فروش اموال صادر کننده چک بلامحل

پس از بررسی توقیف و نحوه فروش اموال منقول در مرحله اجرای حکم نوبت به بررسی فروش و نحوه فروش اموال غیر منقول از جمله زمین، باغ، خانه مسکونی، آپارتمان و مغازه می رسد، ترتیب فروش این اموال نیز همانند ترتیب فروش اموال منقول به شرحی که در مقاله های پیشین ” مطالعه مقاله  چک بلامحل  “ گفته شد می باشد، اما با توجه به تفاوت جزئی در برخی از مسائل بین مال منقول و غیر منقول نحوه فروش اموال غیرمنقول نیز مورد توجه قانونگذار در قانون اجرای احکام مدنی قرار گرفته و مقررات ماده ۱۳۷ الی ماده ۱۴۵ در این خصوص وضع گردیده است.

برابر با ماده ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی در آگهی فروش مال غیر منقول نکات ذیل باید قید شود:

1- نام و نام خانوادگی صاحب ملک

2- محل وقوع ملک و توصیف اجمالی آن و تعیین اینکه ملک محل سکونت یا کسب و پیشه یا تجارت یا زراعت و غیره است

3- تعیین اینکه ملک ثبت شده است یا نه

4- تعیین اینکه ملک در اجاره است یا نه و اگر در اجاره است مدت و میزان اجاره

5- تصریح به اینکه ملک مشاع است یا مفروز و چه مقدار از آن فروخته میشود

6- تعیین حقوقی که اشخاص نسبت به آن ملک تحت هر عنوان دارند

7- قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود

8- ساعت و روز و محل مزایده

آگهی فروش و مزایده اموال غیرمنقول نیز به همان ترتیبی که در خصوص فروش اموال منقول توضیح داده شد می باشد و جهت جلوگیری از اطاله گفتاربه همان منبع ارجاع می‌دهیم “مطالعه مقاله فروش اموال صادر کننده چک بلامحل  “ اما تفاوتی که در خصوص آگهی فروش مال غیر منقول وجود دارد این است که آگهی مزبور در محل ملک نیز باید الصاق گردد در واقع از تشریفات فروش مال غیرمنقول این موضوع می باشد و در صورتی که رعایت نگردد می تواند موجبات ابطال عملیات اجرایی و مزایده را در پی داشته باشد.

فروش مال غیر منقول مشاع

ممکن است مالی که از محکوم علیه پرونده مطالبه وجه چک توقیف گردیده است مشاع باشد برای مثال در اثر فوت پدر صادر کننده چک قطعه زمینی به ایشان و سایر ورثه که خواهران و برادران و مادر وی می باشد ارث رسیده باشد و سهم صاحب مال که مال او توقیف گردیده است فرزضا ۱۰ سهم از ۱۰۰ سهم مشاعی باشد، با توجه به اینکه در عملیات اجرایی این مال توقیف گردیده و امکان مزایده و فروش آن وجود دارد محکوم له که دارنده چک بلامحل بوده است می‌تواند تقاضای توقیف مزایده و فروش آن را بنماید، در این صورت سوالی پیش می آید که آیا تنها همان بخشی که متعلق به محکوم علیه و یا همان صادر کننده چک برگشتی بوده است به مزایده می رود یا تمامی ملک؟

ماده ۱۴۰ قانون اجرای احکام مدنی مقرر می دارد هرگاه ملک مشاع باشد فقط سهم محکوم علیه به فروش می رسد مگر اینکه سایر شرکا هم فروش تمام ملک را بخواهند در این صورت طلب محکوم ‌له و هزینه‌های اجرایی از حصه محکوم علیه پرداخت می شود.

همانطور که ملاحظه می فرمایید برابر با ماده مذکور فروش مال مشاع تنها در این صورت به عمل می آید که سهم صادرکننده چکی که دعوای مطالبه وجه همان چک به نتیجه رسیده و در مرحله اجرا می باشد توقیف و به مزایده خواهد رسید مگر اینکه سایر شرکا نیز راضی باشند که سهم آنها نیز به فروش برود که در این صورت برابر این ماده کل ملک به مزایده گذاشته شده و طلب محکوم له و هزینه‌های اجرایی تنها از سهم محکوم علیه پرداخت می شود.

امکان اعتراض به روند اجرا

خیلی از موارد پیش می‌آید که دادورز یا همان مامور اجرای احکام و یا خود شخص محکوم له عمداً و یا غیرعمد در مرحله اجرا اقداماتی را بر خلاف قانون انجام میدهند و یا تشریفاتی را که قانون اجرای احکام مدنی در خصوص نحوه اجرا و تنظیم صورتجلسات و انتشار آگهی و غیره معین نموده است را به درستی انجام نمی دهند سوال اینجاست که آیا می‌توان به روند اجرا و به شخص دادورز اعتراض نمود و جلوی تخلفات ایشان را گرفت یا خیر؟

برابر با ماده ۱۴۲ قانون اجرای احکام مدنی شکایت راجع به تنظیم صورت ملک و ارزیابی آن و تخلف از مقررات مزایده و سایر اقدامات دادورز ظرف یک هفته از تاریخ وقوع به دادگاهی که دادورز در آنجا مأموریت دارد داده می شود دادگاه در وقت فوق العاده به موضوع شکایت رسیدگی و در صورتی که شکایت را وارد و موثر دانست اقدامی را که بر خلاف مقررات شده است ابطال و دستور مقتضی صادر خواهد نمود قبل از اینکه دادگاه در موضوع شکایت اظهار نظر نماید سند انتقال داده نمی شود. این اطمینان را بر اساس ماده مذکور می‌توان به مالکین املاکی که ملک آنها بدون رعایت مقررات به مزایده گذارده شده و در شروع انتقال می باشد داد که در صورت وجود تخلف توسط دادورز می‌توان نسبت به اقدامات صورت گرفته از جانب وی به همان دادگاهی که اجرای حکم در آن جا به عمل می آید شکایت مطرح نموده و تا زمانی که در خصوص آن اظهار نظر صورت نگرفته باشد انتقال ملک انجام نخواهد شد و دادگاه نیز با بررسی شکایت مطروحه در صورتیکه احراز نماید جریان مزایده و دستور صدور سند به درستی انجام گرفته است دستور ادامه روند اجرا را صادر و انتقال مال به همان شکل قبل انجام خواهد گرفت در غیر این صورت و در حالتی که اعتراض وارد تشخیص داده شود برابر با مقرراتی که متعاقباً به آن خواهیم پرداخت اقدام می گردد.

امکان جلوگیری از روند انتقال ملک توسط محکوم علیه

ممکن است مالک ملک در شرایطی که پرونده او که صادر کننده چک بلامحل بوده است که در خصوص آن دادخواست به دادگاه تقدیم گردیده و در جلسه رسیدگی بدوی و تجدیدنظر رای دادگاه علیه او صادر گردیده و در مرحله اجرای احکام ملک او بابت بدهی در خصوص چک بلامحل صادره توقیف شده است به این نتیجه برسد که انتقال ملک ضرر جبران ‌ناپذیری به او وارد کرده و در صورتی که چک را با خسارت تاخیر تادیه پاس نمایند از نظر اقتصادی صرفه بیشتری برای وی دارد، آیا بعد از انجام عملیات مزایده این امکان برای محکوم علیه وجود دارد که از انتقال ملک جلوگیری نماید یا خیر؟

برابر با ماده ۱۴۴ قانون اجرای احکام مدنی در مواردی که ملک خریدار نداشته و محکوم له آن را در مقابل طلب خود قبول نماید مالک ظرف دو ماه از تاریخ انجام مزایده می‌تواند کلیه بدهی و خسارات و هزینه های اجرایی را پرداخته و مانع انتقال ملک به محکوم له شود دادگاه بعد از انقضای مهلت مزبور دستور انتقال تمام یا قسمتی از ملک را که معادل طلب محکوم له باشد خواهد داد.

برابر با ماده مذکور مالک تحت شرایط خاصی می تواند از انتقال ملک خود در مرحله اجرای احکام جلوگیری نماید:

می بایست در مرحله مزایده ملک خریداری برای آن پیدا نشود و خود محکوم علیه خواهان انتقال ملک باشد.

مالک تنها دو ماه فرصت دارد تا کلیه بدهی و خسارات و هزینه های اجرایی را پرداخت نماید.

در صورتی که دو شرط فوق محقق نگردد روند اجرا ادامه پیدا کرده و ملک به محکوم له منتقل میشود.

ممکن است بعد از این که صادر کننده چک در موعد مقرر وجه چک را در بانک تادیه نماید و پیرو آن دارنده چک بلامحل اقدام به برگشت زدن چک نماید و متعاقب آن اقدام به طرح دعوای حقوقی در محاکم عمومی حقوقی نماید و با صدور رای به نفع او درخواست اجرای حکم را از دادگاه نموده و در مرحله اجرا ملک غیر منقول را از صادرکننده توقیف و عملیات مزایده و فروش آن به درستی انجام گرفته باشد در وهله آخر امضای سند انتقال ملکی که مورد مزایده قرار گرفته است می بایست توسط شخص محکوم علیه که همان صادر کننده چک برگشتی می باشد انجام شود در صورتی که ایشان علی رغم ابلاغ  اجرای احکام در دفترخانه مربوطه جهت امضای سند انتقالی حاضر نشود محکوم له می توانند از دادگاه که رای در آنجا اجرا می شود بخواهد که نماینده دادستان جهت انتقال ملک و امضای سند در دفترخانه حاضر گردد. ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی در همین خصوص مقرر می دارد هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود نماینده دادگاه سند انتقال را در دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار امضا می نماید.

همانطور که ملاحظه فرمودید توقیف اموال غیر منقول که شامل خانه، آپارتمان، زمین و باغ میباشد نیز شرایط خاصی را در مرحله اجرای احکام دارد که در صورتی که در موعد مقرر اقدام به توقیف آنها صورت نگیرد امکان انتقال آن املاک توسط دارنده و مالک آن ها که همان صادر کننده چک بلامحل میباشد وجود دارد لذا با سپردن امر اجرای احکام خود به وکلای متخصص گروه مهراد می توانید از انتقال اموال محکوم علیه جلوگیری نموده و به حق قانونی خود توسط وکلای مجرب و کاردان گروه  برسید.