دادخواست مطالبه اجاره بها

نحوه تعیین اجرت المثل

اگر در خصوص عقد اجاره قرارداد مکتوبی بین طرفین باشد اجاره بها همان خواهد بود که در قرارداد درج گردیده، در صورتی که عقد اجاره به صورت شفاهی بین طرفین صورت گرفته باشد میزان اجاره‌بها همانی است که طرفین بر آن توافق داشته و یا عملاً به آن مبلغ رسیده اند و در شرایطی که طرفین برای اجاره بها به توافق نرسند اجرت المثل تعیین خواهد شد اما این اجرت المثل بر چه اساسی و با چه معیار و ملاکی مشخص می شود؟ آیا برای تعیین اجرت المثل شرایط و موارد اقتصادی موجر یا مستاجر در نظر گرفته می شود یا عرف محل؟

قانونگذار در این خصوص بیان داشته:  اجرت المثل بر اساس مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص میشود برای هر ماه تعیین خواهد شد در واقع کارشناسی که میخواهد میزان اجاره بها را تعیین کند می بایست به محل مراجعه نموده و با توجه به شرایط محل و میزان اجاره بهای املاک مشابه و نحوه ساخت و تکمیل ملک و همچنین کیفیت ساختمان و موارد به کار رفته در آن و سایر معیار هایی که موثر در تعیین اجاره بها از جمله سال ساخت نوع مصالح محل ساختمان و دسترسی و غیره تعیین نماید، پس از تعیین آن مستاجر مکلف است این مبلغ را ماهانه و تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد اما در صورتی که موجر حاضر نبوده و یا دارای نماینده نباشد مستاجر باید اجاره بها را به چه صورت پرداخت کند؟ چرا که در صورت عدم پرداخت موجر در آینده دادخواست مطالبه اجاره بها یا مطالبه اجور معوقه را مطرح خواهد کرد.

عدم حضور موجر جهت پرداخت اجاره بها

گفتیم مستاجر مکلف است مبلغ اجاره‌بها را که بین طرفین مورد توافق قرار گرفته و یا توسط کارشناس تعیین شده است به صورت ماهانه به موجر بپردازد و یا در صورتی که موجر حضور نداشته باشد به نماینده قانونی او پرداخت کند اما بسیاری از موارد پیش می‌آید که موجرین در محل حاضر نبوده و یا مهاجرت به خارج از کشور کردند و نماینده‌ای نیز جهت پرداخت اجاره بها مشخص نشده است در این شرایط تکلیف مستاجر چه خواهد بود؟ مبلغ اجاره بها را به چه شخصی باید پرداخت کند؟

قانونگذار در این خصوص مقرر می دارد که مبلغ اجاره بها در این شرایط باید به صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت معین می‌شود سپرده شود و قبض رسید پرداخت اجاره بها در صورتی که اجاره نامه رسمی باشد به دفترخانه‌ ای که تنظیم کننده سند اجاره بوده است تحویل شود و اگر اجاره نامه عادی بوده باشد یا اصلاً اجاره ای در بین نباشد مستاجر باید قبض رسید پرداخت اجاره بها را به صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف ثبت مشخص شده است را به نزدیکترین دفتر اسناد رسمی به ملک تسلیم نماید و محل اقامت موجر را نیز به سردفتر اعلام کند. پس دو حالت در این خصوص قابل فرض است:

 زمانی که اجاره نامه رسمی باشد:

گفتیم که در این صورت مستاجر باید قبض پرداخت اجاره بها را به دفتر خانه ای که اقدام به تنظیم اجاره نامه رسمی نموده است تحویل دهد.

زمانی که اجاره نامه عادی باشد:

در این صورت مستاجر در حالی که موجر حضور جهت پرداخت اجاره بها نداشته باشد و یا نماینده قانونی از جانب او جهت دریافت اجاره بها معین نشده باشد مستاجر باید رسید پرداخت وجه را به نزدیکترین دفتر اسناد رسمی به ملک تحویل داده و محل اقامت موجر را نیز به سردفتر اعلام نماید.

تکلیف سر دفتر دریافت کننده رسید پرداخت اجاره بها

سردفتری که رسید پرداخت وجه اجاره بها را دریافت می دارد باید ظرف مدت ۱۰ روز از طریق اداره ثبت محل مراتب پرداخت وجه را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند و او را جهت دریافت مبلغ دعوت نماید.

با دقت در این قسمت ماده مشخص می‌شود که ممکن است موجرین جهت کارشکنی و تهیه مقدمات جهت طرح دعوا در آینده از دریافت اجاره‌بها خودداری نمایند تا بتوانند پس از آن با ادعای عدم پرداخت اجاره بها تخلیه ملک را درخواست کنند.

قانونگذار با توجه به ماده ۶ جلوی این کار را گرفته و با راهکار دقیقی که به مستاجرین ارائه داده است از طرح دعاوی احتمالی در آینده جلوگیری می نماید لذا در صورتیکه موجر از دریافت اجاره به هر دلیلی امتناع نمود عذر مستأجر در این خصوص پذیرفته نمی‌شود و باید اجاره بها را به صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف صندوق مشخص می‌شود پرداخت نماید و در حالتی که اجاره رسمی باشد رسید آن را به دفتر تنظیم کننده سند تحویل دهد و اگر اجاره نامه تنظیمی عادی باشد رسیده پرداخت وجه را به نزدیکترین دفترخانه به ملک تحویل دهد و سردفتر نیز ظرف مدت ۱۰ روز اخطاری خطاب به موجر یا نماینده قانونی او که نشانی وی را از مستاجر دریافت کرده است ارسال نموده و مراتب سپردن رسید پرداخت وجه را به موجر اطلاع داده تا موجر بتواند با مراجعه به دفترخانه رسید پرداخت وجه را از سر دفتر دریافت نموده و با مراجعه به صندوق ثبت یا بانکی که مبلغ اجاره بها به آن واریز شده است اجاره بهای پرداختی را دریافت نماید.

اهمیت دعوای مطالبه اجاره بها

نظر به اینکه عقد اجاره عقدی پرکاربرد و معمول در جامعه می‌باشد و سالانه املاک متعددی توسط مالکین به اجاره مستاجرین درمی‌آید طبعاً در پی این اقدامات دعاوی متعددی در این خصوص مطرح خواهد شد از جمله، مطالبه اجاره بها و یا مطالبه اجور معوقه، دعوای تخلیه ملک و دعوای دستور تخلیه و سایر دعاوی ناشی از عقد اجاره از جمله تعدیل اجاره بها و… .

مهم‌ترین دعاوی و معمول ترین آنها در این خصوص دعوای مطالبه اجاره بها و یا دعوای مطالبه اجور معوقه می باشد که ناشی از عدم پرداخت اجاره بها در موعد معین شده توسط مستاجر است حال یا مستاجر واقعاً با توجه به شرایط اقتصادی امکان پرداخت در موعد مقرر را ندارد و یا اینکه در پی اختلافات با موجر از پرداخت اجاره بها امتناع می کند به هر تقدیر موجر ناگزیر است جهت احقاق حق خود اقدام به طرح دعوا نماید اما از آنجایی که طرح چنین دادخواستی نیاز به دانش و تجربه تخصصی در این زمینه و احاطه و تسلط کافی بر قوانین مصوب در خصوص عقد اجاره دارد توصیه ما به شما عزیزان این است که پیگیری دعوای خود را به وکیل دادگستری متخصص در زمینه عقد اجاره بسپارید.

گروه وکلای مهراد با داشتن کادری متخصص و وکلای باتجربه و کاردان این تضمین را به شما می دهد که در کوتاهترین زمان و با صرف کمترین هزینه دعوای شما را به نتیجه مطلوب خواهد رساند لذا بهتر است پیش از تنظیم عقد اجاره با وکلای متخصص گروه مشورت نموده و ترجیحاً در زمان انعقاد عقد ایشان را همراه خود داشته باشید تا به نحوی عقد اجاره تنظیم شود که از بروز دعاوی در آینده جلوگیری و در صورتی که ناگزیر از طرح دعوا شوید به بهترین شکل بتوانید دعوای خود را هدایت و پیگیری نمایید.