پرداخت سرقفلی به مستاجر

نحوه محاسبه و پرداخت مابه التفاوت حق کسب و پیشه و تجارت

در عقد اجاره در صورتی که محل مورد اجاره مشمول حق کسب و پیشه و تجارت قرار بگیرد و موجر ملزم به پرداخت آن به مستاجر باشد باید جهت تخلیه ملک خود حق کسب و پیشه و تجارت را به مستاجر بپردازد از زمانی که حکم صادر میگردد تا زمان پرداخت این مبلغ به مستاجر ممکن است میزان حق کسب و پیشه و تجارت ملک افزایش پیدا کرده باشد البته با موضوع سرقفلی متفاوت است در صورتی که چنین اتفاقی بیفتد آیا مستأجر مستحق دریافت همان مبلغی میباشد که در ابتدا تعیین شده یا مبلغی که در زمان پرداخت موجر ملزم به پرداخت است مشکل افزایش حق کسب و پیشه و تجارت از زمان تعیین تا هنگام اجرای حکم مهلت موجر برای پرداخت مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت بر مبنای ماده ۲۸ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی است از طرفی این حق در اغلب موارد بلافاصله پس از برگزاری جلسه اول دادرسی یا حداکثر بعد از جلسه دوم اگر برای احراز نیاز شخصی موجر مالیات حق انتقال به غیر تحقیق و معاینه محلی لازم باشد با ارجاع امر به کارشناس تعیین می شود قطعاً پس از آن مناقشه بر سر یا کثرت آن آغاز شده و این موضوع ممکن است باعث شود پرونده به مرحله تجدیدنظر نیز منتقل شود و بدیهی است که این موضوعات بدون گذشتمو وقت زیادی موفق نمی شود و تا پرونده به مرجع تجدیدنظر ارسال شود و حکم قطعی صادر شود ممکن است یک یا دو سال یا بیشتر به طول بیانجامد.

علت ایجاد تفاوت در میزان مبلغ

تجربه نشان داده است که مبلغ اولیه تعیین به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت در بررسی‌های بعدی کارشناسان بیش از ۵ تا ۱۰ درصد تغییر نمی‌کند و البته اغلب این تغییر در جهت افزایش است که مستاجر برای اجاره کردن محل مشابه باید به موجر بعدی خود بدهم با توجه به نرخ تورم با شتابی من به مراتب بیشتر از افزایش که احتمالاً با تجدید و کارشناسی نسبت به کسب و پیشه و تجارت تعیین می‌شود افزایش خواهد یافت مثلاً اگر حرف کسب پیشه و تجارت در فروردین ماه ۱۳۶۷ به وسیله کارشناس تعیین و پس از طی مراحل مختلف ظ مثلاً در شهریور ۱۳۶۸ از طرف موجب تولید شود و به فرض اینکه در کارشناسی های بعدی رقم اولیه ۱۰ درصد افزایش یافته باشد که البته این امر حتمی نیست مسلماً در همین فاصله قیمت سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت در مواردی اولیه با رضایت مالک و مستاجر دوم منتقل می‌شود در بازار واقعی و آزاد حداقل ۳۰ درصد افزایش یافته است متاسفانه این معضل موجود و ملموس راه‌حل قانونی ندارد و کمیسیون مشورتی اداره حقوقی نیز در خصوص مورد چنین اظهار نظر کرده است پس از صدور رای دادگاه و قطعیت آن هیچ مقام و مرجع حق ندارد در مفاد را تغییر داده و یا از اجرای آن جلوگیری نماید مگر مواردی که قانون چنین اجازه‌ای را داده باشد و چون در مورد سوال چنین اجازه‌ای وجود ندارد و از موارد تصحیح کم هم نیست لذا حکم قطعی باید اجرا شود مضافاً به اینکه در موارد تعیین زمان اجرا همزمان کارشناسی فاصله خواهد بود که احتمالاً تنزل یا ترقی در طول آن می‌رود و این مسئله نمی‌تواند مجوز تغییر حاکم گردد.

.

.

نتیجه گیری

به هر حال میزان حق کسب و پیشه و تجارت در نهایت از لحاظ نظری تا به همان عواملی است که در ماده ۱۱ قانون سال ۱۳۳۹ و ماده ۵ آیین نامه نحوه تعیین حق کسب و پیشه و تجارت برشمرده شده و احراز کم و کیف این عوامل در خصوص موارد جزئی همت روح با ارجاع امر به کارشناس صورت می‌گیرد البته همچنانکه قبلاً گفتیم پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی به موجر و میزان مبلغ پرداختی یکی از عوامل بسیار مهم در تعیین حق کسب و پیشه و تجارت محسوب می‌شود لذا بدیهی است آنچه در اینجا از آن به عنوان عوامل موثر در میزان این حقیقت کردیم عوامل رد می باشد که به این مشاجره و شخص مستاجر و اجاره مربوط است و بحث از عوامل کلی اقتصادی که باعث افزایش حداقل کسب و پیشه و تجارت در سطح کشور شده است و می شود و ارقامی چنان عظیم و باورنکردنی را ایجاد کرده که در بدو امر مقبول عقل نیست در حوصله نیز به دوره بحثمان می‌باشد البته بررسی و مطالعه این که چگونه ممکن است سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت یک محل کسب ۳۰ میلیون تومان یا بیشتر باشد و کسی که چنین وجهی از این بابت می‌پردازد در محل ابتیاعی به چه کاری خواهد پرداخت و این کار را هر چه که باشد چگونه اداره خواهد کرد که بازده آن جبران کننده وجه پرداختی در مدت معقول باشد خودکار جالبی است که می‌تواند مورد بررسی قرار بگیرد.

موضوع سرقفلی و دعاوی ناشی از این مهم که از عقد اجاره نشأت می‌گیرد و همچنین موارد مربوط به حق کسب و پیشه و تجارت را تخلیه سرقفلی و دعوای الزام به تنظیم سند سرقفلی از دعاوی مهم می باشد که ناشی از عقد اجاره بوده و هر فردی که به عنوان مستاجر یا موجر ان اقدام به انعقاد عقد اجاره می کند ممکن است با این موارد درگیر شود در صورتی که شما نیز با مشکلات ناشی از عقد اجاره و موضوع سرقفلی مواجه شده اید می توانید با وکیل دادگستری متخصص در این زمینه و از جمله با وکلای گروه وکلای مهراد مشورت نمایید