ارکان دعوی خلع ید

عناصر دعوی خلع ید

در تعریف دعوای خلع ید گفتیم دعوای مالک ملک غیر منقول علیه شخص متصرف عدوانی مبنی بر رفع تصرف را دعوای خلع ید می گوییم.

در این عبارت موضوعات و کلمات کلیدی و مد نظر قانونگذار بسیار حائز اهمیت بوده و در صورتی که صفات تعیین شده در تعریف محقق نشود در صورت طرح دعوای خلع ید این دعوا رد خواهد شد لذا هر وکیل دادگستری با نهایت توجه در خصوص ارکان دعوای خلع ید را داشته باشد. این صفات به شرح ذیل می‌باشد:

1- موضوع دعوا باید مال غیر منقول باشد:

به اعتقاد بیشتر حقوقدانان دعوای خلع ید حتماً باید نسبت به مال غیر منقول مطرح شود و در غیر اینصورت قابلیت رسیدگی ندارد، بنابراین هرگاه شخص خوانده بر مال منقولی استیلا پیدا کند برای بازگرداندن آن مال دعوای خلع ید قابل طرح نبوده و در صورتی که این اتفاق بیفتد قاضی دادگاه قرار عدم استماع دعوا صادر می‌کند.

برای مثال اگر شخص الف خودروی شخص ب را مورد تصرف قرار دهد و علیرغم تاکید مکرر و مراجعات متعدد شخص ب از خودرو رفع تصرف صورت نگیرد شخصی که مالک خودرو می باشد نمی تواند علیه متصرف دعوای خلع ید مطرح کند، در صورتی که این کار را انجام دهد قاضی پرونده قرار عدم استماع دعوا صادر می نماید. دعوای مطروحه در اینجا با عنوان استرداد مال قابل طرح می باشد، البته برخی از حقوقدانان نیز عقیده بر این دارند که دعوای خلع ید نسبت به مال منقول هم قابل طرح است.

2- مالکیت خواهان بر مال مورد تصرف:

درواقع دادگاه باید اول احراز نماید که آیا مالک مالکیت شرعی و قانونی بر مال مورد ادعا دارد یا خیر؟  بر همین اساس در حین طرح دعوای خلع ید استعلامی از اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه در خصوص احراز مالکیت خواهان دعوا انجام میشود، اگر مشخص شود که خواهان مالک دعوا نمی باشد برای طرح دعوا ذینفع نبوده و به همین علت قرار رد دعوا صادر خواهد شد.

سوالی که پیش می آید این است که مالک چگونه باید مالکیت خود را در دعوای خلع ید اثبات نماید؟ در واقع از نظر محاکم و دادگاه‌ها مالک مال غیر منقول چه شخصی می باشد ؟

در این خصوص در زمانی که مالک سند رسمی ارائه می نماید و استعلام اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه نیز مثبت مالکیت خواهان دعوا می باشد  بحثی پیش نمی آید، اما برخی مواقع ممکن است که مالک از ارائه سند رسمی به هر دلیلی خودداری نماید و یا امکان ارائه سند رسمی را نداشته باشد در این موارد تکلیف چیست؟

در این خصوص توجه به رای وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ یکم دی ماه سال ۱۳۸۳ و همچنین مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت بسیار حائز اهمیت می باشد، تا قبل از صدور این رای همه محاکم و حقوقدانان متفق القول بودند بر اینکه خواهان دعوای خلع ید مکلف میباشد که مالکیت خود را ثابت کند تا دادگاه نیز ذینفع بودن او را احراز نموده و دعوای وی رسیدگی شود، اما در چگونگی اثبات و احراز مالکیت او اختلاف نظر وجود داشت علت اصلی این اختلاف نیز  این بود که اگر معاملاتی که نسبت به اموال غیر منقول بدون سند رسمی انجام شود آیا دارای اثر و اعتبار قانونی میباشد یا خیر؟ و در واقع می توان مبایعه نامه های موجود در دست مردم که سند رسمی نمی باشند را به عنوان دلیل مالکیت ایشان پذیرفت؟ همین اختلافات بود که موجب صدور رای وحدت رویه مذکور گردید و مطابق با این رای:

خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر مالکیت است بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست، بنا به مراتب و با توجه به مواد ۴۷ ،۴۶ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک رای شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان به نظر اکثریت اعضاء هیئت عمومی دیوان عالی کشور  با این نظر انطباق دارد، صحیح و قانونی تشخیص می‌شود.

لذا بر این اساس رویه واحدی پیش آمد مبنی بر اینکه احراز مالکیت خواهان با سند رسمی انجام خواهد شد و در غیر این صورت دعوا قابلیت استعمال نخواهد داشت.

ذکر این نکته نیز حائز اهمیت می باشد که تنها ذکر اسم خواهان در دفتر املاک می باشد که او را مالک رسمی می‌شناسد ممکن است سند در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود اما دفترخانه مذکور و تنظیم کننده سند این موضوع را به سازمان ثبت اسناد و املاک اطلاع نداده و به همین دلیل مالکیت خواهان طی استعلام به عمل آمده محرز نخواهد شد.

تاثیر حکم اثبات مالکیت بر دعوای خلع ید

از طرق دیگر اثبات مالکیت صدور حکم دادگاه بر این مبنا می باشد. ممکن است در اختلاف بین دو شخص بر سر ملک مشخصی با طرح دعوا در دادگاه با خواسته اثبات مالکیت دادگاه به نفع یکی از آن اشخاص چنین رأی را صادر نماید. سوالی که اینجا مطرح می گردد این است که آیا ارائه این حکم به عنوان دلیل و مدرک توسط دادگاه رسیدگی کننده به دعوای خلع ید مورد توجه قرار می گیرد یا خیر؟

در این خصوص نیز اختلافی بین قضات وجود دارد اما به موجب نظریه مشورتی 2186/7 مورخ هشتم خرداد ۱۳۷۹ وجود رای قطعی دادگاه بر اصالت سند یا رای قطعی صادره برای الزام فروشنده به انتقال ملک کافی برای طرح دعوای خلع ید علیه متصرف میباشد.

مالکیت منافع در اجاره

ممکن است مستاجری که در ملک سکونت دارد با مشکل تصرف توسط اشخاص ثالث مواجه شود. گفتیم که شخصی که خواهان دعوای خلع ید می باشد باید مالک آن باشد اما مالکیت بر اموال غیر منقول از جمله آپارتمان و زمین به دو نوع تقسیم می شود:

الف -مالکیت عرصه که در واقع همان سطح زمین می باشد.

ب – مالکیت اعیان که مالکیت بر ساختمان های موجود در آن زمین است.

مستاجری که مالکیت بر منافع دارد اما در این خصوص سند رسمی تنظیم نکرده است آیا امکان طرح دعوای خلع ید علیه متصرف دارد یا خیر؟

گفتیم که برابر با مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت قانونگذار صراحتاً نسبت به الزام به ثبت اسناد راجع به عقود، شامل عین و منفعت تصریح دارد و برای نقل و انتقال منافع هم سند رسمی را الزامی دانسته است اما در مورد مالکیت بر منافع در خصوص عقد اجاره تنها یک استثناء قانونی در این زمینه وجود دارد که بر اساس آن سند عادی هم می تواند مثبت مالکیت بر منافع ناشی از عقد اجاره باشد، چرا که قانون روابط موجر و مستاجر که موخر بر قانون ثبت می باشد سند عادی را برای ساماندهی و تشخیص وجود رابطه بین مالک و مستاجر کافی می داند. لذا بر همین اساس در روابط استیجاری می توان با استناد به سند عادی مالکیت مستأجر بر منافع را اثبات نمود و بر همین اساس طرح دعوای خلع ید کرد.

ادامه توضیحات در خصوص عناصر دعوای خلع ید را میتوانید در مقالات بعد مطالعه فرمایید.

وکلای متخصص گروه مهراد با بهره گیری از دانش و تجربه اختصاصی در زمینه دعاوی ملکی و بررسی جدیدترین مقالات تالیف شده در خصوص این دعاوی و نظریات مشورتی و آرا وحدت رویه در این زمینه هدایت دعوای شما را با نهایت توجه به عهده گرفته و نتیجه مطلوب را برای شما بدست خواهد آورد.