خلع ید و تفاوت آن با تصرف عدوانی و تخلیه ید

خلع ید به چه معنا است؟

خلع ید عنوان دعوایی می باشد که از طرف مالک یک مال غیر منقول از جمله خانه، زمین، آپارتمان، مغازه و سایر اموال غیر منقول به طرفیت شخصی که به صورت غیر قانونی آن مال را در تصرف دارد اقامه می شود و از دادگاه خواسته می شود که رفع تصرف و اصطلاحاً خلع ید نماید.

در لغت خلع به معنی اخراج و انفصال، برکناری، درآوردن، ریشه کن کردن و کندن می باشد و ید نیز به معنای دست می باشد. البته در اصطلاح حقوقی ید به معنای تسلط و استیلای شخص بر مالی می باشد و خلع ید به معنای انفصال و اخراج یا برکناری شخصی می باشد که بر مال خواهان تسلط و استیلا پیدا کرده است.

مالک مال غیر منقول با ارائه سند و طرح دادخواست علیه متصرف از دادگاه می‌خواهد که وی تصرف خود بر مال او را خاتمه دهد و همچنین می تواند اجرت المثل ایام تصرف در ملک که تحت تصرف خوانده بوده است را نیز از او مطالبه نماید. طرح دادخواست از طریق دفاتر خدمات قضایی مطرح و به دادگاه حقوقی ارسال می گردد.

شرط طرح دعوی خلع ید

گفتیم که خواهان دعوای خلع ید که مالک ملک می باشد می تواند با ارائه سند مالکیت خود که در واقع مثبت مالکیت اوبر مال مورد نزاع می باشد از دادگاه رفع تصرف و خلع ید متصرف را بخواهد اما این سند نیز باید بلامنازع و فاقد معارض باشد، یعنی سندی باشد که کاملا نشان دهد او مالک ملک مورد نزاع می باشد، در صورتی که شخص خواهان که در واقع از دادگاه می خواهد از ملک او رفع تصرف شود سند مالکیت در دست نداشته باشد ابتدا باید در خصوص مالکیت خود بر ملک مورد نزاع دلایل و ادله مثبت از جمله حکم اثبات مالکیت ارائه نماید و پس از آن خواهان خلع ید متصرف باشد، لذا هر وکیل دادگستری باید در ابتدای اقدام جهت دعوای خلع ید به این مهم توجه داشته باشد که مالکیت مدعی بر مال غیر منقول فاقد ایراد و اشکال حقوقی و قضایی باشد.

تفاوت خلع ید با تصرف عدوانی

لازم به ذکر است دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی دو بنیان حقوقی مستقل و مجزا می باشند و شخصی که قصد طرح دعوا جهت رفع تصرف از ملک خود را دارد باید مفهوم این دو دعوا را به درستی بداند و با مشورت با وکیل پایه یک دادگستری حاذق و با تجربه در این زمینه ابتدا از ماهیت هر دو دعوا مطلع شده و نظر به شرایط خود اقدام به طرح دعوا نماید.

منشاء دعوای خلع ید غصب و استیلا غاصب بر مال است که اصلاً هیچ قراردادی بین ایشان برای تصرف وجود ندارد و شخصی که مال را در تصرف دارد در حکم غاصب میباشد و ادله اثبات این دعوا نیز ارائه سند مالکیت و دلایل مثبت مالکیت خواهان می باشد، اما در دعوای تصرف عدوانی ارائه سند مالکیت از الزامات دعوا نبوده و متصرف سابق باید سبق تصرف خود را اثبات نموده و لحوق و جدید بودن تصرف شخص خوانده را نیز در دادگاه ثابت نماید و همچنین عدوانی بودن تصرف او را به اثبات برساند.

تفاوت خلع ید با تخلیه ید

دعوای خلع ید همانطور که اشاره کردیم ادعای خواهان مبنی بر تصرف بدون دلیل و قرارداد از جانب متصرف می باشد که در قانون مدنی به شخصی که متصرف ملک دیگری می گردد غاصب گفته می شود و مالک ملک باید با ارائه سند مالکیت یا دلایل مالکیت دیگر چنین تقاضایی را مطرح نماید.

در توضیح معنی خلع ید نیز گفتیم به معنای ریشه‌کن کردن تصرف دیگری است اما تخلیه ید که بعضاً توسط افراد با دعوای خلع ید اشتباه گرفته میشود حالتی است که شخص متصرف سابقاً تصرف صحیح و قانونی بر مال داشته اما در حال حاضر، حاضر به تخلیه نمیباشد.

مصداق بارز این موضوع عدم تخلیه املاک استیجاری توسط مستاجرین می باشد که با طرح دعوای تخلیه ید و در شرایط خاصی با طرح دادخواست دستور تخلیه می توان تصرف متصرف را از ملک برداشت.

نکته دیگر در خصوص تفاوت دعوای خلع ید و تخلیه ید این است که در دعوای خلع ید مالکیت عین ملک شرط است یعنی مدعی و خواهان دعوای خلع ید باید بر عین مال مالکیت داشته باشد اما در دعوای تخلیه ید مالکیت عین ملک لازم نبوده و خواهان پرونده می تواند مالک منافع باشد و با همین مالکیت منافع درخواست تخلیه ید نماید.

هم بستگی هر سه دعوا

البته این نکته نیز حائز اهمیت و قابل ذکر می باشد که هدف از هر سه دعوا رفع تصرف از ملک می باشد یعنی خواهان دعوای خلع ید در نهایت خواستار این می باشد که متصرف فعلی از ملک رفع تصرف نماید همچنین در دعوای تصرف عدوانی که خود آن به دو صورت حقوقی و کیفری قابل طرح است و به سه دعوای تصرف عدوانی ممانعت از حق و مزاحمت از حق تقسیم می‌شود هدف غایی و خواسته اصلی خواهان رفع تصرف از ملک خود می باشد در دعوای تخلیه ید نیز هدف نهایی مالک عین یا منافع رفع تصرف متصرف است و لذا می توان گفت که دو دعوای دیگر نیز به معنای اعم همان دعوای خلع ید بوده لاکن در برخی از جزئیات جهت طرح دعوا با یکدیگر متفاوت می باشند.

خلع ید مشاعی

یکی از شقوق مهم و پرکاربرد در دعوای خلع ید زمانی می باشد که ملک به صورت مشاع بوده و شریک دیگر ملک را کاملاً در تصرف دارد این دعوا به قدری معمول است که اصطلاحی خاص تحت عنوان خلع ید مشاعی برای آن در نظر گرفته شده است.

اهمیت این دعوا به حدی می باشد که مواد قانونی مشخصی در خصوص آن وجود دارد برای مثال ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی در این خصوص مقرر می‌دارد:

در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید می‌شود ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.

در واقع برابر با این ماده زمانی که شخص الف که مالک سه دانگ یک ملک می باشد علیه شخص ب که مالک سه دانگ دیگر است دعوای خلع ید مشاعی مطرح می‌نماید از کل شش دانگ خلع ید بعمل می‌آید و علت این موضوع آن است که در مالکیت مشاعی هر شریکی بر ذره‌ ذره مال مالکیت دارد و تا زمانی که تقسیمی بین طرفین انجام نشده باشد وضعیت به همین منوال خواهد بود.

نکته حائز اهمیت در خصوص قسمت انتهای ماده که مقرر می دارد تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است این می باشد که جهت تصرف در ملک مشاع یعنی ملکی که شریکهای مختلف دارد قانون مدنی مقررات خاصی را وضع نموده است از جمله مواد ۵۷۶ و ۵۸۲ این قانون تصرف هر شریکی را در ملک خود که در واقع ملک مشاعی می باشد منوط به رضایت و اذن بقیه شرکا می داند و در صورتی که سایر شرکا نسبت به تصرف او راضی نباشند متصرف ضامن هر نقص و خرابی می باشد که به ملک وارد آید بنابراین شخصی که در دعوای خلع ید مشاعی محکوم له و اصطلاحاً پیروز دعوا شده است زمانی می تواند تحویل ملک به خود را تقاضا کند که از سایر شرکا اجازه استفاده و بهره برداری داشته باشد.

نظریه مشورتی 8358/7

از آن جایی که اختلاف و کشمکش های گوناگونی جهت این موضوع در دادگستری و محاکم قضایی مطرح گردیده بود نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه به شماره 8358/7 مورخ ۶ بهمن ۱۳۷۷ صادر گردیده است بر این مبنا که:

چون حسب مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی هیچ یک از شرکا بدون اجازه سایر شرکا حق دخل و تصرف در مال مشترک را ندارند بنابراین چنانچه یکی از شرکا بدون اجازه شریک دیگر در قسمتی از ملک مشاعی تصرف به عمل آورد هر یک از شرکا حق دارد درخواست خلع ید وی را مطرح کند در صورت خلع ید از متصرف تحویل ملک به هر یک از شرکا موکول به موافقت تمامی شرکا خواهد بود.

همانطور که ملاحظه می فرمایید این نظریه مشورتی نیز قائله را خاتمه داده و تصرف شریک پیروز در دعوای خلع ید را در ملک منوط به رضایت سایر شرکا دانسته است.

خلع ید مشاعی از شقوق مهم و پرکاربرد دعوای خلع ید بوده که بسیار درمحاکم معمول میباشد و در غالب موارد بین ورثه بروز میکند. مکانیزم دعوای خلع ید و نتیجه آن بر اساس روند محاکم و نظریه مشورتی به اینصورت میباشد که در نهایت مالک مشاعی باید اذن سایر شرکا جهت استفاده را داشته باشد. گروه وکلای مهراد ضمن همکاری با وکلای با تجربه در زمینه دعاوی ملکی تمامی تلاش خود جهت بهبود روند دعوای شما عزیزان را به کارگرفته و نتیجه مطلوب برای شما عزیزان را بدست خواهد آورد.