تخلیه سرقفلی توسط وکیل دادگستری

تخلیه سرقفلی مغازه به علت عدم پرداخت اجاره بها

از آنجایی که قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ به نحوی تنظیم شده است که پس از پایان مدت اجاره مستاجر الزامی برای تخلیه مورد اجاره ندارد، موجرین همواره به دنبال راه حلی برای تخلیه ملک خودشان هستند که ممکن است که سال‌های سال در اجاره مستاجر باقی مانده باشد، اما قانونگذار مستاجر را برای تخلیه در شرایطی ملزم به پرداخت سرقفلی به قیمت روز نموده و در شرایطی دیگر نیز در صورتی که تخلفاتی از طرف مستاجر حادث شود و یا موارد دیگری که به بررسی آن خواهیم پرداخت نیاز به پرداخت سرقفلی برای تخلیه ملک نمیباشد.

 نحوه تخلیه سرقفلی

همانطور که گفتیم یکی از مواردی که به موجب قانون مصوب ۱۳۵۶ موجر می‌تواند علیه مستاجر فسخ اجاره و تخلیه ملک را تقاضا کند عدم پرداخت اجاره بهاست. در این مورد حق کسب و پیشه و تجارت ساقط می گردد، قانونگذار بین مستاجری که بر حسب تصادف یا اشتباه یا فراموشی از پرداخت اجاره بها خودداری نموده و مستاجری که با این عمل قصد اذیت و آزار موجر را دارد و در کار خود مصر و مقصر است تفاوت قائل شده و دو راه حل در این زمینه پیش بینی نموده که یکی از آنها توأم با اغماض و ارفاق است و دیگری تشدید در اعمال حق.

راه حل اول

برابر با بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نموده و بام ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه ظرف ۱۰ روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد، در این مورد اگر اجاره نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجراییه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست کند. هرگاه پس از صدور اجراییه مستاجر اجاره بهای عقب افتاده را تودیع کند، اجرای ثبت تخلیه را متوقف می کند ولی موجر می تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجره را بنماید.

 هرگاه اجاره نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند.

در موارد فوق هرگاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره بهای معوقه صدی بیست  آن را به نفع موجور در صندوق دادگستری تودیع نماید حکم تخلیه صادر نمی‌شود. مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می گردد.

 ولی هر مستاجر فقط یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.

تحلیل

همانطور که ملاحظه فرمودید قانونگذار به مستاجری که قصد او از عدم پرداخت یا تأخیر در پرداخت اجاره آزار و اذیت مستاجر نیست این فرصت را داده که تا آخرین مرحله با پرداخت بیست درصد جریمه، از تخلیه ملک استیجاری و ضایع شدن حق کسب و پیشه و تجارت خود جلوگیری کند.

 تاکید به این قید که هر مستاجری فقط یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند خیلی لازم و ناشی از این واقعیت است که صدور اخطار از دفترخانه یا ارسال اظهارنامه مستلزم صرف وقت و هزینه و خلاصه تحمل تعب است و نمی‌توان به موجر تحمیل کرد که برای دریافت هر قسط از اجاره این راه دراز را بپیماید و نهایتاً هم با پرداخت ۲۰ درصد جریمه از ناحیه مستاجر قضیه منتفی شود.

راه حل توام با شدت عمل

تبصره ۱ ماده ۱۴ قانون مقرر می دارد

در صورتی که مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهار نامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می تواند با تقدیم دادخواست مستقیم از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجره را بنماید، حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

این راه ‌حل شدیدتری میباشد که قانونگذار برای برخورد با مستاجری که با عدم پرداخت چندین باره اجاره بها باعث مزاحمت و آزار و اذیت موجر شده پیش‌بینی کرده است.

تبصره ۲ این ماده مقرر می‌دارد در مواردی که حکم تخلیه به علت پرداخت اجاره بها صادر می شود حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود.

 لذا همانطور که ملاحظه فرمودید در صورتی که اجاره بها پرداخت نشود تحت شرایط خاصی امکان تخلیه ملک دارای حق کسب و پیشه و تجارت بدون پرداخت سرقفلی ممکن میباشد اما ارائه این راهکارها و بررسی آن نظر به تخصصی خاص دارد.

در همین راستا گروه وکلای مهراد امکان مدیریت و پیگیری دعاوی شما در خصوص عقد اجاره از جمله تخلیه سرقفلی، دستور تخلیه، حکم تخلیه، همچنین مطالبه اجاره بها و فسخ عقد اجاره را فراهم می آورد.