خیار شرط

خیار شرط به چه معنایی است؟

معمولا همه ما در حین انجام معاملات خود از جمله خرید آپارتمان و یا ملک و همچنین خودرو بندی را در قراردادهای خود مشاهده می‌کنیم با عنوان اسقاط کافه خیارات که معمولاً به این صورت نوشته می شود  (طرفین کلیه خیارات را از خود ساقط نمودند) موضوع خیارات در قانون مدنی بسیار حائز اهمیت می‌باشد چرا که در تمامی عقود بحث خیارات مطرح شده و مبحثی در قانون مدنی به آن اختصاص پیدا کرده است و خیارات متفاوتی در این مبحث از جمله خیار مجلس، خیار رویت، خیار عیب، خیار تدلیس و غیره مورد بررسی قرار گرفته است.
خیارات در واقع به معنای اختیار فسخ معامله برای یکی از طرفین یا هر دو و یا شخص ثالث می باشد در واقع عقد لازمی که بین طرفین منعقد می گردد قابل فسخ نمی باشد مگر اینکه یکی از طرفین یا هر دو برای خود یا دیگری حق فسخ قائل شده و یا شرایطی در معامله به وجود بیاید که قانون این حق فسخ را به طرفین بدهد.

بررسی مواد مربوط به خیار شرط در قانون مدنی

یکی از خیاراتی که در این مبحث می خواهیم به آن بپردازیم خیار شرط می باشد، بر اساس ماده ۳۹۹ قانون مدنی
در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هردو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد با بررسی این ماده نکات خاصی در خصوص خیار شرط مشخص میشود
1- خیار شرط اختصاص به یکی از طرفین ندارد و می تواند برای هر دو طرف و یا حتی شخصی خارج از اشخاص معامله این اختیار وجود داشته باشد.
2- خیار شرط در بیع مال کلی هم وجود دارد. عین کلی به مالی می‌گویند که طرفین آن را ندیده اند و بر اساس اوصاف اقدام به معامله می نمایند برای مثال خریدار به مشتری می گوید که صد کیلو برنج دم سیاه اسماعیلی برای او تهیه کند خریدار در این معامله مبیع که همان برنج میباشد را ندیده و از آن جایی که می داند فروشنده امکان خرید و تهیه این نوع برنج را دارد به او چنین سفارشی می‌دهد که به آن بیع کلی می گویند.
3- شخص خارجی که اختیار فسخ معامله را پیدا می کند در واقع شخص مورد اعتماد و داور طرفین محسوب می‌شود و نه نماینده آنان.
4- در عقد نکاح و وقف و ضمان با توجه به اینکه شرایط این عقود به نحوی می باشد که در صورت داشتن اختیار فسخ برای یکی از طرفین یا شخص ثالث نظم عمومی در جامعه دچار اختلال می‌شود خیار شرط راه ندارد، برای مثال در صورتی که در عقد نکاح زن یا مرد و یا یکی از اقوام ایشان اختیار فسخ عقد را داشته باشند اساس و بنیان خانواده به هم ریخته و باعث ایجاد اختلال در نظم عمومی جامعه خواهد شد.

5- طرفین عقد با استناد به خیار شرط می‌توانند توافق کنند که قرارداد بعد از مدتی خود به خود پایان پذیرد و یا در اثر بروز حادثه‌ای خاص منحل گردد.

ذکر مدت در خیار شرط

یکی از شرایط اساسی صحت خیار شرط ذکر کردن مدت برای آن است نمی شود قراردادی منعقد شود و طرفین حق داشته باشند در هر زمانی آن را فسخ کنند چرا که این موضوع نیز با نظم عمومی جامعه منافات دارد، فرض کنید در فروش آپارتمانی فروشنده برای خود خیار شرطی بگذارد و مدت آن مشخص نباشد در این صورت ممکن است خریدار آپارتمان را بفروشد شخص بعدی که خریداری کرده است نیز اقدام به فروش بنماید بعد از اینکه چند دست آپارتمان جا به جا شد مالک اولیه که فروشنده اول بوده است بخواهد از خیار شرط خود استفاده کند در این صورت تکلیف چندین عقد منعقده معلوم نبوده و عملاً نظم جامعه به هم می‌ریزد، لذا به همین جهت یکی از شرایط اساسی خیار شرط لزوم ذکر مدت برای آن است ماده ۴۰۱ قانون مدنی در این خصوص بیان میدارد
اگر برای خیار شرط مدت معین نشده باشد هم شرط خیار و هم بیع باطل است.

در واقع اگر مهلت استفاده از خیار مشخص نباشد علاوه بر اینکه شرط خیار باطل‌میشود خود عقد بینع نیز باطل خواهد شد البته ساعت آغاز و پایان مهلت نیازی به تعیین ندارد و تنها ذکر تاریخ روز مهم است همچنین مهلت خیار ممکن است به طور ضمنی معین شود و از اوضاع و احوال قضیه برآید که  تا چه زمانی باقی خواهد بود. ذکر این نکته حائز اهمیت است که در عقود غیر معوض و مجانی از آنجایی که ضربه ای به مالکیت گیرنده مال وارد نمی‌شود عدم ذکر مدت خیار باعث بطلان عقد نخواهد بود در صورتی که ابتدای مدت خیار مشخص نباشد بر اساس ماده ۴۰۰ قانون مدنی ابتدای آن از تاریخ عقد محسوب می شود این ماده مقرر می دارد
اگر ابتدای مدت خیار ذکر نشده باشد ابتدای آن از تاریخ عقد محسوب است و الا تابع قرارداد متعاملین است.

موضوع خیارات از موارد اساسی و پر اهمیت در قانون مدنی می باشد که اشراف بر آن لازمه کار هر وکیل دادگستری می باشد در صورتیکه حقوقدانی در مبحث خیارات تخصص و تبحر لازم را نداشته باشد در بسیاری از موارد امکان اظهار نظر نداشته و بیانات وی محدود خواهد بود، همچنین نحوه استفاده و زمان استفاده از خیارات نیز موضوع بسیار اساسی میباشد که مورد نظر وکلای باتجربه دادگستری است.
 گروه وکلای مهراد با در اختیار داشتن وکلای متخصص و با تجربه در امور حقوقی امکان انعقاد قرارداد به بهترین وجه ممکن برای شما را فراهم خواهد آورد و در صورتی که شما متضرر از انعقاد قراردادی شده باشید با استفاده از خیارات شرایط را به نحوی فراهم می آورد که کمترین ضرر به شما وارد شود.