تسلیم مورد اجاره

قدرت بر تسلیم عین مستاجره

توافق موجر و مستاجر بر سر مورد اجاره و اجاره بها و تعیین تکلیف در خصوص اجور معوقه و نحوه تخلیه یا تحویل مورد اجاره و دیگر مسائل مذکور در عقد اجاره به صورت کتبی یا شفاهی درج می شوند منوط بر این می باشند که آیا موجر قدرت بر تسلیم عین مستاجره را دارد یا خیر؟

ماده ۴۷۷ قانون مدنی در این خصوص مقرر می‌دارد:

در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط است. یعنی موجر باید مالی را اجاره بدهد که قدرت بر تسلیم آن داشته باشد و در صورتی که موجر نتواند مال الاجاره را تسلیم مستاجر کند،  عقد اجاره باطل خواهد شد.

ذکر این نکته در اینجا حائز اهمیت می باشد که قدرت بر تسلیم باید در زمان شروع مدت اجاره وجود داشته باشد لذا ممکن است موجر در حین انعقاد عقد اجاره قدرت بر تسلیم نداشته باشد اما بداند که در زمان شروع مدت این امکان را خواهد داشت. برای مثال مستاجر، منزل مسکونی در حال ساخت را به مدت یک سال اجاره می نماید و موعد اجاره را دو ماه بعد از تاریخ وقوع عقد تعیین می نمایند. موجر در زمان انعقاد عقد اجاره قدرت بر تسلیم ندارد اما می داند که ظرف دو ماه ساختمان وی تکمیل شده و امکان تحویل آن به مستاجر وجود دارد، لذا در اینجا خدشه ای به عقد اجاره به جهت عدم قدرت بر تسلیم توسط موجر وارد نمی شود.

امکان بقاء عین مستاجره

موضوع حائز اهمیتی که هر وکیل دادگستری باید از آن اطلاع داشته و در اختیار موکل خود قرار دهد یکی از شروط عقد اجاره می باشد که امکان بقای اصل مورد اجاره است. همان طور که گفتیم اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود و مالکیت عین در اختیار موجر باقی خواهد ماند و مستاجر تنها می تواند در طول مدت اجاره از منافع آن استفاده نماید اما اگر نحوه استفاده به نوعی باشد که عین مستاجره از بین برود عقد اجاره صحیح نمی باشد. برای مثال استفاده غالب و نوعی از میوه، خوردن آن می باشد لذا اجاره میوه جهت خوردن خارج از موضوع عقد اجاره بوده و در این نوع استفاده اجاره ای وجود ندارد، اما ممکن است مستاجر هدف دیگری از در اختیار داشتن میوه‌ها داشته باشد. پیشتر ذکر کردیم که ممکن است جهت به نمایش گذاشتن میوه های خاص در نمایشگاه آن میوه را به مدت یک یا چند روز از مالک آن جهت نمایش اجاره کنند در اینجا به دلیل اینکه عین مستاجره از بین نرفته و باقی می ماند عقد اجاره صحیح بوده و خدشه ای به آن وارد نیست و طرفین می‌توانند با تعیین اجاره بها و تعیین تکلیف در خصوص اجور معوقه و سایر شرایط عقد اجاره اقدام به اجاره میوه جهت نمایش نمایند.

در همین راستا ماده ۴۷۱ قانون مدنی مقرر می دارد:

برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجره با بقاء اصل آن ممکن باشد.

معین بودن عین مستاجره

از دیگر شرایط صحت عقد اجاره معین بودن عین مستاجره است و این مطلب به این معنا می باشد که در زمان انعقاد عقد موجر باید مشخص کند که دقیقا کدام مال را به اجاره می دهد؟

برای مثال ممکن است موجر مالک آپارتمانی ۸ واحدی باشد و در اجاره نامه ای که با مستاجر تعیین می نمایند ضمن تعیین اجاره بها و نحوه تخلیه عین مستاجره و تعیین تکلیف در خصوص اجور معوقه و سایر شرایط، مورد اجاره را یکی از واحدهای آپارتمان تعیین کنند، از آنجایی که در این مورد عین مستأجره به درستی مشخص نشده و مردد بین چند مورد می باشد اجاره باطل است.

در مثالی دیگر آیا ممکن است دارنده نمایشگاه اتومبیلی که در آن ۱۰ خودرو وجود دارد ضمن عقد اجاره، یکی از خودروها را به عنوان عین مستاجره قرار دهد اما مشخص نکند که کدام‌ خودرو مد نظر وی می باشد. در اینجا هم چون که عین مستاجره مردد بین چند مورد می باشد اجاره باطل است.

لذا در این خصوص ماده ۴۷۲ قانون مدنی مقرر می دارد:

عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است.

مالکیت منافع در اجاره

گفتیم اجاره عقدی است که در آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود اما این عقد باید دارای مدت باشد، یعنی در واقع مستأجر برای مدت مشخصی که طی توافق با موجر داشته است در قبال پرداخت اجاره بهای معین، مالک منافع می شود و می تواند به نحوی از منافع استفاده نماید که به اصل مال الاجاره صدمه ای وارد نشود. در مالکیت اموال دو نوع مالکیت داریم.

خود مال و عینیت مال.
مالکیت منافع.

برای مثال در بحث سرقفلی مغازه برای سال‌های سال در دست مستأجر باقی است اما مالکیت عین مستاجره با مالک اولیه ملک می باشد و مستاجر در واقع آن جا برای سال های سال مالک منافع می باشد. مالکیت عین و منافع می‌تواند جدای از یکدیگر قرار گیرد. حال سوالی که ایجاد میشود این است که شخصی که به عنوان موجر میخواهد منافع مالی را انتقال بدهد باید مالک عین و منافع باشد یا صرفاً مالکیت منافع کفایت می کند؟

بحث اجاره در اجاره، موضوع مهمی است که قانونگذار در قانون مدنی و قوانین موجر و مستاجر به آن پرداخته است و حالتی می باشد که مستاجری که مالی را اجاره کرده است خودش میتواند نقش موجرا را داشته باشد و عین مستأجره را به شخص دیگری اجاره دهد.

البته در کش و قوس‌های قوانین مصوبه در خصوص اجاره این موضوع در بعضی موارد ممنوع و در بعضی از قوانین تایید شده است اما در پاسخ به سوال قابل ذکر است که زمانی که قانونگذار در قوانین مصوب در خصوص اجاره به این موضوع پرداخته است این امر به این معنا می باشد که مالکیت منافع برای اجاره دادن مال کفایت می کند. ماده ۴۷۳ قانون مدنی نیز در تایید این امر مقرر می‌دارد:

لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد.

لذا مالکیت منافع برای اجاره دادن مال لازم و کافی می باشد.

بحث اجاره املاک مسکونی و سرقفلی مغازه های تجاری بسیار امری تخصصی و حائز اهمیت میباشد که هر وکیل دادگستری باید در این زمینه مطالعه و مهارت کافی داشته باشد. از آنجاییکه قوانین موجر و مستاجر و همچنین موضوعات حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی و تخلیه عین مستاجره از امور بسیار تخصصی و قوانین خاص خود را دارد مطالعه در این زمینه و مدیریت پرونده های زیاد میتواند تجربه کافی به وکیل برای پیروزی در این پرونده ها بدهد. گروه وکلای مهراد با داشتن وکلایی با تجربه در امور ملکی و موضوعات مربوط به اجاره این تضمین را به شما عیزان میدهد که پرونده ارجاعی را با نهایت تلاش و پیگیری به نتیجه مطلوب برساند.