيات وسلبيات تناول البيض والروبيان. لذا ، تفضل واخلط الأومليت مع صفار البيض. إن تناول البيضة بأكملها مفيد لجسمك لأنها تحتوي على عناصر غذائية تحفز عملية التمثيل الغذائي ، بما في ذلك الفيتامينات التي تذوب في الدهون والأحماض الدهنية الأساسية والكولين – وهو مركب قوي يهاجم آلية الجينات التي تحفز الجسم على تخزين الدهون حول الكبد.