تنظیم اجاره نامه

دادخواست الزام به تنظیم اجاره نامه

ممکن است موجر و مستاجر در هنگام انعقاد عقد اجاره اقدام به تنظیم اجاره نامه مکتوب ننموده باشند و بعد از آن بر سر میزان اجاره بها و سایر مواردی که معمولاً در اجاره نامه قید می شود به اختلاف خورده و ناگزیر از طرح دعوا در دادگاه شوند، همچنین ممکن است نظر به اینکه مستاجر در اجاره های مشمول سال ۱۳۵۶ ملزم به تخلیه بعد از انقضای عقد نمی‌باشد، سال های سال از تاریخ اتمام اجاره گذشته اما مستاجر همچنان در ملک باقی بماند و با توجه به اینکه قرارداد اولیه نیز منقضی شده است طرفین فاقد قرارداد مکتوب در خصوص اجاره باشند و در این صورت هنگام بروز اختلاف بر سر اجاره‌بها با موضوع مطالبه اجور معوقه و یا تعدیل اجاره بها و غیره با مشکل مواجه شود. سوالی پیش می آید که آیا موجر یا مستاجر میتواند الزام طرف مقابل را به تنظیم اجاره بهای مکتوب از دادگاه بخواهد یا خیر؟ و آیا دادگاه صلاحیت رسیدگی به این امر را دارد که یکی از طرفین را ملزم به تنظیم اجاره‌بها نماید؟
در این خصوص قانونگذار در ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ تعیین تکلیف نموده است.

ماده7

 در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستاجر در تصرف دارد اجاره نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته و طرفین راجع به تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هر یک می‌تواند برای تعیین اجاره بها در مواردی که اجاره نامه در بین نباشد و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کنند، دادگاه میزان اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می کند ولی این امر مانع صدور حکم نسبت به اجرت المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تأخیر تأدیه آن نخواهد بود.
تبصره: هرگاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین مستاجره شده باشد رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره نامه از طرف مستاجر متوقف بر خاتمه دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود این حکم در موردی که از طرف مالک درخواست خلع ید از ملک شده باشد نیز جاری است.
لذا برابر با این ماده در شرایطی که اجاره نامه تنظیم نشده و یا مدت آن گذشته باشد و اختلاف طرفین راجع به تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن باشد هر کدام از ایشان می تواند برای تعیین اجاره بها و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کند.

صدور حکم به اجرت المثل

فرض کنیم شخص الف ملک شخص ب را برای مدت دو سال اجاره نموده است و پس از انقضای  مدت ۱۰ سال که در ملک باقی مانده اجاره نامه جدیدی تنظیم نشده است در این صورت بنابر با ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ موجر می‌تواند برای تعیین میزان اجاره بها و همچنین تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کند اما از آنجایی که مستاجر طی سال‌هایی که اجاره نامه در بین نبوده اجاره پرداخت نکرده و همچنین ماده ۷ مقرر می‌دارد که میزان اجاره بها از طریق تاریخ تنظیم و تقدیم دادخواست محاسبه می شود آیا موجر می تواند درخواست صدور حکم مبنی بر الزام به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف مستاجر بنماید یا خیر؟
در همین خصوص و در همین ماده قانونگذار اعلام کرده دادگاه میزان اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می کند ولی این امر مانع صدور حکم نسبت به اجرت المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تاخیر تادیه آن نخواهد بود.  ما مشاهده می‌کنیم که قانونگذار اجازه استفاده بدون پرداخت هزینه به مستاجر نمی‌دهد و مستاجر نمی تواند از امتیازی که قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مبنی بر عدم الزام به تخلیه ملک به او داده است سوء استفاده نموده و از پرداخت اجاره بها به نرخ روز خودداری نماید و اگر بعد از انقضای مدت اجاره اجاره بها را پرداخت نکند علاوه بر اینکه موجر می تواند دادخواست الزام به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف علیه او مطرح نماید می تواند خسارت تاخیر تادیه پرداخت اجرت المثل را نیز از دادگاه بخواهد.

تقاضای تخلیه ید

ممکن است نظر به انقضای مدت اجاره موجر بنا به دلایلی تقاضای تخلیه ید علیه مستاجر مطرح نموده باشد و از طرفی دیگر برابر با حقی که قانونگذار در ماده هفت به مستاجر جهت تنظیم اجاره نامه داده است مستاجر از آن جایی که خواهان تنظیم اجاره نامه بین خود و موجر می باشد چنین دادخواستی را نیز مطرح نماید آیا طلاقی و همزمانی طرح این دو دادخواست تأثیری بر یکدیگر دارد یا خیر؟
در این خصوص تبصره ماده ۷ مقرر می دارد هرگاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین مستاجره شده باشد رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره نامه از طرف مستاجر متوقف بر خاتمه دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود همچنین این حکم در زمانی که دادخواست خلع ید از طرف مالک مطرح شده باشد نیز جاری است چراکه اگر حکم مبنی بر تخلیه ملک علیه مستاجر صادر شود تنظیم اجاره نامه جدید بین موجر و مستاجر محلی از اعراب نداشته و بی فایده می ماند لذا قانونگذار جهت جلوگیری از اطاله وقت محاکم و همچنین صدور آرای متناقض تعیین تکلیف نموده به این صورت که دادگاهی که به درخواست مستاجر مبنی بر تنظیم اجاره نامه رسیدگی می نماید باید در این خصوص قرار توقیف دادرسی صادر کند و تا زمان صدور حکم قطعی در خصوص تقاضای تخلیه موجر پرونده را بایگانی نموده تا در آن صورت اگر حکم بر رد درخواست موجر جهت تخلیه صادر شد رسیدگی به درخواست مستاجر در خصوص الزام به تنظیم اجاره نامه را ادامه دهد.

درخواست خلع ید از جانب موجر

ممکن است از طرف موجر با توجه به اینکه مدت اجاره بین او و مستاجر منقضی گشته و یا اصلاً اجاره مکتوبی در بین نبوده است تقاضای خلع ید مطرح شود و وی اقدام به طرح دادخواست خلع ید از ملک خود علیه مستاجر نماید از طرف دیگر نیز مستأجر با توجه به اختیار ماده ۷ دادخواست الزام موجر به تنظیم اجاره نامه مطرح نموده باشد از آنجایی که صدور حکم بر خلع ید مستاجر باعث می‌شود که رابطه بین موجر و مستاجر قطع شده و مستاجر ملزم به تخلیه می‌شود لذا رسیدگی به دادخواست تنظیم اجاره نامه در این خصوص وجهه قانونی ندارد و قانونگذار به درستی تشخیص داده است که رسیدگی به این دادخواست باید متوقف مانده تا در خصوص دعوای خلع ید تعیین‌تکلیف صورت بگیرد.

دریافت اجاره بها توسط موجر

ممکن است مستاجر بعد از انقضای مدت اجاره مبلغی را به عنوان اجاره بها به صورت ماهانه به موجر پرداخت نماید. برای مثال توافق اولیه بین طرفین چه مکتوب چه غیر مکتوب بر پرداخت اجاره بها به صورت ماهانه صد هزار تومان بوده است بعد از انقضای مدت اجاره مستاجر همچنان مبلغ ۱۰۰ هزار تومان را به صورت ماهانه به موجر پرداخت نماید و در عین حال بعد از گذشت چندین سال همین مبلغ را به صورت ماهانه پرداخت کند علیرغم اینکه نرخ تورم و کاهش ارزش پول باعث شده است که این مبلغ بسیار ناچیز باشد اما همچنان مستاجر همان مبلغ اولیه را پرداخت کند و رسید واریز وجه را نیز در دست داشته باشد در این هنگام مستاجر دادخواست تعیین میزان اجاره بها به همان مبلغ ۱۰۰ تومان را در دادخواست مطرح نماید آیا می تواند به استناد اینکه در طی این سالها همان مبلغ ۱۰۰ تومان را ماهانه به مستاجر پرداخت کرده است از دادگاه بخواهد که اجاره بهای تعیینی را همان مبلغ ۱۰۰ تومان قرار دهد یا خیر؟
تبصره ۲ ماده ۷ در این خصوص مقرر می‌دارد: دریافت وجه بابت اجاره بها از طرف مالک یا موجر دلیل بر تسلیم او به ادعای طرف نخواهد بود یعنی اگر موجر طی این سالها همان مبلغ ۱۰۰ تومان را دریافت نموده است دلیل بر رضایت او به آن مبلغ و همچنین رضایت او به دادخواست طرح شده از طرف مستاجر نمی‌باشد و می تواند در دادگاه مدعی شود میزان اجاره بها بسیار بیشتر از این مبلغ بوده و نیاز به تعیین توسط کارشناس دارد، در این صورت تعیین تکلیف در این خصوص بستگی به نظر قاضی رسیدگی کننده به دعوا دارد که می‌تواند با ارجاع امر به کارشناس خبره دادگستری جهت تعیین میزان اجاره بها بر اساس اجاره بهای پرداختی توسط املاک مشابه مبلغ اجاره بها را به صورت عادلانه تعیین و مورد حکم قرار دهد.

اهمیت تعیین اجاره بها

از آن جایی که عقد اجاره عقدی فراگیر و شایع در جامعه می باشد و سالانه چندین هزار و یا میلیون‌ها عقد اجاره بین طرفین در خصوص املاک و همچنین خدمات اشخاص و باربری ها و غیره منعقد می گردد تعیین راهکار و ارائه راه جهت حل اختلاف بین موجر و مستاجر بسیار حائز اهمیت می باشد. عمده اختلاف موجرین و مستاجرین بر سر اجاره بها و همچنین موضوع تخلیه ملک میباشد که منجر به طرح دعاوی از جمله مطالبه اجاره بها یا مطالبه اجور معوقه و همچنین تعدیل اجاره بها و در خصوص تخلیه نیز دادخواست های صدور حکم تخلیه و صدور دستور تخلیه مطرح می‌شود چرا که هدف نهایی موجر از انعقاد عقد اجاره دریافت اجاره بها و هدف نهایی مستاجرین از اجاره استفاده از مال در قبال پرداخت وجه می باشد، از آنجایی که عقد اجاره از اهمیت خاصی برخوردار می باشد قانون گذار به صورت اختصاصی به وضع قوانینی در خصوص این عقد پرداخته است، احاطه و اشراف بر این قوانین لازمه جهت پیگیری و هدایت دعاوی مطروحه از طرف موجر و مستاجرین می باشد.
گروه وکلای مهراد با داشتن وکلای متخصص و با تجربه در زمینه عقد اجاره که دارای سابقه فعالیت در شوراهای حل اختلاف و رسیدگی به دعاوی متعددی در خصوص این عقد می باشند این تضمین را به شما می‌دهد که پیگیری پرونده شما را به بهترین شکل و در کوتاهترین زمان و با صرف کمترین هزینه انجام داده و نتیجه مطلوبی را برای شما به دست آورد.