دعوای مطالبه اجاره بها

دعوای مطالبه اجاره بها و اجور معوقه

هدف اصلی موجرین از انعقاد عقد اجاره که طی آن منافع ملک خود را برای مدتی در اختیار مستاجر قرار می‌دهد به دست آوردن مال در قبال این تملیک منافع می باشد، قطعاً در اثر استفاده مستاجر از عین مستاجره، خرابی و مشکلاتی در حین استفاده به مال وارد خواهد شد، لذا موجر زمانی تن به این موضوع می دهد که بداند در قبال انعقاد عقد اجاره بهای بیشتری نصیب او می گردد، به همین علت یکی از دعاوی مرسوم در شوراهای حل اختلاف و دادگاه ها مطالبه اجاره بها یا مطالبه اجور معوقه می باشد که قطعاً هر وکیل دادگستری در طول مدت وکالت خود چندین بار با این دعاوی مواجه خواهد شد، لذا دانستن قوانین و مقررات مربوط به آن و احاطه بر این قوانین برای هر وکیل واجب می باشد،

استناد قانون گذار در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ که در حال حاضر مورد بررسی ما می باشد  در راستای  موضوع اجاره بها ماده ۶ می باشد.

 ماده ۶

مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره نامه اجرت المثل ماهانه و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت المثل را به میزان اجرت المسمی آخر هر ماه اجاری ظرف ۱۰ روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هرگاه اجاره نامه ای در بین نباشد اجاره بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتی که میزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرت المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص می دهد و برای هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم کننده سند و هرگاه اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد. دفترخانه باید منتها ظرف ده روز به وسیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت وجه تودیع شده به دفترخانه مزبور مراجعه نماید.

عناوین و نکات قابل توجهی در این ماده ذکر شده که به بررسی آن می پردازیم

 اجرت المسمی

آنچه را که موجر و مستاجر در هنگام عقد اجاره به عنوان اجاره بها بر آن توافق می نمایند اجرت المسمی می نامند و تا زمانی که عقد اجاره پابرجاست و مدت آن منقضی نگشته مستاجر مکلف به پرداخت اجاره بها می باشد که عنوان آن اجرت المسمی است.

 اجرت المثل

گفتیم در صورتی که طرفین برای مال الاجاره یا همان اجاره بها توافق نموده باشند به آن اجرت المسمی می‌گویند اما ممکن است عقد اجاره منقضی شود و مدت آن به پایان برسد ولی در عین حال مستاجر در ملک باقی بماند و اقدام به تخلیه نکند در این صورت استفاده بدون پرداخت اجاره بها وجهه قانونی نخواهد داشت لذا مستاجر به هر ترتیب ملزم به پرداخت اجاره بها می باشد، اما از آنجایی که این اجاره بها به توافق طرفین نرسیده است به آن اجرت المثل می گویند یعنی اجرتی مثل آن چیزی که طرفین تعیین کرده اند. در صورتی که مستاجر اقدام به پرداخت اجاره بها بعد از انقضای عقد اجاره ننماید و مستاجر قصد مطالبه آن را داشته باشد دادخواستی با عنوان مطالبه اجرت المثل ایام تصرف باید مطرح کند اما در صورتی که مستاجر اجاره بهای زمان اجاره را نپردازد عنوان دادخواست عوض شده و با عنوان مطالبه اجور معوقه مطرح می شود.

بر همین اساس قانونگذار در ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ مقرر میدارد مستاجر مکلف است در موعد معین که در اجاره نامه تعیین شده است اجرت المسمی بپردازد و پس از انقضای این مدت در صورتی که عین مستاجره در تصرف او باشد اجرت المثل را به میزان اجرت المسمی بپردازد. درست است که این مبلغ همان مبلغ اجرت المسمی می باشد اما چون مورد توافق طرفین نبوده است به آن اجرت المثل می گویند یعنی اجرتی مانند آنچه که طرفین بر آن توافق داشته اند.

 مهلت پرداخت اجاره بها

اجاره از عقودی می باشد که در زمان توافق بین طرفین موجر منافع مال خود را برای مدتی که در عقد معین کرده‌اند به یکباره تقدیم مستأجر می نماید و از طرفی مستاجر باید اجرت منافعی که در اختیار او قرار گرفته یا همان اجاره بها را به موجر تسلیم کند، اما از آنجایی که تملیک این منافع و استفاده از آن ظرف مدت اجاره و به صورت تدریجی انجام می شود پرداخت آن که همان اجاره بها می باشد نیز به صورت تدریجی و ماهانه خواهد بود. موجرین معمولاً چنین توافق می نمایند که مستاجر مکلف است در ابتدای هر ماه اجاره بهای ماه گذشته را پرداخت کند البته در برخی موارد توافق برای این می‌شود که مستأجر اولین قسط اجاره بها را در روز اول استفاده پرداخت می‌کند و به همین ترتیب اجاره بها جهت استفاده هر ماه را در ابتدای ماه پرداخت کند، اما به هر دلیلی ممکن است نظر به شرایط اقتصادی مستاجر توان پرداخت در زمان مقرر بین طرفین را نداشته باشد. قانون‌گذار مهلتی را در این خصوص در نظر گرفته است و در ماده ۶ مقرر می دارد اجرت المثل یا اجرت المسمی ناشی از عقد اجاره در آخر هر ماه و در مهلت ۱۰ روز به موجر یا نماینده قانونی او باید پرداخت شود این در حالتی می باشد که بین طرفین قرارداد اجاره منعقد شده باشد، اما ممکن است همان طور که در ماده ۱ قانون روابط موجر و مستاجر گفتیم اجاره نامه کتبی بین طرفین تنظیم نشده باشد در این شرایط تکلیف اجاره بها چه خواهد شد؟

پرداخت اجاره بها در حالتی که اجاره نامه تنظیم نشده است

در این شرایط که اجاره نامه مکتوب بین طرفین تنظیم نشده احتمال اینکه هر کدام از طرفین مبلغ دلخواه خود را به عنوان اجاره بها در نظر بگیرند وجود دارد اما تکلیف محاکم دادگستری و مراجع رسیدگی در این صورت چه خواهد شد و به حرف کدام یک از طرفین می‌توانند توجه و بر اساس آن حکم صادر نمایند؟

قانونگذار در ماده ۶ بیان کرده هرگاه اجاره نامه ای در بین نباشد اجاره بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است تعیین می کنند، یعنی ممکن است طرفین توافق داشته باشند بر مبلغ خاص و یا اینکه از آنجایی که مستاجر فیش های ماهانه خود را که ناشی از پرداخت اجاره می باشد ارائه داده است و موجر نیز به آن معترض نبوده اجاره‌بها عملاً به همان میزانی که مستاجر پرداخت کرده مقرر می شود. اما در حالتی که طرفین به توافق نرسند و میزان مشخصی به صورت عملی برای اجاره بها تعیین نشده باشد میزان اجاره بها بر اساس اجرت المثل تعیین می شود.

اهمیت دعوای مطالبه اجور معوقه

همان طور که گفتیم هدف نهایی موجر از تنظیم عقد اجاره و تملیک منافع خود برای مدت مشخص به دیگری به دست آوردن منفعتی دیگر است که به آن  اجاره بها میگویند و در صورتی که مستاجر در حالی که از ملک استفاده می نماید و قطعاً در پی این استفاده خسارات و نقوصی به مال موجر وارد میکند از پرداخت اجاره بها استنکاف نماید موجر در طلب اجاره بها اقدام خواهد نمود و در این راستا اقدام به طرح دادخواست مطالبه اجور معوقه و یا مطالبه اجاره بها و یا تعدیل اجاره بها می نماید. لذا از آنجایی که طرح چنین دادخواستی امری فنی و تخصصی می باشد توصیه ما به شما عزیزان این است که جهت طرح دادخواست خود با وکیل دادگستری متخصص در این زمینه مشورت نمایید و ترجیحاً پیگیری دعوای خود را به وی بسپارید.

گروه وکلای مهراد با داشتن وکلایی با تجربه و متخصص که سابقاً در شوراهای حل اختلاف مشغول به فعالیت بوده و دعاوی متعددی در خصوص اجاره‌بها و دعاوی ناشی از عقد اجاره را بررسی و مطالعه نموده اند این امکان را به شما می دهد که پیگیری و هدایت پرونده خود را به وکلای گروه بسپارید تا در کوتاه ترین زمان و صرف حداقل هزینه به نتیجه مطلوب خود برسید.