انتقال قراردادی سرقفلی

آیا حق کسب و پیشه و تجارت قابل انتقال است؟

موضوعی که قانونگذار در اولین بار در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ از آن صحبت کرد حق کسب پیشه یا تجارت می باشد در  واقع این حق زمانی ایجاد می‌شود که مستاجر در ملک مورد اجاره نظر به فعالیتی که دارد و نظر به کسب و کاری که به راه انداخته است از آنجایی که مشتریان آن محل را شناخته و برای خرید کالای او به همان محل مراجعه می نمایند ارزش آن ملک بالا رفته و مستأجر مستحق دریافت این ارزش افزوده بر ملک می باشد و از آنجایی که این حق ناشی از کسب و تجارت مستاجر در آن ملک می باشد به حق کسب و پیشه یا تجارت معروف شده است.

مستند قانونی انتقال حق کسب و پیشه و تجارت

ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶ موضوع انتقال حق کسب و پیشه و تجارت را بیان کرده است که البته شامل تمام موارد محتمل نمی باشد.

تبصره ۲ این ماده مقرر می‌دارد حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود، لذا نظر به اینکه حق کسب و پیشه و تجارت حق مالی می باشد قابلیت انتقال را دارد و این قابلیت از اساس ذاتی آن محسوب می‌شود. در همین راستا شورای عالی قضایی در مورد ماده ۱۹ اظهارنظری نموده به این ترتیب که :

اعمال دو ماده ۱۸ و ۱۹ قانون موجر و مستاجر هرگاه مخالف صریح فتاوای امام نباشد بلامانع است.

البته در این مورد در قسمت اول نکته قابل ذکر این است که ماده ۴۷۴ قانون مدنی مقرر داشته مستاجر میتواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد لذا بر این اساس اصل بر قابلیت انتقال عین مستاجره است مگر اینکه خلافش ثابت شود. بنابراین در سکوت طرفین اصل بر این است که مستاجر حق انتقال به غیر دارد قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ این اصل را دگرگون کرده و چنین مقرر می‌دارد:

مستاجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتباً این اختیار به او داده شده باشد. لذا بر این اساس در صورتی که در این مورد سند اجاره ساکت و یا سندی در بین نباشد اصل بر عدم این حق است. به هر تقدیر انتقال حق کسب و پیشه و تجارت ممکن است اختیاری و یا ارادی یا قهری باشد.

.

.

انتقال ارادی

در این خصوص قانون ۱۳۵۶ مقرر می دارد:

در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد میتواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد این قسمت از ماده ۱۹ عادی ترین و در عین حال کامل ترین نوع انتقال حق کسب و پیشه و تجارت تلقی می‌شود. چرا که ناظر به موردی است که مستاجر حق انتقال به غیر را دارد و با سند رسمی اقدام به انتقال منافع مورد اجاره می کند اما بحثی که در اینجا مطرح می‌شود انتقال حق کسب و پیشه و تجارت پس از انقضای مدت اجاره است، لذا با توجه به اینکه سند اجاره مقید به مدت است آیا مستاجر میتواند پس از انقضای مدت منافع را به غیر انتقال دهد؟

در پاسخ باید گفت که در رابطه استیجاری مشمول قانون ۱۳۵۶ تصرف مستاجر در پایان مدت به حکم قانون استمرار پیدا می کند و چون حق انتقال به غیر در عقدی مندرج است که آثار آن پس از انقضای مدت نیز ادامه دارد ناچارا باید بگوییم که این حق باقی می ماند.

.

انتقال کلیدی

 این اصطلاح برای زمانی میباشد که مستاجر صرف نظر از این که حق انتقال به غیر را دارد یا خیر با دریافت مبلغ مقطوع عین مستاجره را تخلیه و کلید آن را به دیگری تسلیم می‌کند. در این موارد معمولاً یک سند عادی که ناشی از انتقال بین طرفین است تنظیم می شود و ناقل به منتقل الیه یک وکالت رسمی نیز در راستای فسخ اجاره سابق و تسویه حساب با ارگانهای مختلف و احتیاطا برای گرفتن مجوز انتقال به غیر می دهد. در سند تنظیم شده این مراتب که ناقل هیچ مسئولیتی در قبال انتقال گیرند ندارد و پرداخت کلیه عوارض به عهده انتقال گیرنده می باشد نیز تصریح می شود، واضح است که این انتقال مصداق بارزی از انتقال به غیر بدون مجوز و بدون در نظر گرفتن تبصره ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ می باشد و با توجه به مبالغ هنگفتی که بابت حق کسب و پیشه و تجارت رد و بدل می شود و با توجه به فاصله ای که بین حق کسب و پیشه و تجارت در بازار با واقعیت و آنچه کارشناسان تعیین می‌کنند وجود دارد مشخص می‌شود که خریداران کلیدی حق کسب و پیشه و تجارت به ریسک بزرگی دست می زنند. چرا که با فرض اینکه انتقال گیرنده با استفاده از وکالت نامه ای که دارد بتواند حکم تجویز انتقال به غیر را از دادگاه بگیرد این حکم آثار تخلفی را که در تاریخ مقدم و صدور آن انجام شده منتفی نمی کند. لذا انتقال گیرنده در اینجا در واقع می پذیرد که ممکن است این انتقال به ضرر او تمام شود و از طرفی با توجه به مبلغ قابل توجه آن ریسک کردن در این مورد برای او منطقی به نظر می‌رسد.

جهت موضوع انتقال حق کسب و پیشه و تجارت می توانید با وکلای متخصص گروه وکلای مهراد مشورت نموده و امور مربوط به طرح دادخواست تجویز انتقال و سایر دعاوی در زمینه عقد اجاره از جمله دستور تخلیه، حکم تخلیه مطالبه اجاره بها انتقال سرقفلی و الزام به تنظیم سند سرقفلی را به این گروه بسپارید.