الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی

نحوه طرح دادخواست الزام به تنظیم سند سرقفلی

نقل و انتقال سرقفلی نیز مانند سایر اموال معمولاً به صورت کتبی بین انتقال دهنده و انتقال گیرنده تنظیم ‌میشود. در عرف جابجایی و انتقال سرقفلی را بیع می دانند. اما این امر صحیح نیست و در واقع انتقال سرقفلی ماهیتا عقد اجاره می باشد. چرا که اصلاً سرقفلی ضمن عقد اجاره ایجاد می شود از همین رو تنظیم کنندگان سند ضمن عقد اجاره عقد صلحی را تحت عنوان صلح سرقفلی در نظر می‌گیرند.

.

ماهیت حقوق سرقفلی

طبق قانون سرقفلی زمانی ایجاد می‌شود که مستاجر در زمان انعقاد عقد اجاره مبلغی را به عنوان این حق به موجر پرداخت میکند. و عقد اجاره ای نیز بینی‌شان تنظیم می شود که میزان اجاره بها بسیار ناچیز بوده و ماهانه به موجر پرداخت می شود. پس از اینکه مستاجر سرقفلی را از موجر خرید تا زمانی که بخواهد در ملک باقی می ماند. اما برای انتقال این حق برای تغییر شغل بسته به قراردادی که با موجر بسته اند باید رضایت موجر را جلب کند.

.

حق مالکانه موجر

معمولاً زمانی که در قرارداد اولیه سرقفلی، حق انتقال آن به مستاجر داده نمی شود، در صورتی که وی بخواهد این حق را به دیگری منتقل کند موجر مبلغی را به عنوان حق مالکانه جهت تجویز انتقال سرقفلی به دیگری از مستاجر دریافت می نماید. این مبلغ در حال حاضر بر اساس عرف بازار معمولاً ۵ درصد قیمت اصلی سرقفلی تعیین می شود.

.

.

تخلف موجر از مفاد قرارداد سرقفلی

معمولاً در زمان تنظیم قرارداد پس از شرایط کلی از جمله مبلغ سرقفلی، نحوه پرداخت آن بین موجر و مستاجر و وضعیت حق انتقال سرقفلی و تغییر شغل، زمانی برای تنظیم سند رسمی سرقفلی نیز تعیین می شود. بعضا پیش می آید که در زمان ساخت ملک از آن جایی که مالک هزینه زیادی برای تکمیل و ساخت ملک لازم دارد اقدام به فروش سرقفلی چندین مغازه می نماید. چون هیچ مالی هنوز ایجاد نشده که بتواند نسبت به آن سند رسمی تنظیم کرد سرقفلی تحت عنوان قولنامه تنظیم می‌شود و سند عادی است و ضمن آن سازنده یا موجر ملزم می شوند که در زمان مشخص اقدام به تنظیم سند رسمی برای مستاجر یا دارنده سرقفلی بنمایند. اما خیلی پیش می آید که پس از تکمیل و ساخت پاساژ به دلیل تخلفاتی که سازنده در آنجا داشته شهرداری و همچنین اداره ثبت اقدام به صدور صورت مجلس تفکیکی و پایان کار نمی نمایند و در دفترخانه ها نیز بنا بر همین شرایط سند رسمی تنظیم نمی‌کنند. در اینجا چه اقدامی می توان انجام داد؟

.

تنظیم دادخواست الزام موجر به تنظیم سند رسمی

مستاجر یا همان خریدار سرقفلی در این زمان باید با مراجعه به وکیل دادگستری متخصص در زمینه دعاوی مربوط به عقد اجاره ازجمله سرقفلی و مشورت با وی، دادخواستی متناسب با وضعیت موجود تنظیم نماید و از طریق دفاتر اسناد رسمی به دادگاه محل وقوع ملک ارسال کند. خواسته این دعوا همانطور که گفتیم الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی می باشد اما در صورتیکه مستاجر بداند که مالک اقدام به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی و یا مجوزات لازم از آتش نشانی و سایر مراجع را ننموده باید در ضمن دادخواست این موارد را نیز مطرح کند. در غیر این صورت از آن جایی که دادخواست ناقص می باشد رد خواهد شد.

.

رسیدگی در دادگاه

پس از ارجاع پرونده به شعبه رسیدگی کننده، دادگاه طرفین را برای جلسه رسیدگی و دفاعیاتشان دعوت می کند. در ابتدا دادخواست خواهان را بررسی و خواسته او را از وی می شنود و پس از آن اجازه دفاع به خوانده خواهد داد. در صورتی که خوانده در این زمان دفاع موثری انجام ندهد و ملک آماده تنظیم سند باشد رای مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی صادر می گردد و خوانده در این زمان ملزم به تنظیم سند است. در صورتی که از این کار استنکاف کند فردی از قسمت اجرای احکام به عنوان نماینده جهت تنظیم سند رسمی به دفترخانه مربوطه رفته و به جای مالک سند رسمی را به نفع مستاجر یا خریدار سرقفلی تنظیم می نماید.

.

 .

نکته مهم در تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی

از آنجایی که معمولاً موضوع سرقفلی در مغازه های تجاری و پاساژهای بزرگ مطرح می شود و در این خصوص نیز سازنده و مالک معمولاً بیش از یک نفر می باشند توجه به این نکته حائز اهمیت است که خواهان باید تمامی مالکین را به عنوان خوانده جهت تنظیم سند رسمی طرف دعوا قرار بدهد، چرا که در صورتی که یکی از آنها را خوانده قرار دهد ممکن است دادگاه دعوای او را رد کرده و همچنین مالکین دیگر نیز در حین رسیدگی وارد دعوا شده و به عنوان وارد ثالث برای خود حقی قائل شوند. در نتیجه رسیدگی به دعوا طولانی شده و نهایتاً ممکن است منجر به صدور رای علیه خواهان شود.

لذا توصیه ما به شما این است که در این خصوص حتماً با وکیل دادگستری متخصص در زمینه دعاوی مربوط به عقد اجاره از جمله دعوای الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی مشورت نمایید.

گروه وکلای مهراد ضمن همکاری با وکلای متخصص و با تجربه و کاردان که چندین سال در زمینه دعاوی مربوط به عقد اجاره از جمله الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، تخلیه سرقفلی، مطالبه اجاره بها، دستور تخلیه، فعالیت نموده اند این تضمین را به شما می دهد که با نهایت جدیت و پشتکار پیگیری پرونده شما را انجام داده و تا زمان اخذ نتیجه مطلوب دست از کار نکشد.