انجام تعمیرات در اجاره به عهده کیست؟

انجام تعمیرات در عین مستاجره

ممکن است در حین استفاده مستاجر از عین مستاجره به علت مشکلاتی که در مال به وجود می‌آید تعمیراتی لازم شود که اگر نسبت به آنها اقدامی انجام نگیرد باعث ایجاد خسارت و خرابی در عین مستاجره شود ولی مستاجر نظر به اینکه مالک منافع می باشد چنین اجازه‌ای را به موجر نداده و موجر نیز که مال خود را در حال از بین رفتن می‌بیند اصرار بر این موضوع داشته باشد.

برای مثال ممکن است به علت بارش باران شدید سقف منزلی که مستاجر در آن سکونت دارد شدیداً نم زده و در شرف خرابی باشد و موجر دائماً تاکید بر این داشته باشد که زودتر باید اقدام به تعمیر عین مستاجره شود اما مستاجر ممانعت نموده و اجازه ورود و انجام تعمیرات به موجر ندهد. در اینجا قانونگذار تدبیری برای عدم تخریب مال در نظر گرفته است یا خیر؟

ماده ۴۸۵ قانون مدنی در این خصوص مقرر می دارد:

اگر در مدت اجاره در عین مستاجره تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستاجر نمی‌تواند مانع تعمیرات مزبور گردد، اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

در واقع در این ماده قانون گذار علیرغم مواد قبلی که بیشتر تمایل به سمت مستاجر و منافع او داشته از آنجایی که موضوع تخریب و تلف مال مطرح میشود قانونگذار حق را به موجر داده و مستاجر را ملزم به اجازه جهت انجام تعمیرات می‌داند در واقع این تصمیم گیری و نوع قانونگذاری می‌تواند برگرفته از قاعده لاضرر باشد.

قاعده لاضرر

این قاعده بیان می دارد (لاضرر و لاضرار فی الاسلام) در واقع طبق این قاعده هیچ شخصی نمی تواند با استفاده از حق خود باعث ایجاد ضرر به حق دیگری شود درست است که مستاجر حق استفاده و بهره برداری از مال را دارد و به موجب آن می‌تواند از اقداماتی که برای او مزاحمتی ایجاد نماید ممانعت کند اما بسته به شرایطی که به وجود آمده و ملک موجود در حال خراب شدن میباشد قانونگذار اهم و فی الاهم کرده و جلوگیری از تخریب مال را بر استفاده کامل مستاجر از مال ترجیح داده است. لذا مستاجر نمی‌تواند ممانعت جهت انجام تعمیرات بکند و در این صورت موجر می تواند از دادگاه الزام مستاجر جهت انجام تعمیرات را بخواهد اما به هر حال درست است که از انجام این تعمیرات نمی توان جلوگیری کرد ولی حق مستاجر نیز در اینجا ضایع شده چرا که ممکن است در زمان انجام تعمیرات نتواند از عین مستاجره بهره برداری و استفاده نماید که قانونگذار به این موضوع نیز توجه نموده و در پایان ماده اشاره کرده است که اگر مستاجر نتواند در زمان انجام تعمیرات از عین مستاجره چه کلا و یا چه از بخشی از آن استفاده نماید حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

هزینه تعمیرات در عین مستاجره به عهده چه شخصی است؟

حال ممکن است تعمیراتی که در بالا به آن اشاره کردیم به حدی نباشد که عدم انجام آن باعث تخریب ملک شود اما به هر حال تعمیرات لازم جهت استفاده باشد برای مثال ممکن است شیر آب آشپزخانه خراب باشد و یا اینکه پنجره ها به علت زنگ زدگی مانع ورود آب باران به منزل نشود و یا موضوعات دیگری که به هر حال در طول مدت استفاده به وجود آمده و تعمیر آنها لازم می گردد اما سوالی که مطرح می‌شود این است که این تعمیرات به عهده چه کسی میباشد؟ آیا موجر باید آنها را انجام دهد و یا مستاجر؟ از طرفی ممکن است موجر به مستاجر اعلام کند که من مال را در حالت سالم به تو تحویل دادم و هر گونه تعمیراتی که در مال لازم شود به عهده خودت می باشد، اما مستاجر در مقابل ادعا کند که خرابی و عیبی که در مال ایجاد شده است به علت استفاده او نبوده و در همه منازل مسکونی ممکن است به وجود آید، آیا تعیین شخصی که باید قبول هزینه کند با عرف می باشد یا قانون‌گذار تکلیف را مشخص کرده است؟

در این خصوص ماده ۴۸۶ قانون مدنی مقرر می دارد:

تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف بلد برخلاف آن جاری باشد، همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم میباشد.

در واقع این ماده انجام مخارج و تعمیرات در عین مستاجره را زمانیکه برای امکان انتفاع می‌باشد به عهده مالک دانسته است برای مثال جهت استفاده از شیر آب باید شیرآلات سالم و بدون نقصی وجود داشته باشد و یا جهت استفاده از آسانسور باید خرابی و نقص آسانسور برطرف شود این هزینه ها که برای امکان استفاده از مال لازم است به عهده مالک می باشد، مگر اینکه در عقد اجاره بین مالک و مستاجر بر خلاف این موضوع شرط شده باشد و مستاجر قبول کرده باشد که هزینه ها با او باشد  و یا این که عرف آن منطقه ای که عقد اجاره در آن واقع شده است بر این باشد که هزینه ها بر عهده مستاجر قرار بگیرد اما ذکر این نکته نیز حائز اهمیت است که هزینه هایی که جهت انتفاع بهتر در مال لازم می شود به عهده مستاجر است برای مثال در صورتی که ساختمان دارای کولر آبی باشد اما مستاجر قصد داشته باشد که برای بیشتر خنک شدن از کولر گازی استفاده کند هزینه نصب آن به عهده خود او می باشد یا سایر مخارجی که جهت استفاده با کیفیت بهتر در مال لازم است برای مثال تعویض لامپ ها و یا اضافه کردن لامپ ها بر عهده خود مستاجر می باشد.

عقد اجاره از اموری می باشد که دعاوی متعددی در خصوص آن در محاکم دادگستری مطرح می‌شود اختلاف بین موجر و مستاجر ریشه ای دیرینه دارد و قضات دادگاه ها با دعاوی نتعددی در این زمینه از جمله مطالبه اجور معوقه، مطالبه اجاره بها، فسخ اجاره، سرقفلی، تخلیه ید و دستور تخلیه و… مواجه هستند. هر وکیل دادگستری قطعا در طول مدت یک سال با یک دعوای ناشی از اجاره مواجه میشود لذا مطالعه در این خصوص و فراگیری قوانین موجر و مستاجر و اشراف بر موضوع سرقفلی و تخلیه امری مهم برای وکلا میباشد. گروه وکلای مهراد نظر به همکاری با وکلای با سابقه و کاردان و قضات بازنشسته دادگستری به صورت تخصصی مشکل پیش آمده برای شما عزیزان را در اتاق فکر گروه مطرح و پس از بررسی کارآمد اقدام به طرح دعوا و یا پاسخی فنی مینماید. لذا در صورتی که در حال حاضر با مشکلاتی ناشی از عقد اجاره موجه میباشید میتوانید با وکلای ما مشورت نموده و انجام کار خود را به ایشان بسپارید.