تغییر کاربری

چه زمین های قابلیت تغییر کاربری دارند؟

موضوع تغییر کاربری برگرفته از قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها میباشد که ماده یک این قانون حدود صلاحیت مرجع صالح برای تغییر کاربری که در این قانون توسط قانونگذار تعیین شده است را معین می کند. بر اساس این ماده:

به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و تداوم و بهره وری آنها از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها جز در موارد زیر ممنوع میباشد.

تبصره1- تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در هر استان به عهده کمیسیونی مرکب از رییس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار می‌باشد که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می‌گردد.

نماینده دستگاه اجرایی ذی‌ربط می‌تواند بدون حق رای در جلسات کمیسیون شرکت نماید. سازمان جهاد کشاورزی موظف است حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا استعلام مطابق نظر کمیسیون نسبت به صدور پاسخ اقدام نماید.

دبیرخانه کمیسیون فوق در سازمان های جهاد کشاورزی استان ها زیر نظر رئیس سازمان مذکور تشکیل می‌گردد و عهده دار وظیفه دریافت تقاضا تشکیل و تکمیل پرونده بررسی کارشناسی اولیه مطرح نمودن درخواست ها به نوبت در کمیسیون و نگهداری سوابق و مصوبات میباشد.

تبصره ۲: مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغها وزارت جهاد کشاورزی است و مراجع قضایی و اداری نظر سازمان جهاد کشاورزی ذیربط را در این زمینه استعلام می نمایند و مراجع اداری موظف به رعایت نظر سازمان مورد اشاره خواهند بود نظر سازمان جهاد کشاورزی استان برای مراجع قضایی به منزله نظر کارشناس رسمی دادگستری تلقی می شود.

 تبصره ۳: ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی و سایر هیئت ها و مراجع مربوط مکلفند در موارد تفکیک افراز و تقسیم اراضی زراعی و باغها و تغییر کاربری آنها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها از سازمان جهاد کشاورزی، وزارت جهاد کشاورزی استعلام نموده و نظر وزارت مذکور را اعمال نمایند.

تبصره ۴: احداث گلخانه ها دامداریها مرغداریها پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاههای صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها، بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و تغییر کاربری محسوب نمی‌شود موارد مذکور از شمول این ماده مستثنی بوده و با رعایت ضوابط زیست محیطی با موافقت سازمان جهاد کشاورزی استان ها بلامانع میباشد.

تبصره ۵: اراضی داخل محدوده قانونی روستاهای دارای طرح هادی مصوب مشمول ضوابط طرح هادی بوده و از کلیه ضوابط مقرر در این قانون مستثنی نمی‌باشد.

تبصره‌ ۶: به منظور تعیین روش کلی و ایجاد وحدت رویه اجرایی و نظارت و ارزیابی عملکرد کمیسیون‌های موضوع تبصره یک این ماده دبیرخانه مرکزی در وزارت جهاد کشاورزی تشکیل می‌گردد.

تبصره‌۷: تجدید نظر در مورد تصمیمات کمیسیون های موضوع تبصره ۱ این ماده در مواردی که مجوز تغییر کاربری صادر شده با تشخیص و پیشنهاد وزارت جهاد کشاورزی به عهده کمیسیونی به ریاست وزیر جهاد کشاورزی یا نماینده تام‌الاختیار وی و با عضویت معاونان ذی ربط وزارتخانه های مسکن و شهرسازی کشور و سازمان حفاظت محیط زیست می باشد، نماینده دستگاه اجرایی ذی‌ربط می‌تواند حسب مورد و بدون حق رای در جلسات مذکور شرکت نمایند.

اصل عدم امکان تغییر کاربری اراضی

بر اساس این ماده اصولا تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها ممکن نیست البته این موضوع منوط بر این گردیده است که این اراضی در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها باشد. تعیین محدوده قانونی شهر ها نیز با شهرداری ها و بر اساس طرح هایی میباشد که شهرداری ها ارائه می دهند اما متن ماده مذکور تغییر کاربری را جز در موارد ضروری ممنوع دانسته است لذا مفهوم مخالف ماده این می باشد که در موارد ضروری تغییر کاربری مجاز می باشد.

تبصره‌های این ماده به بررسی موارد ضروری از نظر قانونگذار پرداخته است.

 تشخیص موارد ضروری جهت تغییر کاربری با چه مرجعی می باشد؟

بر اساس تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مسئول تشخیص این امر در هر استان با کمیسیون استانی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست استان و یک نفر به عنوان نماینده استاندار می باشد. در واقع اعضای این کمیسیون به تعداد ۵ نفر می باشند که ریاست آنها به عهده رئیس سازمان جهادکشاورزی آن استان می باشد در ادامه تبصره تصمیم‌گیری در خصوص تقاضای افرادی که تغییر کاربری را از جهاد کشاورزی خواسته‌اند ظرف مدت ۲ ماه جزو وظایف کمیسیون دانسته است اما از آنجایی که بررسی درخواست ها در استان با این کمیسیون می‌باشد و قطعاً درخواست‌های مکرری از استان جهت تغییر کاربری اراضی خارج از محدوده انجام می‌شود لذا قاعدتاً تصمیم‌گیری ظرف دو ماه میسر نخواهد بود.

نحوه ثبت درخواست تغییر کاربری

 همانطور که اشاره کردیم متقاضیان تغییر کاربری در هر استان که زمین آنها خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها می باشد باید درخواست خود را به سازمان جهاد کشاورزی استان تقدیم دارند که توسط کمیسیون مرکب از پنج عضو با ریاست رئیس سازمان جهاد کشاورزی این درخواست بررسی می شود، اما سوالی که مطرح است این است که نحوه ثبت درخواست به چه صورت میباشد؟

بر اساس تبصره ماده 1 دبیرخانه کمیسیون در سازمان جهاد کشاورزی استان تشکیل می شود و وظیفه دریافت تقاضا و تشکیل و تکمیل پرونده و همچنین بررسی کارشناسی اولیه با این دبیرخانه می باشد، لذا متقاضیانی که درخواست تغییر کاربری دارند باید با مراجعه به سازمان جهاد کشاورزی استان و ارائه مدارک مربوط به زمین خویش و همچنین دلایل مربوط به تغییر کاربری تقاضای خود را در دبیرخانه مذکور ثبت نمایند و درخواست کارشناسی جهت بررسی زمین را مطرح کنند پس از انجام کارشناسی اولیه در صورتی که کارشناس تغییر کاربری زمین را ضروری تشخیص دهد موضوع جهت تصمیم‌گیری نهایی به کمیسیون ارجاع خواهد شد.

مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغها

 همان طور که از عنوان قانون بر می‌آید این قانون در خصوص اراضی زراعی و باغ ها تعیین تکلیف کرده و تغییر کاربری این اراضی را مجاز نمی‌داند اما سوال اولیه این است که چه ارگانی صلاحیت تشخیص و تمیز اراضی زراعی و باغ ها را از سایر اراضی دارد؟

تبصره ۲ ماده یک این قانون مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغها را وزارت جهاد کشاورزی می داند که سایر مراجع قضایی و اداری و از جمله شهرداری ها مکلفند نظر سازمان جهاد کشاورزی در این خصوص را جهت انجام فعالیت ها و صدور پروانه ها اخذ نمایند و هیچ کدام از ارگانهای دیگر نمی تواند بر خلاف نظر سازمان جهاد کشاورزی در این خصوص تصمیم‌گیری نماید، چرا که قسمت پایانی تبصره مقرر داشته است که نظر سازمان جهاد کشاورزی برای مراجع قضایی به منزله نظر کارشناس رسمی دادگستری می باشد.

تبصره ۳ نیز ادارات ثبت اسناد و املاک و همچنین دفاتر اسناد رسمی و هیئت ها و مراجعی که قصد تفکیک و افراز و تقسیم اراضی زراعی و باغ ها را دارند و همچنین قصد تغییر کاربری را دارند مکلف نموده که از سازمان جهاد کشاورزی در این خصوص استعلام نموده و نظر وزارت جهاد کشاورزی را مورد توجه قرار دهند.

استثناء بر تغییر کاربری

ممکن است باغدار و یا کشاورزی جهت بهبود و پیشرفت کار خود قصد تاسیس گلخانه و یا تخصیص بخشی از زمین خود جهت دامداری و یا پرورش ماهی و سایر حیوانات را داشته باشد آیا تاسیس بنا برای انجام چنین کارهایی تغییر کاربری محسوب می شود؟

تبصره ۴ ماده ۱ قانون مذکور احداث گلخانه، دامداری، مرغداری و پرورش ماهی و کلاً سایر تولیدات کشاورزی و کارگاههای صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها و همچنین فعالیت که در زمینه بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی باشد را تغییر کاربری محسوب نمی نماید و تنها افرادی که قصد چنین کاری را دارند باید با رعایت ضوابط زیست محیطی و با اطلاع و موافقت سازمان جهاد کشاورزی چنین اقدامی را انجام دهند.

استثناء دیگر بر ماده ۱ قانون مذکور بر اساس تبصره ۵ این ماده در اراضی داخل در محدوده قانونی روستاهایی می باشد که دارای طرح هادی تصویب شده هستند، چراکه این اراضی مشمول ضوابط طرح هادی هستند و از مقررات مربوطه در این قانون مستثنی گردیده اند.

امکان تجدیدنظرخواهی از نظر کمیسیون

بر اساس تبصره یک ماده یک ممکن است پس از انجام کارشناسی و طرح موضوع در کمیسیون که با ریاست رئیس جهاد کشاورزی استان تشکیل می گردد این کمیسیون نظر بر این داشته باشد که تغییر کاربری ضرورت دارد و مجوز تغییر کاربری را صادر کند و یا در حالت مخالف ممکن است با تغییر کاربری مخالفت نماید آیا هر کدام از این تصمیم ها قابل اعتراض می باشند یا خیر؟

بر اساس تبصره ۷ ماده ۱ قانون مذکور تجدید نظر در مورد تصمیمات کمیسیون تبصره 1 ماده 1 که به آن کمیسیون تغییر کاربری جهاد کشاورزی نیز میگویند زمانی می باشد که کمیسیون اقدام به صدور مجوز تغییر کاربری نموده باشد در این شرایط فردی که نسبت به این تصمیم معترض می باشد می‌تواند اعتراض خود را در دبیرخانه کمیسیون ثبت نماید که در کمیسیون عالی تر به ریاست وزیر جهاد کشاورزی یا نماینده تام الاختیار وی و با عضویت معاونان ذی ربط وزارتخانه‌های مسکن و شهرسازی، کشور و سازمان حفاظت محیط زیست تشکیل و اتخاذ تصمیم می نماید.ظ

بحث تغییر کاربری مخصوصاً در خصوص اراضی زراعی و باغها نظر به اینکه افراد شهرنشین تمایل بر این دارند که در حاشیه شهرها اقدام به خریداری قطعه زمینی نموده و تفریحگاهی برای اوقات فراغت خود در آن بنا کنند بسیار مطرح می باشد، اما همانطور که ذکر گردید قانون مذکور اصل را بر عدم جواز تغییر کاربری قرار داده و تنها در موارد ضروری و به تشخیص کمیسیون استانی مجوزات تغییر کاربری صادر خواهد شد لذا نحوه طرح موضوع و پیگیری های بعمل آمده جهت اخذ موافقت کمیسیون بسیار حائز اهمیت می باشد.

گروه وکلای مهراد طی همکاری با وکلای متخصص در زمینه امور ملکی و اراضی تمام تلاش خود جهت نیل به اهداف شما را انجام داده و در فرصتی کوتاه نتیجه مطلوب را اخذ خواهد کرد.