ابطال عقد اجاره

از بین رفتن عین مستاجره

ممکن است در حین استفاده مستاجر از عین مستاجره به هر دلیلی عین مستاجر تلف شود، حال سوال اینجاست که در صورت تلف عین مستاجره وضعیت عقد اجاره به چه نحو در می آید؟ آیا عقد باطل می شود و یا حق فسخ به مستاجر داده خواهد شد؟

برای مثال مستاجری که یک باب منزل مسکونی را جهت استفاده از موجر اجاره نموده است پس از آن که در منطقه زلزله و یا سیل می آید منزل استیجاری به کلی خراب شود یا اینکه مستاجر یک دستگاه خودرو را جهت استفاده از موجر اجاره کرده است اما به دلیل سیلی که در منطقه روان می شود خودرو را آب برده و تلف می گردد در این حالت شرایط عقد اجاره به چه شکل میشود؟

ماده ۴۹۶ قانون مدنی مقرر می دارد:

عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل میشود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می گردد.

این ماده دو حالت در عقد اجاره را بررسی می کند:

1- تلف عین مستاجره:

بر اساس قسمت ماده اول ۴۹۶ در صورتی که عین مستاجره تلف شود عقد اجاره باطل می گردد البته حقوقدانان بحث ابطال را درست ندانسته و می گویند که قانونگذار در این مبحث اشتباه نموده و به جای ابطال باید کلمه منفسخ را استفاده می‌نمود، ذکر این نکته نیز حائز اهمیت می باشد که تلف عین مستاجره زمانی باعث بطلان یا همان انفساخ اجاره می‌شود که ناشی از حوادث قهری و طبیعی باشد، و هرگاه شخص موجر یا فرد دیگری سبب تلف آن شود اجاره به حال خود باقی می ماند و مستاجر میتواند به شخصی که موجب تلف شدن مال گردیده مراجعه نموده و از او اجرت المثل بخواهد.

2-  تخلف از شرط فعل در عقد اجاره:

قسمت دوم ماده ۴۹۶ موضوع تخلف از شرایط بین موجر و مستاجر را بررسی می نماید که در این صورت خیار فسخ یعنی اختیار فسخ معامله از تاریخ وقوع تخلف ثابت می گردد. شرایط در اینجا بستگی به آن چیزی دارد که هر یک از موجر و مستاجر در زمان عقد اجاره تعیین نموده است که باید شرط فعل باشد. برای مثال مستاجر شرط کرده است که در صورت بروز خرابی در هر قسمت از عین مستاجره موجر مکلف است ظرف دو روز نسبت به رفع خرابی اقدام نماید در غیر اینصورت برای خود حق فسخ قائل شده باشد، در این صورت اگر موجر به تعهد خود و همان شرط فعلی که علیه او وضع شده عمل ننماید حق فسخ برای مستاجر ایجاد خواهد شد و از طرفی دیگر ممکن است موجر به موجب شرط فعلی برای مستاجر شرط کرده باشد که اگر پرداخت اجاره بها بیش از دو روز از ابتدای ماه طول بکشد برای موجر حق فسخ ایجاد خواهد شد در این صورت اگر مستاجر در وعده تعیین شده اقدام به پرداخت ننماید حق فسخ خواهد داشت.

شرط فعل

ممکن است ضمن هر معامله ای که بین طرفین آن منعقد می شود شرایطی در نظر گرفته شود. در کل شروط ضمن عقد به سه نوع شرط فعل، شرط نتیجه، شرط صفت تقسیم می شود. شرط فعل به این معنا می باشد که انجام دادن یا عدم انجام عملی توسط یکی از طرفین شرط شود، عملاً در صورتی که شرط فعل توسط شخصی که ملزم به آن بوده است صورت نگیرد، طرف مقابل در مرحله اول باید او را اجبار به انجام آن کار نماید و اگر اجبار او میسر  نگردید حق فسخ خواهد داشت.

اما در عقد اجاره اصطلاحاً می گویند شرط فعل مستقیماً حق فسخ می دهد یعنی نیازی به اجبار طرف نیست و می توان عقد را به صرف عدم انجام شرط فعل فسخ نمود، البته این به آن معنا نیست که طرفی که شرط به نفع او شده است نمی‌تواند الزام طرف مقابل را بخواهند بلکه این امتیاز به او داده شده است که حتی بدون الزام طرف مقابل بتواند اقدام به فسخ عقد نماید.

تاثیر فوت موجر یا مستاجر در عقد اجاره

ممکن است در حین عقد اجاره یکی از طرفین به هر دلیلی فوت نمایند. تاثیر این فوت در عقد اجاره چه میتواند باشد؟  آیا اصلا تاثیری در عقد دارد یا خیر؟

برای توضیح این مفهوم بهتر است کمی به عقب برگشته و ریشه عقود را بررسی نماییم. در تقسیم بندی های مختلفی که بر عقود وارد شده است در یکی از تقسیم بندی ها عقد را به عقد جایز و عقد لازم تقسیم می‌کنند. عقد جایز عقدی میباشد که برای یکی از طرفین و یا هر دو حق فسخ وجود داشته باشد که البته این حق در ضمن عقد نهفته است، نه این که ضمن عقد این شرط را بگذارند بلکه در ذات عقد وجود دارد و نیازی به مکتوب کردن ندارد. مانند عقد وکالت یا عقد ودیعه و عاریه. اما عقود لازم عقودی هستند که به ذات خود به طرفین حق فسخ نمی دهند و برای ایجاد حق فسخ برای هر یک از طرفین باید این موضوع به موجب حالتی خاص ایجاد شود که به آن خیارات می گویند، عقد اجاره جزو عقود لازم میباشد یعنی به ذات خود به طرفین حق فسخ نمی دهد و فوت یا حجر هر یک از طرفین نیز در آن تاثیری نخواهد داشت، به همین سبب ماده ۴۹۷ قانون مدنی مقرر می دارد:

عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود لکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است اجاره به فوت موجر باطل می‌شود و اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل می گردد.

اهمیت عقد اجاره

از آنجایی که عقد اجاره  رواج بسیاری در جامعه دارد قطعاً تبعات و عواقب ناشی از آن نیز بسیار زیاد خواهد بود، از این جهت نظر به فراگیری این عقد دعاوی متعددی که ناشی از عقد اجاره می باشد نیز در محاکم دادگستری مطرح بوده و می باشد. اختلاف بین موجر و مستاجر سابقه‌ای دیرینه داشته و همچنان نیز ادامه دارد دعاوی ناشی از این عقد میتواند منجر به مطالبه اجور معوقه و یا مطالبه اجاره بها و همچنین تایید فسخ اجاره توسط موجر و یا تایید فسخ اجاره توسط مستاجر و یا دادخواست صدور حکم تخلیه و یا دادخواست صدور دستور تخلیه و همچنین دعاوی ناشی از سرقفلی از جمله تحویل سرقفلی و یا تخلیه سرقفلی به علت تغییر شغل و غیره باشد. با توجه به عناوین و دعاوی مختلفی که از عقد اجاره نشأت می گیرد مطالعه قوانین و مقررات مصوب در خصوص این عقل بر هر وکیل دادگستری واجب می باشد، چرا که حتماً در طول فعالیت وکیل دعاوی متعددی ناشی از عقد اجاره به او ارجاع می‌شود لذا تخصص و تجربه کافی در این زمینه جهت مدیریت و پیگیری دعوا اجتناب‌ناپذیر است.

گروه وکلای مهراد با داشتن کادری متخصص و وکلایی با سابقه و با بهره‌گیری از دانش متخصصین حقوقی این امکان را به شما عزیزان می‌دهد که در کوتاهترین زمان و با صرف کمترین هزینه به نتیجه مطلوب خود برسید. اما توصیه ما به شما عزیزان این است که در زمان انعقاد عقد اجاره حتماً وکیل متخصص در این زمینه را همراه خود داشته باشید تا از اختلافات بعدی جلوگیری به عمل آورید، لذا می توانید جهت مشاوره و بهره گیری از تجربیات وکلای متخصص گروه با مراجعه به دفتر و یا تماس تلفنی اقدام به مشاوره نمایید.