تفسیر قانون زمین شهری

بررسی قانون زمین شهری مصوب ۲۲ /۶ /۱۳۶۶

 به موجب ماده ۱ این قانون به منظور تنظیم و تنسیق امور مربوط به زمین و ازدیاد عرضه و تعدیل و تثبیت قیمت آن به عنوان یکی از عوامل عمده تولید و تامین رفاه عمومی و اجتماعی و ایجاد موجبات حفظ و بهره برداری هرچه صحیح تر و وسیع تر از اراضی و همچنین فراهم نمودن زمینه لازم جهت اجرای اصل ۳۱ و نیل به اهداف مندرج در اصول ۴۳ و ۴۵ و ۴۷ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران برای تامین مسکن و تاسیسات عمومی مواد این قانون به تصویب می‌رسد و از تاریخ تصویب در سراسر کشور لازم الاجرا است.

در واقع قانون زمین شهری نظر به اینکه در زمان انقلاب و پس از پیروزی انقلاب اسلامی به جهت محرومیت در روستاها و ارائه خدمات و امکانات بیشتر در شهرها مردم تصمیم به مهاجرت نمودند و بعضاً زمین‌هایی که بلاصاحب و در حاشیه شهرها قرار داشت را تصاحب کرده و اقدام به ساخت نمودند. این قانون جهت هدفمند کردن ساخت و سازها و تصرف زمینها وضع گردید البته از مفاد ماده یک و دیگر مواد آن چنین موضوعی بر نمی‌آید اما یکی از دلایل تصویب این قانون ساماندهی به امور اراضی حاشیه شهرها بوده است.

همانطور که در متن ماده ۱ مشاهده می کنیم یکی از دلایل تنظیم این قانون جهت زیاد کردن عرضه زمین برای متقاضیان است چرا که در آن زمان متقاضی زمین بسیار زیاد بوده و به علت عرضه کم مشکلات عدیده ای در جامعه به وجود آمده بود، از طرفی ملاکین بزرگ به علت عرضه کم و تقاضای زیاد قیمت ها را بالا برده و زمین های بزرگ خود را قطعه قطعه کرده و به متقاضیان می فروختند به همین علت قانون‌گذار جهت تولید مسکن در اطراف شهرها و تامین رفاه عمومی و اجتماعی در جهت تحقق اصول قانون اساسی اقدام به تصویب این قانون نمود.

جهت آشنایی شما عزیزان با اصول نامبرده در ماده یک قانون زمین شهری به ترتیب اصول مربوطه را ذکر می نماییم

 اصل ۳۱

داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.

اصل ۴۳

برای تأمین استقلال اقتصادی جامعه و ریشه‌کن کردن فقر و محرومیت و برآوردن نیازهای انسان در جریان رشد، با حفظ آزادی او، اقتصاد جمهوری اسلامی ایران بر اساس ضوابط زیر استوار می‌شود:

تأمین نیازهای اساسی: مسکن، خوراک، پوشاک، بهداشت، درمان، آموزش و پرورش و امکانات لازم برای تشکیل خانواده برای همه.

تأمین شرایط و امکانات کار برای همه به منظور رسیدن به اشتغال کامل و قرار دادن وسایل کار در اختیار همه کسانی که قادر به کارند ولی وسایل کار ندارند، در شکل تعاونی، از راه وام بدون بهره یا هر راه مشروع دیگر که نه به تمرکز و تداول ثروت در دست افراد و گروه‌های خاص منتهی شود و نه دولت را به صورت یک کارفرمای بزرگ مطلق درآورد. این اقدام باید با رعایت ضرورت‌های حاکم بر برنامه‌ریزی عمومی اقتصاد کشور در هر یک از مراحل رشد صورت گیرد.

تنظیم برنامه اقتصادی کشور به صورتی که شکل و محتوا و ساعت کار چنان باشد که هر فرد علاوه بر تلاش شغلی‏، فرصت و توان کافی برای خودسازی معنوی، سیاسی و اجتماعی و شرکت فعال در رهبری کشور و افزایش مهارت و ابتکار داشته باشد.

رعایت آزادی انتخاب شغل، و عدم اجبار افراد به کاری معین و جلوگیری از بهره‌کشی از کار دیگری.

منع اضرار به غیر و انحصار و احتکار و ربا و دیگر معاملات باطل و حرام.

منع اسراف و تبذیر در همه شیون مربوط به اقتصاد، اعم از مصرف، سرمایه‌گذاری، تولید، توزیع و خدمات.

استفاده از علوم و فنون و تربیت افراد ماهر به نسبت احتیاج برای توسعه و پیشرفت اقتصاد کشور.

جلوگیری از سلطه اقتصادی بیگانه بر اقتصاد کشور.

تأکید بر افزایش تولیدات کشاورزی، دامی و صنعتی که نیازهای عمومی را تأمین کند و کشور را به مرحله خودکفایی برساند و از وابستگی برهاند.

اصل ۴۵

انفال و ثروتهای عمومی از قبیل زمینهای موات یا رها شده، معادن، دریاها، دریاچه‌ها، رودخانه‌ها و سایر آبهای عمومی، کوه‌ها، دره‌ها‏، جنگٌلها، نیزارها، بیشه‌های طبیعی، مراتعی که حریم نیست، ارث بدون وارث، و اموال مجهول‌المالک و اموال عمومی که از غاصبین مسترد می‌شود در اختیار حکومت اسلامی است تا بر طبق مصالح عامه نسبت به آنها عمل نماید. تفصیل و ترتیب استفاده از هر یک را قانون معین می‌کند.

اصل ۴۷

مالکیت شخصی که از راه مشروع باشد محترم است. ضوابط آن را قانون معین می‌کند.

تعریف اراضی شهری

معمولاً در قوانین خاص قانونگذار در شروع و ابتدای قانون به تعاریف خود می‌پردازد چراکه قطعاً اصطلاحات خاصی در قانون خاص به کار می‌رود که ممکن است خواننده و شخصی که قانون را میشنود از آنها مطلع نباشد به همین جهت در شروع قانونگذاری قوانین خاص قانونگذار اصولاً به تعریف اصطلاحات جدید می‌پردازد اما در قانون زمین شهری در ماده ۱ به فلسفه وضع قانون و علل آن پرداخته و در ماده ۲ به تعریف زمین شهری می پردازد به این ترتیب که این ماده مقرر می دارد:

اراضی شهری زمین هایی است که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرک ها قرار گرفته است.

 در واقع مطابق با این ماده ابتدا شهرداری ها باید محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها را مشخص نمایند که پیرو آن بتوان مفهوم اراضی شهری را تشخیص داد.

اراضی موات به چه اراضی می گویند؟

قانون‌گذار در تعریف اراضی موات در قوانین مختلف مربوط به اراضی و املاک این اراضی را چنین تعریف می کند که زمینی که هیچ سابقه عمران و احیایی نداشته باشد زمین موات می باشد. در ماده ۳ قانون زمین شهری مقرر گردیده :

اراضی موات شهری زمین‌هایی است که سابقه عمران و احیا نداشته باشد. زمینهای مواتی که علی‌رغم مقررات قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری بدون مجوز قانونی از تاریخ ۵ /۴ /۱۳۵۸ به بعد احیا شده باشد همچنان در اختیار دولت می‌باشد .

اصل تحجیر

براساس این اصل که ریشه فقهی دارد هر شخصی که اقدام به آبادانی زمینی نماید که صاحبی ندارد در محدوده‌ای که اقدام به آبادانی نموده مالک می باشد.

 تحجیر به معنای سنگ گذاشتن اطراف زمین می باشد در واقع عملیات تحجیر به این صورت است که فردی قطعه زمینی را مشخص می‌کند و با سنگ چین نمودن دور تا دور آن حریم و محدوده زمین را تعیین می نماید، البته تحجیر فقط با گذاشتن سنگ در اطراف زمین نیست و می‌تواند کندن گودال و یا کاشت درخت یا بوته به نحوی که محدوده زمین را مشخص کند باشد، سابقاً در کشور ما نیز اصل تحجیر رعایت شده و هر شخصی که در روستاهای اطراف شهرها زمین های بلا استفاده و بلاصاحب را آباد می نمود مالک آن ها شناخته می‌شد اما از آنجایی که افزایش جمعیت باعث شد که زمین کافی جهت این اقدام وجود نداشته باشد و از طرفی حاکمیت دولت چنین ایجاب می نمود که مالک زمین های بلاصاحب باشد قانونی تحت عنوان قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری تصویب گردید قانونگذار در ماده ۳ قانون زمین شهری ابتدا به تعریف اراضی موات شهری می‌پردازد وچنین بیان می‌دارد که این اراضی زمین هایی می باشند که سابقه عمران و احیا نداشته باشند در قسمت دوم این ماده چنین بیان نموده که زمین های موات شهری که علیرغم مقررات مندرج در قانون لغو مالکیت اراضی موات و بدون توجه به این قانون توسط افراد از سال ۱۳۵۸ به بعد احیا شده باشند همچنان در اختیار و تحت مالکیت دولت می‌باشد.

اراضی بایر شهری

اصطلاح دیگری که قطعا افرادی که با خرید و فروش زمین سر و کار دارند و حداقل یک بار اسناد مربوط به مالکیت زمین ها را دیده اند با آن آشنا می باشند کلمه بایر می باشد. همانطور که قانونگذار در قوانین مربوط به اراضی و املاک به تعریف زمین موات پرداخته است زمین بایر را نیز تعریف کرده است.

 ذکر این نکته حائز اهمیت میباشد که در کل در یکی از تقسیم بندی های زمین، اراضی را به اراضی موات بایر و دایر تقسیم نموده اند. بر اساس ماده ۴ قانون زمین شهری اراضی بایر شهری زمین هایی است که سابقه عمران و احیا داشته و به تدریج به حالت موات برگشته اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد در واقع سابقه آبادانی و احیا را داشته است اما از آنجایی که کم کم به حال خود رها شده و اقدام دیگری روی آن صورت نگرفته به حالت موات برگشته و تفاوتی نمی نماید که صاحب مشخصی داشته باشد یا نداشته باشد، ممکن است فردی سند مالکیت زمین را داشته باشد اما از نظر قانونگذار نظر به اینکه این زمین کم کم به حالت موات برگشته و لم یزرع می باشد آن را جزء اراضی بایر قلمداد کند.

اهمیت قانون زمین شهری

قانون زمین شهری از قوانین بسیار پراهمیت و پرکاربرد در زمینه دعاوی مربوط به املاک و اراضی میباشد هر وکیل دادگستری که مدعی وکالت در زمینه املاک می باشد قطعاً باید تسلط کافی به این قانون و تعاریف آن داشته باشد چراکه تعاریف ارائه شده در این قانون در سایر قوانین و در هر پرونده مربوط به اراضی کاربرد فراوانی دارد.

 گروه وکلای مهراد با داشتن وکلای با سابقه و با تجربه در زمینه امور اراضی و مسائل مربوط به تغییر کاربری و همچنین قانون زمین شهری مدیریت و راهبرد پرونده‌های مربوط به اراضی و املاک شما را به بهترین نحو انجام خواهد.