انتقال قهری حق سرقفلی

آیا حق کسب و پیشه و سرقفلی قابل انتقال است؟

.

حق کسب و پیشه و تجارت از جمله حقوق می باشد که قانونگذار در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ به آن پرداخته است. در واقع وقتی مستاجر در مغازه اقدام به کسب و کار می نماید از آنجایی که در مدت فعالیت او مشتریانی به آن محل جذب شده و ممکن است پس از آنکه عقد اجاره تمام شود آن مشتریان نظر به سابقه ای که از آن مغازه می دانند کماکان به آنجا جهت خرید مراجعه کنند با وضع اجاره و عدم حضور مستاجرم امکان بهره مندی

از این حق به واسطه تلاش و کسب و کار و در آن محل ایجاد شده زائل شود. قانون‌گذار چنین مقرر داشته که در زمان تخلیه ملک موجر باید این حق ایجاد شده برای مستاجر را با محاسبه هزینه آن از طریق کارشناسی و عرف محل به او بپردازد.

.

سوال:

 سوال اینجاست که آیا حق کسب و پیشه و تجارت که برای مستاجر ایجاد شده قابلیت انتقال به دیگری را دارد یا خیر؟ در خصوص انتقال قراردادی حق کسب و پیشه و تجارت در مقالات قبلی به تفصیل توضیح داده شد(مطالعه مقاله انتقال قراردادی سرقفلی) اما آنچه که مد نظر ما در این مبحث میباشد انتقال قهری حق کسب و پیشه و تجارت است.

.

انتقال قهری حق کسب و پیشه و تجارت

ممکن است بدون آنکه مستاجر قصدی برای انتقال این حق داشته باشد نظر به پیشامد هایی که خارج از اراده وی است  حق کسب و پیشه و تجارت به دیگری منتقل شود. این انتقال قهری را می‌توان تحت سه عنوان مورد بررسی قرار داد.

یک انتقال ناشی از ارث

دو انتقال قضایی

سه انتقال اجرایی

.

یک) انتقال ناشی از ارث:

بررسی قانون مدنی و مطالعه ماده ۴۹۷ آن قانون که مقرر می‌دارد عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود لیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است اجاره به فوت او باطل می‌شود. و اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل می‌گردد. اصل این حکم به قوت خود باقی است و آنکه ناشی از ضوابط قانون مدنی می باشد با قواعد قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ تخصیص خورده است. لذا بر این اساس رابطه موجود بین موجر و مستاجر محل کسب استیجاری با فوت هیچ کس از آنها منتفی نمی شود و کلیه حقوق ایجاد شده به وراث شان منتقل می گردد.

.

ارث زن از حق کسب و پیشه و تجارت

با توجه به ماده ۹۴۶ و ۹۴۷ قانون مدنی زوجه از اموال منقول از هر قبیل که باشد و بهای ابنیه و اشجار ارث می برد در اینجا این سوال مطرح می شود که آیا زوجه از حق کسب و پیشه و تجارت ارث میبرد یا خیر؟

در پاسخ گفته شده است که چون حق کسب و پیشه و تجارت ملک مستاجر و با فوت او جزء ترکه و حاصله فروش آن از اموال منقول است که از آن ارث می برد البته این امر در فرضی محتمل است که حق کسب و پیشه و تجارت در زمان حیات متوفی ایجاد و محقق شده باشد و الا نسبت به آن قسمت از این حق که پس از فوت او بر اثر اشتغال و تلاش ورثه حاصل شده باشد زوج ارث نمی برد اما در نگاه کلی و در پاسخ قاطع به این سوال باید بگوییم که در حالت عادی زوجه از حق کسب و پیشه و تجارت نیز ارث می برد.

.

دو انتقال قضایی

در این خصوص باید ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مورد بررسی قرار گیرد. این ماده چنین مقرر می‌دارد هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر را بپردازد والا او می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند. در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره سابق یا دفترخانه نزدیک ملک صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوطه ارسال می‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود.

.

رابطه مستاجر جدید با مالک

مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم‌مقام مستاجر سابق خواهد بود هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغا الاثر خواهد بود. در خصوص این ماده کمیسیون استفتائات و مشاورین حقوقی شورای عالی قضایی در پاسخ به این سوال که حکم قضیه نسبت به درخواست تجویز انتقال به غیر به استناد ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ با وجود مخالفت موجر چیست در تاریخ ۱۳۶۲ اعلام کرده است:

در صورتی که در عقد اجاره حق کسب و پیشه به صورت شرط ضمن العقد برای مستاجر شرط شده باشد و یا اینکه طرفین بر مبنای قانون روابط موجر و مستاجر عقد را جاری نموده باشند مستاجر صاحب حق خواهد بود و با احراز چنین حقی دادگاه میتواند حکم تجویز انتقال صادر نماید.

.

.

سه انتقال اجرایی

درخصوص توقیف حق کسب و پیشه و تجارت همواره بین حقوقدانان این اختلاف وجود دارد که آیا این حق قابلیت توقیف را دارد یا خیر،

عده ای مخالف توقیف حق کسب و پیشه و تجارت مخالف هستند و چنین نظر می دهند که چون حق کسب و پیشه و تجارت قائم به مستاجر است و تا به جهتی مورد حکم محکمه واقع نشود مال محسوب نمی‌شود قابل توقیف نیست. و چون ماده ۲۴۰ قانون آیین دادرسی مدنی و ماده ۵۵ قانون تسریع محاکمات مقرر داشته برای توقیف در مقام اجرای قرار تامین  مالکیت لازم است نه حق مالی لذا توقیف حق کسب و پیشه و تجارت که حقوق مالی است نه خود مال میسر نمی باشد.

.

نظر موافقین

در مقابل موافقین توقیف این حق چنین نظر می‌دهند که حق کسب و پیشه و تجارت کلا باید در شمار اموال موجود متوقف آورد. زیرا حق کسب و پیشه و تجارت حقی است احتمالی که ممکن است به دست نیاید زیرا با تخلف مستاجر در تادیه اقساط اجاره یا ارتکاب تقصیر در نگهداری از مورد اجاره و تغییر شغل از بین می رود ولی این گفته را نباید پذیرفت بر طبق ماده ۱۹ و تبصره های آن حق کسب و پیشه و تجارت حقی است موجود و هیچ‌گونه احتمالی در تحقق آن راه ندارد لذا با توجه به موجود بودن این حق قابلیت توقیف آن نیز وجود دارد.

.

نحوه توقیف حق کسب و پیشه

انتقال اجرایی اموال گاه از طریق شعب اجرای محاکم دادگستری و گاه از طریق دوایر اجرای ثبت و گاهی هم از طریق ادارات دولتی چون ادارات دارایی و شهرداری و تامین اجتماعی جهت وصول مطالبات انجام می‌شود. اما توقیف و حراج و تملیک این حق از طریق شعب اجرای دادگاه ها به کلی منتفی بوده و هیچ موردی در این خصوص مشاهده نشده است. در مورد شهرداری و سازمان تامین اجتماعی هم مورد شناخته شده ای وجود ندارد. اما از طریق اجرای ثبت و وزارت دارایی بعضاً مشاهده شده است که توقیف حق کسب و پیشه و تجارت و انتقال آن صورت پذیرفته است.

بحث انتقال قهری حق کسب و پیشه و تجارت و همچنین توقیف آن از امور بسیار فنی و تخصصی در زمینه شغل وکالت می باشد که حتماً باید از طریق وکلای متخصص در خصوص دعاوی ناشی از عقد اجاره در این موارد استفاده شود وکیل دادگستری که ادعای تخصص در امر اجاره را دارد حتما باید با موضوع سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت و نحوه توقیف و انتقال آن آشنا بوده و بتواند با استفاده از دانش و تجربه خود بهترین راه حل را به شما ارائه دهد.

گروه وکلای مهراد ضمن همکاری با وکلای با تجربه و کاردان این تضمین را به شما می دهد که دعاوی ناشی از عقد اجاره از جمله دعاوی مربوط به سرقفلی، دستور تخلیه و حکم تخلیه و غیره را در اسرع وقت و با صرف کمترین هزینه به نتیجه مطلوب برساند.