پیشینه دعاوی مربوط به الزام به تحویل سرقفلی

موضوع الزام به تحویل سرقفلی از مسائلی می باشد که در فقه اسلامی دارای سابقه نبوده و در قرن اخیر وارد مسائل حقوقی شده است. دعاوی بسیاری از جمله الزام به تحویل سرقفلی، الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی و نحوه تخلیه سرقفلی و بسیاری دیگر از دعاوی از این عنوان سرقفلی نشات میگیرد. با توجه به اینکه این دعوا جدید بوده قوانین و مقررات سال‌های اخیر در خصوص آن به تصویب رسیده و فرصت مطالعاتی برای اندیشمندان حقوق به اندازه ای که درخصوص دیگر دعاوی فرصت اظهار نظر داشته اند فراهم نشده و به همین علت بنیان سرقفلی هنوز نیاز به مطالعه و بررسی جهت بهبود شرایط و مقررات مربوط به خرید و فروش دارد.

پیشینه ایجاد سرقفلی

همه ما با عبارتی با عنوان پاخور مغازه آشنا هستیم. مغازه‌هایی که با توجه به موقعیت مکانی آنها امکان جذب مشتری بیشتری را دارند اصطلاحا دارای پاخور نامیده می‌شوند، قطعا نظر به کیفیت و کمیت کالایی که فروشنده مغازه ارائه می‌دهد جذب مشتری بیشتری از سایر مغازه‌های اطراف خواهد داشت. در این شرایط نظر به اینکه اقدام مستاجر یا مالک در مغازه باعث شده است که مشتری بیشتری به آن محل جذب شود و مغازه را بشناسد قطعاً عادلانه نیست که پس از پایان مهلت اجاره، مستاجری که برای مدت مدیدی تلاش جهت جذب مشتری داشته را بدون در نظر گرفتن هیچ حقی از مغازه تخلیه کرد. از همین رو قانونگذار در قوانین مربوط به عقد اجاره موضوعی تحت عنوان حق کسب و پیشه و تجارت برای مشتریانی که در مغازه های خود این شرایط را ایجاد کرده‌اند در نظر گرفته است. در واقع پس از آن که مستاجر با تلاش بسیار و ارائه خدمات بهتر موفق به جذب مشتری از سایر نقاط شهر می شود برای ایجاد این حق هزینه‌های مالی یا معنوی صرف نموده که مالک مغازه در زمان تخلیه باید به او پرداخت نماید که از این حق به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت نامبرده می‌شود.

.

سرقفلی
سرقفلی

.
تبدیل حق کسب و پیشه و تجارت به سرقفلی

رفته رفته با توجه به اینکه نهاد حق کسب و پیشه و تجارت در عرف جامعه جا افتاده برای مغازه هایی که در محل‌های پر رفت و آمد که دارای مشتری میباشند این حق را بدون آنکه مستاجر در مغازه اقدام به فعالیت نماید در نظر گرفته اند که این حق را سرقفلی نامیده اند. در واقع حق کسب و پیشه و تجارت پس از فعالیت مستاجر در ملک مورد اجاره ایجاد می شود اما حق سرقفلی نیاز به این موضوع نداشته و با توجه به شرایط مغازه و محل آن می‌تواند برای ملک مطرح شود. از همین رو در حال حاضر حتی مشاهده می‌شود که سرقفلی مغازه های پاساژ های در حال ساخت پیش فروش می شوند. اگر ما سرقفلی را همان حق کسب و پیشه و تجارت بدانیم اصلاً چنین امکانی برای آن وجود نخواهد داشت. چرا که حق کسب و پیشه و تجارت ناشی از فعالیت مستاجر در ملک بوده و حتماً نیاز به عملیاتی دارد که وضعیت مغازه را از لحاظ جذب مشتری ارتقاء دهد. لذا اعتقاد عده‌ای که تفاوتی بین این دو بنیان قائل نمی شوند مردود بوده و محلی از اعراب ندارد.

الزام به تحویل مورد سرقفلی

یکی از دعاوی مطرح در خصوص موضوع سرقفلی دعوای الزام به تحویل ملک می باشد. سازندگان پاساژ ها و مغازه ها ممکن است زمانی که در حال ساخت می باشد سرقفلی آن را به دیگری پیش فروش نمایند. در این حالت بعد از تکمیل ملک با توجه به افزایش قیمت مغازه ها و تورم بعضا مالکین و سازندگان رضایت کافی برای تحویل مغازه با قیمت سابق را ندارند، از همین رو مستاجره ناچار از طرح دعوای الزام به تحویل سرقفلی می باشد که متاسفانه بسیار مشاهده می‌شود که محاکم چنین اعتقاد دارند که با توجه به اینکه مستاجر دارای سند رسمی نمی باشد امکان طرح چنین دعوایی وجود ندارد.
اما باید بگوییم که این نظر دارای اشکال قانونی میباشد چرا که ملکی که در حال ساخت می باشد قطعاً فاقد سند رسمی است و پس از تکمیل و ساخت کامل آن و اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی سازنده یا مالک می تواند نسبت به درخواست صدور سند رسمی اقدام نماید. از طرفی مشخص است که در این شرایط امکان انتقال و تنظیم سند رسمی به نام مستاجره وجود نخواهد داشت. لذا مشخص است که مستاجره در دعوای الزام به تحویل نیز امکان ارائه سند رسمی را ندارد و محاکم باید با در نظر گرفتن این موضوع رعایت حال مستاجری را که از بد عهدی مالک متضرر می شوند مراعات نمایند.

.

سرقفلی
سرقفلی

.
مدارک لازم برای دعوای الزام به تحویل سرقفلی

یکی از سوالاتی که در تمامی دعاوی مطرح می‌شود این است که چه مدارکی برای شروع دعوا لازم است؟
از آنجایی که خواهان دعوای الزام به تحویل سرقفلی مستاجر می باشد که جز سند دست نویس ملک چیز دیگری در دست ندارد می تواند به استناد همان سند دعوای الزام به تحویل سرقفلی علیه سازنده مطرح نماید و وکیل دادگستری باید به استناد همین سند توان مدیریت و پیشبرد دعوا را داشته باشد. در صورتی که مفاد آن قرارداد به نحوی تنظیم شده باشد که در زمان طرح دعوا شرایط لازم جهت  الزام سازنده یا مالک به تحویل مغازه وجود داشته باشد، مستاجر میتواند به استناد همین مطلب و با ارائه قرارداد مذکور دعوای الزام به تحویل سرقفلی را مطرح کند.
از آنجایی که موضوع سرقفلی در نظام حقوقی کشور ایران مانند سایر و مسائل حقوقی دارای نظم مشخصی نمی باشد و اختلاف آرا و نظرات در این خصوص بسیار است جهت طرح هر دعوایی در این خصوص مطالعه و جمع آوری اطلاعات امری ضروری می باشد. بررسی مقالات منتشر شده در خصوص این دعوا و توجه به آرای صادره از محاکم امری اجتناب ناپذیر در راستای موفقیت در پرونده های مطروحه می باشد. تجربه وکیل دادگستری برای اخذ نتیجه مطلوب در این پرونده ها بسیار حائز اهمیت است.
گروه وکلای مهراد این افتخار را دارد که ضمن همکاری با وکلای متخصص و با تجربه که دارای تحصیلات و مطالعات فنی در زمینه دعاوی مربوط به سرقفلی میباشند موفق به اخذ نتیجه و کارنامه درخشانی در خصوص این دعاوی گردیده و همواره رضایت موکلین را جلب نموده است.