دادخواست تایید فسخ اجاره

وجود عیب در مورد اجاره

ممکن است مورد اجاره در زمانی که توسط مستاجر و موجر قرارداد اجاره تنظیم می‌شود دارای عیب نباشد، اما قبل از این که مستاجر بخواهد از آن استفاده کند متوجه بشود که در آن ایرادی به وجود آمده است و یا همچنین ممکن است در زمانی که مستاجر در حال استفاده از مال می باشد متوجه شود که ایرادی در مال مورد اجاره به وجود آمده که مربوط به استفاده و عمل او  نمی‌باشد در واقع ایرادی و مربوط به خود عین مستاجره میباشد مثلا ترکیدگی لوله های ب به علت فرسوده بودن و یا نم زدگی دیوار به علت بارشهای زیاد و عدم پی ریزی مناسب.

در این جا این سوال پیش می آید که مستاجر چه اقدامی می‌تواند انجام دهد تا مشکل به وجود آمده را حل کند؟

آیا امکان فسخ اجاره برای او وجود دارد یا خیر؟

در خصوص عیوب اجاره گفتیم که عیبی باعث فسخ اجاره می شود که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد( برای اطلاع از مفهوم این عبارات می توانید مقاله فسخ اجاره به دلیل عیب را مطالعه فرمایید ) اما در خصوص سوال ما که آیا اگر عیب بعد از عقد اجاره و قبل از قبض حادث شود و یا اینکه در اثناء استفاده از مال حادثه ای پیش آمده و موجب عیب و نقص گردد و این امر حق فسخ به مستاجر می‌دهد یا خیر ماده ۴۸۳ قانون مدنی مقرر می دارد:

عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شود موجب خیار است و اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است.

لذا جهت تفهیم ماده مذکور مثالی ذکر میگردد.

فرض کنید مستاجری جهت تولید کفش دستگاهی را به مدت یکسال از دارنده آن اجاره می‌نماید در زمانی که مستاجر جهت عقد قرارداد اجاره با موجر جلسه برگزار کرده‌اند ایشان دستگاه را چک کرده و از سلامت آن اطمینان به دست آورده اما زمانیکه برای بردن دستگاه به کارخانه مراجعه نموده قبل از آنکه دستگاه را بارگیری نماید متوجه می شود که قطعه ای از دستگاه معیوب بوده و به همین علت جنس خروجی از آن دارای عیب می باشد. در اینجا عیب چه زمانی حادث شده است؟ دقیقاً در فاصله بین عقد و قبل از قبض منفعت، (قبض منفعت به این معنا می باشد که مستاجر استفاده از مورد اجاره را شروع نماید قبض به معنای گرفتن می باشد) لذا از آنجایی که در این مدت عین مستاجره در ید موجر بوده است عیبی که در آن حادث شده است را نمی توان به مستاجر نسبت داد به همین علت او حق فسخ دارد.

ممکن است همین مستاجر دستگاه را بارگیری نموده و به محل مورد نظر خود انتقال دهد پس از اینکه یک ماه از دستگاه استفاده کرد متوجه می‌شود که عیبی در دستگاه به وجود آمده است که امکان استفاده برای مدت زمان باقیمانده در عقد اجاره را به او نمی دهد با بررسی این عیب اگر مشخص شود که مشکل به وجود آمده مربوط به عمل مستاجر نبوده است امکان فسخ اجاره برای او ایجاد می شود چرا که استفاده از منفعت از بین رفته است و به همین علت می تواند به استناد ماده ۴۷۹ و به این دلیل که نقصان منفعت برای او ایجاد شده است عقد اجاره را فسخ کند.

ابطال اجاره به علت عیب دائمی

ممکن است مستاجری که منزل مسکونی را از موجر اجاره نموده است پس از عقد قرارداد و تعیین تکلیف در خصوص اجاره بها و اجور معوقه و نحوه تخلیه عین مستاجره و تصمیم‌گیری در خصوص امکان فسخ اجاره و بقیه موارد و پس از اینکه مستاجر به مدت دو یا سه ماه از عین مستاجر استفاده نموده است سقف سالن پذیرایی منزل اجاره شده به علت نم زدگی تخریب شود.

در اینجا چه امکانی برای مستاجر به وجود می آید؟ آیا حق فسخ اجاره را دارد یا خیر؟

ماده ۴۸۱ قانون مدنی در این خصوص مقرر می‌دارد:

هرگاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل میشود.

موضوعی که این ماده برای بطلان اجاره در نظر گرفته است عدم امکان رفع عیب می باشد شرایط ماده این است که امکان انتفاع و استفاده از عین مستاجره از بین برود و امکان رفع عیب نیز وجود نداشته باشد، در مثالی که ما به آن پرداختیم ممکن است موجر بلافاصله بعد از تخریب سقف متعهد شود که ظرف دو روز مشکل به وجود آمده را برطرف نماید اگر بتواند ظرف این مدت اقدام به بازسازی و تعمیر سقف نماید که در واقع ضرر وارده به مستاجر رفع شده و موجبی برای فسخ و ابطال وجود ندارد اما در صورتی که مستاجر به موجر دسترسی نداشته باشد و یا اینکه موجر نسبت به این موضوع بی تفاوت بوده و هیچ واکنشی نشان ندهد و از آنجایی که مورد اجاره از قابلیت انتفاع خارج شده و امکان استفاده از آن از بین رفته است و رفع عیب نیز ممکن نیست از آنجاییکه کلا موضوع اجاره از بین رفته  عقد اجاره باطل میشود.

یا در مثالی دیگر ممکن است به دلیل عدم اختلاف سطح کف خانه با زمین در مناطق شمالی کشور و نظر به بارش باران فراوان کف خانه فروکش کرده و گل و لای زیر فرش ها بیاید و عملا امکان استفاده از بین برود و موجر نیز برای تعمیر این کار مجبور به تخریب و بازسازی بخشی از خانه شود که به دلیل عدم موجودی امکان این کار را نداشته باشد لذا به دلیل عدم امکان استفاده و عدم توانایی رفع عیب توسط موجر عقد اجاره باطل میشود.

عقد اجاره نظر به معمول بودن در جامعه و فراگیری آن شقوق بسیاری جهت طرح دعوا دارد و عناوین مختلفی ناشی از عقد اجاره در دادگستری مطرح میشود از جمله مطالبه اجاره بها، مطالبه اجور معوق، دعوای تخلیه ید و دستور تخلیه. از طرفی با توجه به اینکه قانون گذار در بسیاری از موارد نظر به عیوب حادثه در مورد اجاره حق فسخ اجاره را به مستاجر داده است دعاوی مختلفی با عنوان تایید فسخ اجاره نیز مطرح میشود. بسیاری از مستاجرین بعد از اتمام عقد اجاره ملک را تخلیه ننموده و از این جهت ایجاد مزاحمت برای موجرین مینماید و لذا موجرین ناچار از طرح دعوای تخلیه میباشند.

با توجه به این موارد و پیش آمدهای دیگری که منجر به طرح دعوا در خصوص عقد اجاره میشوند و تنوع قوانین دراین خصوص پیگیری و هدایت دعوی امری خطیر بوده و بهتر است به وکیل با تجربه ای سپرده شود. گروه وکلای مهراد با داشتن وکلایی با سابقه و متعهد این امکان را برای شما عزیزان فراهم مینماید که در زمانی کوتاه و صرف حداقل هزینه به نتیجه مطلوب خود برسید.