تخلیه سرقفلی

تخلیه عین مستاجره به استناد تعدی و تفریط

موارد سقوط حق کسب و پیشه و تجارت در مواردی که حق کسب و پیشه مستاجر ساقط و ملک تخلیه می شود عبارت است از

تعدی و تفریط نسبت به عین مستاجره

تغییر نحوه استفاده از عین مستاجره

عدم پرداخت اجاره بها

عدم حضور مستاجر برای امضای سند رسمی اجاره

.

تعدی و تفریط نسبت به عین مستاجره

در این خصوص باید گفت که بند ۸ از ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ تعدی و تفریط مستاجر در مورد اجاره را از موارد فسخ و تخلیه مورد اجاره اعلام کرده است. در خصوص مفهوم تعدی و تفریط ماده ۹۵۱ قانون مدنی مقرر می دارد

تعدی و تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف نسبت به مال یا حق دیگری. تفریط ترک عملی می باشد که  به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم است. ماده ۹۵۳ مقرر می‌دارد تقصیر اعم است از تفریط یا تعدی.

در خصوص تعدی و تفریط می توان به ماده ۴۸۷ در باب اجاره از قانون مدنی نیز اشاره کرد که مقرر داشته هرگاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی و تفریط نماید و موجور قادر به من آن نباشد موجر حق فسخ خواهد داشت.

همان طور که ملاحظه می شود قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ تعدی و تفریط به طور کلی را فارغ از اینکه موجر قادر بر منع آن باشد موجب تخلیه دانسته است. و این با طبع این قانون که اجاره موضوع آن پس از انقضای مدت استمرار می یابد سازگار است، چرا که نمی توان موجر را محکوم کرد که وجود مستاجری را که در عین مستاجره تعدی و تفریط می‌نماید تا ابد تحمل نماید.

.

.

احراز تعدی و تفریط در عین مستاجره

این امر کاملاً موضوعی بوده و بر حسب زمان و مکان مختلف ممکن است از مصادیق تعدی و تفریط دچار تحول شود به صورت کلی دادگاه ها تصرف مستاجر را که به اصل و اساس بنا لطمه بزند و یا چیزی کلی را به عین مستاجره اضافه یا از آن کم کند تعدی و تفریط تلقی می نمایند، اما تغییراتی را که مستاجر جهت استفاده بهتر از این مستاجره در آن انجام می دهد تفریط تلقی نمی شود.  از همین رو ایجاد تقسیمات جدید در عین مستاجره با مصالح سبک، تبدیل درها و پنجره‌های چوبی به فلزی و همچنین تبدیل آجرهای کف به سنگ و موزاییک و حتی احداث دستشویی و توالت در عین مستاجره را نمی‌توان تعدی و تفریط دانست.

اما مصادیقی نظیر احداث زیر زمین برای مورد اجاره، اضافه کردن اتاق در حیاط یا پشت بام عین مستاجره، همچنین ایجاد دیوار با مصالح سنگین به نحوی که به پایه ها و تیرهای حمال ساختمان فشار غیر متعارف وارد کند و احداث بالکن در مغازه با مصالح سنگین را می توان تعدی و تفریط تلقی کرد.

ضمناً باید این موضوع را به خاطر داشت که دادگاه ها در پذیرش دعوای تخلیه به استناد تعدی و تفریط همچون سایر مواردی که دعوا به سقوط حق کسب و پیشه و تجارت منجر می شود بسیار محتاط عمل می کنند و  تحقق موارد تعدی و تفریط را به راحتی احراز نمی نمایند. بنابراین صاحب ملکی که قصد طرح چنین دعوایی را دارد بهتر است قبل از تنظیم دادخواست نظر یک یا چند کارشناس رسمی دادگستری را در خصوص ملک جلب نموده و اگر کارشناس نظر بر احراز تخلف و تعدی و تفریط در ملک داشت سپس اقدام به طرح دعوا با همراهی وکیل دادگستری متخصص در این زمینه بنماید.

.

اثر حکم کیفری در خصوص تعدی و تفریط

آیا حکم قطعی دادگاه کیفری که مجرمیت مستاجر در ارتکاب تخریب در مورد اجاره را می رساند کافی برای صدور حکم تخلیه به علت تعدی و تفریط در دادگاه حقوقی میباشد یا خیر؟

در پاسخ باید گفت حکم دادگاه کیفری بر مجرمیت مستاجر در تخریب مورد اجاره کافی برای صدور حکم تخلیه مستاجر در محکمه حقوقی نیست، زیرا صرف دخل و تصرف مستاجر در مورد اجاره ممکن است مصداق تخریب و موجب مسئولیت کیفری باشد، در حالیکه حسب ماده ۲۱ قانون روابط موجر و مستاجر دخل و تصرف مستاجر به عنوان تعمیر و تزیین مورد اجاره چنانچه به منظور استفاده بهتر باشد تجویز شده است، لذا در صورت تصرف مستاجر در مورد اجاره که جنبه تعمیر و تزئین دارد که بعضاً با تخریب مقدماتی همراه است مادامی که به اساس بنای مستاجره و استحکام آن لطمه وارد نکند تعدی و تفریط تلقی نخواهد شد، و موجبی برای صدور حکم تخلیه مورد اجاره نیست. هرچند که دادگاه کیفری مستاجر را در تخریب مورد اجاره مجرم شناخته باشد.

.

.

اثر بازسازی عین مستاجره پس از نابودی

 سوال دیگری که ممکن است مطرح شود این است که اگر مورد اجاره محل کسب بر اثر آتش‌سوزی یا اصابت موشک از میان برود و مالک حاضر به تجدید بنا نباشد و مستأجر برای حفظ حقوق خود راجع به ادامه ید استیجاری و نسبت به سرقفلی به ساختن آن با ترکیب و وضعیت جدید اقدام کند آیا مورد از مصادیق تعدی و تفریط است، و مالک به این استناد می تواند تخلیه عین مستاجره را خواستار شود؟

 در پاسخ به این سوال باید گفت ادعای مالک دائر به تعدی و تفریط تنها نسبت به عین مستاجره صادق است در حالی که در این مورد اجاره اولیه بر اثر حوادث قهری از میان رفته و چیزی باقی نیست تا نسبت به آن تعدی و تفریط صورت گرفته باشد، و عمل مستاجر در ساختن بنای جدید نیز که به منظور حفظ حقوق خویش صورت گرفته عنوان تعدی و تفریط ندارد. بنابراین در مورد بحث دعوای مالک به خواسته ی تخلیه به علت تعدی و تفریط ثابت نبوده و محکوم به بطلان خواهد بود.

 موضوع تخلیه عین مستاجره به استناد تعدی و تفریط و عدم پرداخت سرقفلی بحثی بسیار تخصصی می باشد که حتماً برای طرح چنین دعوایی باید با وکیل دادگستری متخصص در این زمینه مشورت شده و ترجیحاً کار را به او بسپارید.

 گروه وکلای مهراد ضمن همکاری با وکلای با سابقه در زمینه دعاوی مربوط به عقد اجاره که تسلط کافی بر قوانین موجر و مستاجر دارند این تضمین را به شما می دهد که در بهترین شرایط پیگیر پرونده شما شده و تا حصول نتیجه پیگیری خود را ادامه دهند.