الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان

دعوی الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان

الزام به تنظیم سند رسمی از دعاوی می باشد که پیرو تنظیم عقود پیش خواهد آمد. در واقع فروشنده در عقد ملزم به تنظیم سند رسمی می شود اما از آنجایی که از تعهد خود تخلف ورزیده و در موعد مقرر نسبت به تنظیم سند رسمی برای خریدار اقدام نمی نماید، خریدار ناچار از طرح چنین دعوایی می باشد.

علل طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

در این خصوص علل مختلفی می تواند دخیل باشد یکی از مهمترین مواردی که موجب پیدایش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان می باشد موضوع تورم است به این نحو که طرفین از زمانی که به موجب مبایعه نامه متعهد می شوند که تشریفات مربوط به عقد بیع را انجام دهند تا زمان تنظیم سند رسمی ممکن است چندین ماه به طول انجامد و بسیار پیش آمده است که در زمان تنظیم مبایعه نامه قیمت ملک فرضا متری یک میلیون تومان بوده است اما در زمان تنظیم سند رسمی نظر به افزایش قیمت متری ۲ میلیون تومان شده باشد. قطعاً هر فروشنده ای در این حالت احساس می کند که مال خود را به مبلغ ناچیز فروخته و تمایلی جهت تنظیم سند رسمی ندارد و از طرفی دیگر ضمن مبایعه نامه متعهد شده است که در تاریخ مشخص در دفترخانه حاضر و اقدام به تنظیم سند رسمی برای خریدار نماید.

موضوع دیگری که می‌تواند باعث طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان باشد عدم ساخت ملک توسط سازنده است بسیاری از موارد پیش می‌آید که سازندگان در هنگام ساخت ملک نظر به اینکه با کسری بودجه مواجه می‌شوند اقدام به پیش فروش آپارتمان ها می نمایند و در قراردادی که با خریدار تنظیم می‌کنند متعهد می‌شوند که فرضا ظرف یکسال سند رسمی را در دفترخانه مشخصی به نام خریدار تنظیم نمایند اما از آنجایی که ممکن است که این یک سال با بالا رفتن قیمت مصالح و عدم صدور مجوزات لازم جهت ساخت و ساز مواجه شود ممکن است نتوانند تعهد خود را در زمانی که در عقد نامه یا همان مبایعه نامه معین کرده اند انجام بدهند، در این شرایط نیز خریداران با مراجعه به دادگاه و طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان به دنبال احقاق حق خود هستند.

نکات مهم در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

از آنجایی که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی موضوعی تخصصی و نیازمند تجربه و دانش خاص در این زمینه می باشد توصیه ما به شما عزیزان این است که قبل از طرح دعوا حتماً با وکیل دادگستری متخصص در این زمینه مشورت نمایید و بهتر است که پیگیری پرونده خود را نیز به وی بسپارید، نکاتی در این خصوص وجود دارد که در صورتی که رعایت نشود می تواند موجب رد دعوای خواهان شود از جمله:

 1- طرفین دعوای الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان:

در این دعوا همانند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خودرو خواهان پرونده شخصی می باشد که اقدام به خرید ملک نموده است اما در تعیین خواندگان باید دقت ویژه‌ای نمود، ممکن است آپارتمان خریداری شده سابقاً فاقد سند رسمی بوده و با قولنامه یا مبایعه نامه خرید و فروش آن انجام شده باشد و از شخص اول تا زمانی که ملک به خریدار آخر منتقل شود چهار معامله انجام شده باشد در این شرایط خریدار جهت تنظیم سند رسمی باید هر چهار نفر را طرف دعوا قرار بدهد و در صورتی که یکی از این افراد از ردیف خواندگان جا بماند دادگاه دعوا را رد خواهد کرد.

2- خواسته دعوای الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان:

می دانیم که تنظیم سند آخرین مرحله در ساخت و تکمیل یک آپارتمان می باشد پیش از آن مالک باید اقدام به ساخت نموده باشد و مجوزات لازم از جمله تاییدیه از شهرداری و همچنین اداره دارایی و اداره ثبت گرفته باشد که با صدور پایان کار و صورتمجلس تفکیکی از جانب شهرداری و اداره ثبت این کار انجام می شود پس از این امور و با تسویه بدهی مالیاتی ملک می تواند اقدام به تنظیم سند رسمی نماید لذا در صورتی که سازنده یا فروشنده این اقدامات لازم قبل از تنظیم سند را انجام نداده باشد و خریدار یا خواهان دعوا در خواسته خود فقط الزام به تنظیم سند رسمی را خواسته باشد از آنجایی که تنظیم سند بدون این مقدمات فراهم نخواهد بود و عملاً دعوای وی بی نتیجه می ماند لذا دادگاه در این صورت اقدام به رد دعوا خواهد نمود. بنابراین خواهان باید بسیار توجه کند که پیش از طرح دعوا در خصوص تهیه مقدمات دعوا تحقیقات لازم را انجام دهد و اگر می داند که پایان کار و صورتمجلس تفکیکی برای ملک گرفته نشده است باید در ردیف خواسته خود الزام فروشنده را به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی سپس تنظیم سند بخواهد.

3- مستندات دعوی الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان:

در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان از آنجایی که این دعوا مستند به مبایعه نامه ای می باشد که بین طرفین عقد بیع منعقد شده است اولین مستند طرح دعوا ماده ۱۰ قانون مدنی می‌باشد که مقرر می دارد:

قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.

قرارداد خصوصی قراردادی می باشد که شاکله خاصی در قانون برای آن تعریف نشده است هر چند که قرارداد منعقده بین خریدار و فروشنده ماهیت بیع را دارد که در قانون به آن پرداخته شده است اما از آنجایی که می‌تواند به هر شکلی که طرفین می‌خواهند تنظیم شود می‌توان آن را برگرفته از ماده ۱۰ قانون مدنی دانست.

دومین مستندی که دادگاه ها در دعاوی مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی به آن استناد می نمایند ماده ۲۱۹ قانون مدنی میباشد که مقرر می‌دارد:

عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.

این ماده از اصل لزوم معاملات صحبت به عمل آورده است در واقع طرفین بعد از انجام معامله ملزم به رعایت مفاد آن می باشند مگر اینکه با توافق یکدیگر اقدام به اقاله قرارداد نمایند و یا نظر به اینکه یکی از طرفین حق فسخ داشته است اقدام به فسخ آن کند.

مستند دیگری که در احکام مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی مورد استناد قرار می‌گیرد ماده ۲۲۰ قانون مدنی میباشد که این ماده مقرر می‌دارد:

عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود ملزم می باشند.

در واقع برابر این ماده و قسمت اول آن الزام طرفین به آنچه که منعقد نموده اند استنباط می‌شود و برابر با قسمت دوم آن می‌توان چنین برداشت کرد که حتی اگر در عقد بیع و تنظیم مبایعه نامه اشاره به تنظیم سند رسمی هم نشده باشد از آنجایی که تنظیم سند رسمی حاصل و نتیجه عقد بیع می باشد طرفین ملزم به آن بوده و عرف و عادت جامعه ایشان را ملزم به تنظیم سند رسمی می نماید. لذا با بررسی مواد یاد شده و بسیاری از مواد دیگر که می‌توان آنها را زمینه ساز اصل قانونی بودن قراردادها دانست فروشنده بعد از تنظیم مبایعه نامه ملزم به تنظیم سند رسمی برای خریدار در خصوص خرید آپارتمان مسکونی می باشد.

فراگیری دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان یکی از دعاوی مرسوم و متعدد در محاکم دادگستری میباشد که به علت تخلفات سازندگان و فروشندگان املاک و آپارتمان ها مطرح می شود قانون گذار با توجهی که در تصویب قانون تملک آپارتمان ها و قانون پیش فروش آپارتمان ها داشته است نهایت تلاش خود را نموده تا از طرح و بروز دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی جلوگیری شود اما از آنجایی که به هر حال ممکن است در هر معامله ای تخلفی صورت بگیرد همچنان این دعاوی از مطرح ترین دعاوی مطروحه در محاکم قضایی می باشد.

نظر به اینکه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان تخصصی و دارای نکات بسیار می باشد که در صورت عدم رعایت هر کدام از آنها ممکن است دعوای مطروحه رد شود توصیه ما به شما عزیزان این است که حتماً پیش از طرح دعوا با وکیل دادگستری متخصص در امور ملکی مشورت نموده و حتی المقدور پیگیری دعوای خود را به او بسپارید.

گروه وکلای مهراد طی همکاری  با وکلای باسابقه و کاردان که متخصص در دعاوی ملکی می باشند این امکان را به شما عزیزان می دهد که پیگیری دعوای خود را به وکلای گروه سپرده و از تحصیل نتیجه مطلوب اطمینان خاطر داشته باشید. اما تاکید ما بر این است که بهتر است از وقوع دعاوی احتمالی جلوگیری شود به همین دلیل توصیه ما به شما این میباشد که در زمان تنظیم قرارداد اولیه حتماً وکیل دادگستری متخصص در زمینه دعاوی ملکی همراه خود داشته باشید تا مبایعه نامه به نحوی تنظیم شود که احتمال بروز دعاوی به حداقل برسد.