دستور تخلیه

برای صدور دستور تخلیه یا باید قرارداد اجاره رسمی باشد و یا عادی بوده و دو امضاء شاهد در آن درج شده باشد.

 قوانین موجر و مستاجر

در طول مدت قانونگذار چهار قانون روابط موجر و مستاجر تصویب شده است که در حال حاضر نیز سه تا از آنها کاربرد دارد.

 قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ که به آن پرداختیم. قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۶۲ و الحاقیه های آن و همچنین قانون اخیر قانون سال ۱۳۷۶ می باشد. قانون مادر در خصوص روابط موجر و مستاجر و اجاره قانون مدنی میباشد که مباحث پایه در خصوص عقد اجاره در آن مندرج شده است که در مقالات پیش به آن پرداختیم. اما موضوع تخلیه عین مستاجره و مخصوصاً دستور تخلیه امری می باشد که در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ مقررات خاصی برای آن در نظر گرفته شده است.

علت طرح دادخواست دستور تخلیه

پس از اینکه قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر تنظیم گردید و شرایط اساسی قرارداد از جمله میزان اجاره بها و نحوه پرداخت آن و همچنین مدت عقد اجاره و مسائل جزئی تر از جمله موضوع فسخ اجاره و نحوه مطالبه اجور معوقه و یا موضوعات در خصوص سرقفلی در آن درج گردید مدت اجاره از زمانی که طرفین مقرر کرده اند شروع می شود پس از منقضی شدن مدت در صورتی که موجر راضی به استفاده مستاجر نباشد مستاجر ملزم است که عین مستاجره را تخلیه کند اما ممکن است به هر دلیلی مستاجر از این اقدام امتناع نموده و یا امکان تخلیه را نداشته باشد به هر تقدیر موجر به دنبال تخلیه ملک خود میباشد و در صورتی که علیرغم تاکید او مستاجر اقدام برای تخلیه ننماید موجر چاره‌ای جز طرح درخواست دستور تخلیه ندارد.

 مرجع صدور دستور تخلیه

 موارد مربوط به تخلیه از طریق طرح دادخواست در محاکم دادگستری مطرح و منتهی به صدور رای می شد اما در حال حاضر و با ایجاد شوراهای حل اختلاف موضوعات مربوط به عقد اجاره در این شورا ها رسیدگی و صلاحیت رسیدگی جهت دستور تخلیه با حوزه شورای حل اختلاف محل وقوع ملک میباشد. لذا موجر جهت دستور تخلیه باید مدارک خود را به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک برده و از آنجا درخواست صدور دستور تخلیه نماید.

 مدت رسیدگی به دعوای دستور تخلیه

 رسیدگی به این درخواست مانند سایر دعاوی نیازی به تشکیل جلسه ندارد چرا که ماهیت تصمیم متخذه دستور می باشد نه حکم هرچند که در دادنامه های صادره می نویسند حکم اما ماهیت دادنامه صادره دستوری می باشد که اعضای شورای حل اختلاف و نهایتاً قاضی شورا در خصوص تخلیه ملک صادر نموده اند، لذا از تاریخ تقدیم درخواست تا زمان صدور دستور قاعدتاً بیش از دو هفته طول نخواهد کشید مگر اینکه پرونده های ارجاعی به شعبه ای که پرونده شما در آن مطرح شده است حجم زیادی داشته باشد که در این صورت بررسی پرونده ممکن است کمی به تاخیر بیفتد.

 موارد لازم در قرارداد جهت صدور دستور تخلیه

 1- قرارداد باید بین خود موجر و مستاجر تنظیم شده باشد.

2-  مدت عقد اجاره باید منقضی شده باشد.

3-  امضای دو نفر شاهد ذیل قرارداد لازم است.

 در صورتی که هر سه شرط فوق در قرارداد موجود باشد موجر می تواند از شورای حل اختلاف تقاضای صدور دستور تخلیه نماید.

 نحوه رسیدگی به درخواست دستور تخلیه

 موجر باید مدارک زیر را برای صدور دستور تخلیه به شورای حل اختلاف ببرد.

1- اجاره نامه

2-  سند مالکیت

3- شناسنامه و یا کارت ملی.

 پس از اینکه پرونده به شعبه ارجاع گردید اعضای شعبه شورای حل اختلاف اخطاری به موجر مبنی بر ارائه اصل مدارک صادر می نمایند پس از بررسی مدارک ارائه شده از جانب موجر در صورتی که نقص و خلالی در مدارک موجود نباشد عضو ارشد شورا اقدام به صدور دستور تخلیه می نماید که نهایتاً باید به امضای قاضی شورا برسد.

 نکته حائز اهمیت در این خصوص این است که جهت صدور دستور تخلیه موجر موظف است مبلغ قرض الحسنه و یا ودیعه را که از مستاجر دریافت نموده در صندوق معرفی شده از جانب اعضای شورا بسپارد تا پس از تخلیه ملک مستاجر بتواند مبلغ سپرده شده را از صندوق دریافت نماید.

اجرای دستور تخلیه

پس از صدور دستور تخلیه و ابلاغ آن به مستاجر در صورتی که وی اقدام به تخلیه ملک ننماید موجر می تواند از شورای حل اختلاف درخواست صدور نامه‌ای خطاب به کلانتری جهت اجرای رای را صادر نماید مامور کلانتری دفعه اول از مستأجر می خواهد کرد ملک را تخلیه کند در غیر این صورت یک هفته به او مهلت می دهد و اگر ظرف این مدت نیز اقدام به تخلیه ننماید خود مامور کلانتری با اخذ دستور ورود به منزل وسایل مستاجر را تخلیه خواهد نمود.

 موضوع دستور تخلیه از موارد مهم می باشد که ناشی از عقد اجاره بوده و بدعهدی مستاجر علت آن می باشد اما از آنجایی که نحوه طرح باید به صورتی انجام گیرد که منتهی به صدور دستور تخلیه گردد که ظرف مدت کمتری نسبت به حکم تخلیه عملیات تخلیه صورت بگیرد حتماً برای انجام این کار باید با یک وکیل دادگستری با تجربه در این زمینه مشورت نموده و ترجیحاً انجام کار خود را به وی بسپارید.

 گروه وکلای مهراد با داشتن وکلایی باسابقه و کاردان در این زمینه که دارای سابقه فعالیت در محاکم دادگستری و شورای حل اختلاف بوده اند می‌تواند جهت تخلیه ملک کمک شایانی به شما نماید