مبایعه نامه

تفاوت مبایعه نامه با قولنامه؟

مبایعه نامه از ریشه کلمه بیع به معنای خرید و فروش می آید منظور از آن دادن مالی است به عوض معلوم. به معنای فروختن است و مبایعه نامه سندی میباشد که حاوی عقد بیع و فروختن است. در فقه و قانون مدنی مبایعه نامه عبارت است از بیع نامه یا قراردادی که در آن عقد بیع واقع شده است.

مشخصات مبایعه نامه

 مبایعه نامه باید دارای شرایط ذیل باشد:

1- مشخصات کامل طرفین قرارداد شامل نام و نام خانوادگی تاریخ تولد کد ملی نشانی محل سکونت یا کار خریدار و فروشنده.

2- ذکر دقیق مبلغ و یا بهای مورد معامله که اصطلاحاً به آن ثمن گفته می شود.

3- ذکر دقیق مورد معامله یا مبیع که توسط فروشنده به خریدار ارائه می گردد.

4- ذکر تاریخ قرارداد. هر قراردادی باید دارای زمان مشخص باشد چراکه از آن تاریخ به بعد آثار بسیار مهمی برای طرفین ایجاد خواهد شد از تاریخ تنظیم مبایعه نامه برابر با قانون مدنی مشتری مالک مبیع و فروشنده مالک ثمن معامله می گردد و می تواند در آن تصرف نماید.

5- اشاره به این موضوع که طرفین عاقل و بالغ بوده و با رضایت کامل اقدام به انعقاد عقد نموده اند.

6- ترجیحاً حضور دو نفر شاهد که ذیل این قرارداد را امضا نمایند.

7- تنظیم مبایعه نامه در دو یا سه نسخه که یک نسخه از آن در دست بایع یک نسخه در دست فروشنده و نسخه‌ای در اختیار تنظیم کننده سند قرار می گیرد.

وجه افتراق مبایعه نامه با قولنامه

در عرف بسیاری از افراد مبایعه‌نامه و قولنامه را یکی می‌دانند و حتی بسیاری از حقوقدانان نیز این دو مفهوم را یکی قلمداد می نمایند در صورتیکه مرحوم دکتر کاتوزیان تفاوت قابل توجهی در خصوص این دو مفهوم قائل است.

 مبایعه نامه در واقع همان عقد بیع می باشد که به صورت مکتوب درآمده است و همانطور که از نام آن مشخص است سندی می باشد که حاوی عقد بیع است لذا از این تاریخ و از زمان تنظیم مبایعه نامه کلیه مقررات مربوط به مسئولیت های بایع و مشتری بر آنها بار می شود و اشخاص ثالث نیز باید بدانند که از آن تاریخ به بعد مشتری مالک مبیع می باشد که قبلاً تحت مالکیت فروشنده قرار داشته است اما قولنامه را نمی توان مبایعه نامه نامید چرا که همانطور که از نام آن مشخص است قولنامه سند عادی می باشد که حاوی قول و یا قرار طرفین برای انجام بیع می باشد. در قولنامه طرفین متعهد می گردند که عقد بیع را با توجه به شرایطی که در سند آورده‌اند در تاریخی موخر بر تنظیم قولنامه منعقد نمایند، لذا با نوشتن قولنامه انتقال مالکیت و تملیک عین به عوض معلوم انجام نمی گردد و تنها فروشنده متعهد به انتقال مبیع و خریدار متعهد به خرید مبیع و پرداخت ثمن می گردد و در صورتی که طرفین ضمن مبایعه نامه ملزم به انجام عقد شده باشند و از انجام آن امتناع ورزند طرف مقابل می تواند الزام شخصی که از انجام عقد امتناع می نماید را از دادگاه بخواهد لذا توجه به این نکته بسیار حائز اهمیت است که باید بین مبایعه‌نامه و قولنامه تفاوت قائل شد.

آیا مبایعه نامه سندیت دارد؟

سوال بعدی که در این خصوص پیش می‌آید این است که آیا مبایعه نامه تنظیمی بین دو طرف معتبر و قابل استناد میباشد یا خیر؟

 در این خصوص باید ذکر کنیم اگر مبایعه نامه در خصوص اموال منقول تنظیم شده باشد و قانونگذار انتقال آن اموال را منوط به تنظیم سند رسمی ننموده باشد مبایعه نامه دارای اعتبار خاصی خواهد بود هرچند از آنجایی که طرفین اقدام به تنظیم آن نموده اند و شرایط مقرر در قانون مدنی جهت رسمی تلقی شدن را ندارد سند عادی می باشد.

 برای مثال برای خرید و فروش لوازم منزل معمولاً بین خریدار و فروشنده مبایعه نامه تنظیم می شود و همین طور برای خرید و فروش طلا و نقره این مبایعه نامه حاوی جنس فروخته شده قیمت آن نحوه پرداخت و زمان معامله می باشد که بین طرفین و اشخاص ثالث دارای اعتبار است اما سوال در جایی دارای اهمیت میشود که قانون گذار تنظیم سند رسمی را الزامی دانسته است برای مثال در نقل و انتقال املاک مسکونی و یا خودرو قانونگذار تنظیم سند رسمی را لازم دانسته و شخصی را مالک می داند که سند رسمی در ید او باشد و به نام او تنظیم شده باشد در این موارد آیا مبایعه نامه دارای اعتبار است یا خیر؟

 در خصوص املاک باید گفت که در بسیاری از مناطق کشور هنوز قوانین و مقررات مربوط به قانون ثبت عملی نشده و املاک ثبت نشده وجود دارد که با مبایعه نامه و یا به اصطلاح عامیانه قولنامه نقل و انتقال آن صورت می‌گیرد، در خصوص این اموال از آنجایی که هنوز جریان ثبتی آن ایجاد نشده مبایعه نامه دارای اعتبار می باشد چه بین طرفین و چه در مقابل اشخاص ثالث. اما در خصوص املاک ثبت شده مبایعه نامه تنظیمی توان مقابله با سند رسمی را ندارد و تنها شخصی مالک شناخته می شود که دارای سند رسمی باشد همچنین در خصوص معاملات خودرو هر چند که طرفین در ابتدای امر اقدام به تنظیم مبایعه نامه مینمایند اما قانون گذار نهایتاً شخصی را مالک می شناسد که سند رسمی به نام وی تنظیم شده است لذا حتماً طرفین باید پس از تنظیم مبایعه نامه در خصوص خودرو و چه در خصوص املاک به دفتر اسناد رسمی مراجعه و اقدام به تنظیم سند رسمی نمایند.

اهمیت موضوع

 نحوه تنظیم مبایعه نامه بسیار حائز اهمیت می باشد چرا که در صورتی که اشتباهی در آن صورت پذیرد می تواند عقد اصلی را که در ضمن مبایعه نامه می آید زیر سوال ببرد لذا توصیه ما به شما عزیزان این است که در زمان تنظیم مبایعه نامه چه برای خودرو و چه برای اموال غیر منقول حتماً وکیل دادگستری همراه خود داشته باشید و از راهنمایی وی در خصوص نحوه تنظیم مبایعه نامه استفاده نمایید.

 گروه وکلای مهراد با داشتن وکلایی متخصص و با تجربه این امکان را به شما می دهد که قبل از انعقاد عقد و در حین تنظیم مبایعه نامه وکیلی متخصص در زمینه انعقاد عقود را در اختیار داشته باشید.