موارد پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر

در چه مواردی برای تخلیه ملک دارای سرقفلی باید حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر پرداخت شود؟

بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ در صورتی که ملک به مستاجر اجاره داده شود برای تخلیه ملک موجر باید به مستاجر مبلغی را به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت بپردازد. در واقع از آنجایی که عملیات مستاجر در ملک موجب شده مشتریان، محل را شناخته و به آنجا جذب شوند. برای اینکه با تحویر ملک این حق مستاجر از بین نرود قانونگذار جبران این را بر اساس قیمتی که به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت در نظر گرفته تعیین نموده، که موجر باید به مستاجر پرداخت کند.

لذا بر این اساس بدون آنکه چیزی به موجر بپردازد حقی برای او ایجاد می شود.

.

بررسی ماده ۱۵

ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ مقرر می دارد

علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جایز است.

1- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید

2- تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت

3- در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.

در موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت نیز حکم خواهد داد.

از نحوه نگارش این ماده کاملا مشخص است که موارد تعیین حق کسب و پیشه و تجارت منحصر به این سه مورد است و قانونگذار این تصمیم را داشته که باب مناقشه درباره موارد پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر متخلف را مسدود کند. علیرغم این هنوز برخی چنین تصور می‌کنند که اگر حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به موجب قانون برای مستاجر محل کسب برقرار شده سقوط آن در صورت تخلف مستاجر محمل قانونی ندارد. چرا که مجازات این تخلف همان تخلیه است و دلیلی برای سقوط حق کسب و پیشه و تجارت وجود ندارد.

اما این استدلال صحیح نبوده و گمان می‌رود که با توجه به صراحت ماده ۱۵ و جنبه حصری قسمت آخر آن محلی برای اینگونه استدلالات وجود ندارد. چرا که قانونگذار می خواهد بگوید منحصراً در موارد سه‌گانه فوق اگر قید منحصراً را نیاورده شاید به این علت بود که مفهوم حصر را از نحوه انشاء موجود متجلی میدیده است.

.

.

سوال

اگر مستاجر داوطلبانه ملک را تخلیه کند و تحویل موجر دهد آیا میتواند بعد از آن حق کسب و پیشه و تجارت خود را مطالبه کند؟

در واقع این سوال از اینجا به وجود می‌آید که آیا این حق فقط جهت تخلیه باید به مستاجر پرداخت شود و یا در حالت عادی نیز به او تعلق دارد؟

اداره حقوقی قوه قضاییه این موضوع را بررسی کرده و مقرر داشته در صورتی که مستاجر محل کسب و پیشه به میل خود مورد اجاره را تخلیه کند و تحویل مالک بدهد و مطالبه حق کسب و پیشه و تجارت را انجام ندهد این امر به منزله اسقاط حق مذکور است.

اگر قسمت اخیر به ماده ۱۵ را به طور مطلق موجد حق کسب و پیشه و تجارت برای مستاجر و در موارد سه‌گانه بدانیم این نظریه اداره حقوقی درخور تحمل خواهد بود. زیرا تأخیر در مطالبه حق مثبت آن نیست اما اگر تعلق به حق کسب و پیشه و تجارت را در این مورد مقید به قید لزوم صدور رای دادگاه بدانیم درست خواهد بود.

.

تخلیه جهت احداث ساختمان جدید

یکی از مواردی که در ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ گرفتن گواهی از شهرداری که حکایت از اقدام وی برای گرفتن پروانه ساختمان دارد تا تقاضای تخلیه مورد اجاره را از دادگاه بخواهد. اما در این خصوص باید متذکر شویم که تخلیه سرقفلی به همین سادگی ممکن نبوده. قطعا کفایت پروانه ساختمان به عنوان دلیل تخلیه باید بررسی شود که با تحصیل پروانه ساختمان یا گواهی مربوط موجر برای تخلیه به چیز دیگری نیاز ندارد. متقابلاً مستاجر نیز در برابر چنین دعوای دفاعی نمی‌تواند بکند. مگر اینکه ادعا کند پروانه صادره جعلی می باشد.

مدت اعتبار پروانه ساختمانی

در درجه دوم مسئله مدت اعتبار پروانه ساختمان می باشد. با توجه به محدود بودن مدت اعتبار پروانه ساختمانی که از شهرداری اخذ شده و نظر به طولانی بودن تشریفات دادرسی توجه داشته باشید که بلافاصله بعد از این که پروانه ساختمانی را از شهرداری گرفتین دعوای تخلیه سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت را مطرح نمایید.

.

.

نظریه اداره حقوقی در خصوص صدور گواهی

سوال شده است که شخصی تقاضای تخلیه یک باب مغازه را به لحاظ نوسازی و تجدید بنا نموده شهرداری گواهی صادر کرده که مغازه‌ی موصوف به علت فرسودگی و قدمت نیاز به تجدید بنا دارد. آیا صرف صدور این گواهی مصداق گواهی شهرداری مندرج در بند ۱ از ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر برای تخلیه می باشد یا خیر؟ و اصولا گواهی مذکور در قانون فوق الذکر چگونه گواهی است؟

در پاسخ چنین بیان شده که صرف گواهی شهرداری مبنی بر اینکه مغازه مورد اجاره به علت فرسودگی و قدمت نیاز به تجدید بنا دارد کافی برای پذیرش دعوای تخلیه نیست. بلکه مالک باید به منظور احداث بنای جدید پرونده تشکیل داده و شهرداری گواهی کرده باشد که مالک تقاضای صدور پروانه ساختمانی را نموده و با تکمیل پرونده متعاقب آن پروانه لازم صادر خواهد نمود.

نکته دیگر در خصوص پروانه ساختمانی تاثیر قدمت بنا برای صدور پروانه است. قدمت بنای مورد اجاره از نظر اجرای بند یک از ماده ۱۵ تاثیر در مقام ندارد و شهرداری هم برای صدور پروانه ساختمانی شرطی قائل نشده است و صرف تقاضای مالک برای صدور آن کافی است. لذا استناد وکیل دادگستری به عدم قدمت بنا جهت جلوگیری از صدور حکم تخلیه برای سرقفلی محلی از اعراب ندارد.

.

در صورتی که مالک از اجرای پروانه ساختمانی خودداری کند چه نتیجه ای در پی دارد؟

اگر مالک ظرف ۶ ماه از تاریخ تخلیه ملک شروع به ساختمان نکند طبق ماده ۱۶ قانون روابط موجر و مستاجر به درخواست مستاجر به پرداخت معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل مورد اجاره محکوم خواهد شد. مگر اینکه تاخیر شروع ساختمان ناشی از قوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک باشد.

ماده ۱۶ مقرر می دارد در صورتی که در ملک مورد تخلیه مستاجرین متعددی باشند و موجر تقاضای تخلیه سایر قسمتها را نیز نموده باشد مهلت فوق از تاریخ تخلیه آخرین قسمت شروع خواهد شد.

موضوع تخلیه ملک استیجاری حتی با پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر امری مورد نظر و خوشایندمالکین میباشد. چرا که با این وجود ایشان بر ملک خود تسلط کاملی پیدا میکنند.

گروه وکلای مهراد آماده ارایه کلیه خدمات حقوقی در زمینه اجاره و سایر مسائل حقوقی به شما عزیزان میباشد