دادخواست تایید فسخ اجاره

ممانعت استفاده از عین مستاجره توسط ثالث
ممکن است در طول مدتی که مستاجر از عین مستاجره استفاده می نماید توسط اشخاص دیگری غیر از موجر برای او مزاحمت هایی در استفاده از مال ایجاد شود، آیا مستاجر در چنین حالتی حق فسخ اجاره را دارد یا خیر؟

در صورت داشتن حق فسخ چه زمانی این مزاحمت به او حق فسخ می دهد؟

چرا که ممکن است بعد از اینکه عقد اجاره منعقد شد و قبل از اینکه قبض منفعت توسط مستاجر صورت بگیرد (قبض منفعت به معنی گرفتن و استیلا بر مال الاجاره می باشد) شخص ثالثی مزاحمت نماید و همچنین ممکن است بعد از اینکه قبض منفعت توسط مستاجر صورت گرفت این اتفاق بیفتد آیا در هر دو حال مستاجر حق فسخ عقد اجاره را دارد یا خیر؟

در این خصوص ماده ۴۸۸ قانون مدنی مقرر می دارد:

اگر شخص ثالثی بدون ادعای حقی در عین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجر گردد در صورتی که قبل از قبض باشد مستاجر حق فسخ دارد و اگر فسخ نمود می تواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت المثل به خود مزاحم رجوع کند و اگر مزاحمت بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد و فقط می‌تواند به مزاحم رجوع کند.

پیش بینی های قانون گذار در این ماده را باید به دو بخش تقسیم کنیم:

 1- قبل از قبض منفعت:

برای مثال مستاجر طی انعقاد عقد اجاره با موجر در تاریخ ۱ فروردین ۱۳۹۹ مقرر می دارند که عین مستاجره در تاریخ ۱ خرداد 1399 به مستاجر تحویل شود در طول این مدت شخص ثالثی مال را به تصرف خود بگیرد از آنجایی که هنوز قبض منفعت توسط مستاجر به وجود نیامده است میتواند عقد اجاره را فسخ کند و اگر قصد فسخ کردن نداشته باشد می‌تواند علیه شخصی که مزاحمت ایجاد نموده است دادخواست و یا شکایت کیفری مطرح نماید و اجرت المثل ایام تصرف را نیز از او بخواهد.

2- بعد از قبض:

ممکن است عقد اجاره در تاریخ ۱ فروردین ۹۹ منعقد گردد و تحویل عین مستاجره نیز در تاریخ 1فروردین ۹۹ انجام شود اما در زمانی که مستاجر در حال استفاده می باشد شخص ثالثی  در مال تصرف نماید و یا اقدامی انجام دهد که مانع استفاده مستاجر از مال شود در این شرایط قانون گذار به مستاجر حق فسخ نمی دهد و فقط می تواند از طریق طرح دادخواست حقوقی و یا شکایت کیفری علیه شخصی که مزاحمت ایجاد نموده است اقدام کند اما هر دو حالتی که مورد بررسی قرار گرفت با فرض این می باشد که این شخص ثالث مدعی حقی در مال نباشد اما در شرایطی که فرد مزاحم ادعای حقی بر مال داشته باشد مثلاً مدعی شود که مالک مال می باشد و یا حق انتفاع یا ارتفاق دارد تکلیف چیست؟

 مزاحمت شخص ثالث در استفاده مستاجر از عین مستاجره

در این صورت برابر با ماده ۴۸۹ قانون مدنی اگر شخصی که مزاحمت می نماید مدعی حق نسبت به عین مستاجر یا منافع آن باشد مزاحم نمی تواند عین مزبور را از مستاجر انتزاع نماید مگر بعد از اثبات حق با طرفیت مالک و مستاجر هر دو.

در واقع برابر این ماده قانون گذار به شخصی که مدعی حقی در مالی می باشد که در ید مستاجر است این اجازه را نمی دهد که به زور در ملک وارد شده و تصرف نماید و به او تکلیف کرده است که ابتدا باید دادخواستی به طرفیت مالک و مستاجر مطرح نماید و در صورتی که در دعوای مطروحه موفق به اخذ رای موافق گردید عذر مستأجر را بخواهد. لذا هر وکیل دادگستری باید به این موضوع توجه داشته باشد که در صورتی که شخصی مدعی حقی بر مالی می باشد که فعلاً در ید مستاجر است طرح دعوا باید علیه مالک و مستاجر باشد و در صورتی که تنها مالک را طرف دعوا قرار دهد بعدا مستاجر میتواند به عقد اجاره خود استناد نموده و تا پایان مدت در ملک باقی بماند.

 وظایف مستاجر در عقد اجاره

هر عقدی که واقع می شود در برگیرنده تکالیفی برای طرفین می‌باشد و قانونگذار نیز این تکالیف را در قانون مشخص نموده و در عرف نیز ما با توجه به شرایط منطقه و معامله صورت گرفته می دانیم که چه وظایفی بر عهده طرفین است. برای مثال در عقد بیع زمانی که عقد واقع می شود فروشنده باید کالای فروخته شده را تحویل مشتری نماید و در مقابل مشتری نیز باید در قبال کالایی که دریافت می کند ثمن و یا پول معامله را به بایع پرداخت کند همچنین درصورتی که مال فروخته شده متعلق به فروشنده نباشد و او اقدام به فروش مال دیگری نموده باشد تبعات بعدی آن به عهده اوست و از طرفی دیگر در صورتی که مبلغی که خریدار به فروشنده می دهد نیز متعلق به خود او نباشد مسئولیت و عواقب بعدی کار به عهده آن شخص می باشد.

در عقد اجاره نیز قانونگذار برابر با ماده ۴۹۰ قانون مدنی مقرر می دارد:

مستاجر باید

اولاً در استعمال عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند

ثانیا عین مستاجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می‌شود استعمال نماید

ثالثا مال الاجاره را در مواردی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقدا باید بپردازد.

برخی از موارد مسئولیت مستاجر در این ماده به صراحت ذکر شده است.

1-رفتار متعارف مستاجر و عدم تعدی و تفریط:

برابر با این بند مستاجر موظف می باشد در استفاده از عین مستاجره رفتاری متعارف نماید قطعاً توقع صاحبخانه از مستاجر این باشد که عین مستاجره را به همان نحوی که تحویل داده است از وی تحویل بگیرد برخی از صاحبخانه ها بسیار حساس بوده و حتی کوچکترین تغییر در عین مستاجره را خطای مستاجر تلقی نموده و قابل ایراد می دانند. برای مثال موضوع الصاق تابلو به دیوار که معمولاً در خانه هر شخصی چندین تابلو وجود دارد این امر ممکن است از جانب صاحب خانه ای مورد ایراد قرار بگیرد اما از طرفی مستاجر نیز در استفاده از عین مستاجره برای نصب تابلو باید رفتار متعارف داشته باشد و همان تعداد متعارف تابلو را نهایتا نصب نماید چراکه سوراخ شدن دیوار و ماندن میخ روی دیوار در صورتی که تعداد آنها زیاد باشد باعث می شود که موجر مجبور به نقاشی مجدد ساختمان گردد. در خصوص مفهوم تعدی و تفریط نیز به تفصیل در مقاله فسخ اجاره توسط موجر توضیح داده شد که می توانید جهت آگاهی بیشتر مقاله مذکور را مطالعه نمایید.

2- نحوه استفاده از عین مستاجره:

نحوه استفاده موضوعی می باشد که معمولاً در اجاره املاک تجاری بسیار مد نظر موجر می باشد برای مثال موجری مغازه خود را در راسته طلا فروشان به مستاجر اجاره نموده و در قرارداد اجاره نیز درج کرده اند که مغازه جهت بهره‌برداری طلافروشی به مستاجر واگذار می گردد اما در حین مدت اجاره موجر متوجه میشود که مستاجر مغازه را تبدیل به رستوران و اغذیه فروشی نموده است در این شرایط موجر می‌تواند نسبت به اقدام صورت گرفته از جانب مستاجر اعتراض نماید و حتی اگر نحوه استفاده از مال نیز تعیین نشده باشد کارشناس و قاضی رسیدگی کننده با توجه به عرف و شرایط محل مورد اجاره اجازه استفاده غیر متعارف مستاجر را نخواهند داد و باید در شغل مربوطه مورد استفاده قرار بگیرد.

3- پرداخت مال الاجاره:

موضوعی که بیش از همه مد نظر موجر و هدف نهایی  از عقد اجاره می باشد گرفتن مال الاجاره است که بسته به شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر گردیده باید ماهانه و یا هر چند ماه یکبار توسط مستاجر پرداخت شود و در صورتیکه اهمالی در این خصوص پیش آید حق فسخ اجاره توسط موجر و همچنین مطالبه اجور معوقه و یا مطالبه اجاره بها از جانب ایشان مطرح می گردد.

گروه وکلای مهراد با داشتن کادری متخصص و وکلایی با تجربه و کاردان پیگیری کلیه دعاوی ناشی از عقد اجاره از جمله مطالبه اجاره بها، مطالبه اجور معوقه، تایید فسخ اجاره، حکم تخلیه، دستور تخلیه و تامین دلیل در خصوص تخلیه و… را به بهترین وجه ممکن و با صرف کمترین هزینه و در کوتاه ترین مدت به نتیجه مطلوب خواهد رساند.