اسقاط حق سرقفلی

تخلیه سرقفلی به علت تغییر نحوه استفاده از ملک

در خصوص ملک هایی که دارای سرقفلی می باشند و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ قرار گرفته‌اند، معمولاً موجرین به‌دنبال راه حلی جهت تخلیه ملک هستند. چرا که برابر با این قانون مستاجر پس از پایان مدت اجاره الزامی برای تخلیه ملک ندارد مگر اینکه موجر سرقفلی را به قیمت روز پرداخت کند. لذا بر همین اساس موجرین همواره در تلاش برای پیدا کردن راه حلی جهت تخلیه ملک بدون پرداخت سرقفلی و یا حداقل قیمت هستند.

یکی از مواردی که سرقفلی به ملک تعلق نمی گیرد و موجر می تواند درخواست تخلیه کند را در زیر بررسی خواهیم کرد.

تغییر نحوه استفاده از عین مستاجره

بند ۷ ماده ۱۴ قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ اعلام می‌کند:

در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معین اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد، موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند، مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.

با دقت در این ماده و بند مذکور متوجه می‌شویم که تغییر نحوه استفاده یا تغییر شغل یکی از انواع و مصادیق تعدی و تفریط می باشد،

از طرفی بند دوم ماده ۴۹۵ چنین مقرر می دارد که، مستاجر باید مورد اجاره را برای همان مصرفی که در عقد اجاره مقرر شده و در صورتی که مورد تعیین نشده باشه در منافع مقصود که از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال نماید، و ماده ۴۹۲ و همچنین ۴۹۱ قانون مدنی نیز به بیان همین موضوع پرداخته اند.

تغییر شغل به طور صریح در قانون روابط موجر و مستاجر بیان نشده اما در مورد آن از جمع دو بند ۶ و ۷ ماده ۱۴ می شود چنین نتیجه گرفت:

اولاً

هرگاه منفعتی که در عقد اجاره به آن اشاره شده مد نظر طرفین باشد به نحوی که با تغییر نحوه استفاده بتوان گفت اجاره بر خلاف منظور طرفین ادامه خواهد یافت، تغییر شغل در این شرایط و حالت به موجر حق فسخ می دهد.

ثانیاً

هرگاه اعلام شغل مستاجر به منظور محدود ساختن استفاده به شغل معین نباشد تغییر نوع کار مستاجر در صورتی برای موجر حق فسخ ایجاد می کند که شغل جدید در نظر عرف مشابه با گذشته نباشد و از جهتی باعث ضرر موجر شود.

احراز مشابهت شغل در سرقفلی

موضوعی که در پی مطالعه مواد ۴۹۱ و ۴۹۲ قانون مدنی و همچنین بند ۶ و ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ به ذهن خطور می کند نحوه احراز مشابهت شغلی می باشد، در این خصوص باید گفت احراز مشابهت امری موضوعی و با دادگاه است، سعی شده که در این زمینه یک ضابطه کلی به دست آید اما این معیار ها کلیت لازم را نداشته و بهتر آن است که تشخیص مشابهت شغل همچنان بر عهده دادگاه باشد.

اشتغال مستاجر با اجازه موجر به مشاغل غیر مجاز در عین مستاجره برای مستاجر حق کسب و پیشه و تجارت ایجاد می‌کند، چرا که اصولاً غیر مجاز بودن کسب، از قبیل فقدان پروانه اشتغال یا مخالفت با ضوابط شهرداری موثر در حقوق و تکالیف موجر و مستاجر نمی‌باشد. لذا مستاجری که با آن موافقت موجر به کسب غیر مجاز پرداخته باشد و اینکه از نظر مقررات و قوانین متخلف بوده و حتی محکوم به تعطیلی و یا تخریب محل مورد اجاره نیز شود نسبت به موجر مستحق سرقفلی می باشد و مالک نمی تواند به بهانه غیرمجاز بودن مستاجر در نوع اشتغال از تکلیف قانونی پرداخت سرقفلی خود امتناع نماید.

سوال

سوالی که در اینجا پیش می آید این است که اگر مستاجر در تغییر نحوه استفاده از مورد اجاره شغل بهتری را انتخاب کند بازهم تخلف مصداق خواهد داشت یا خیر؟

پاسخ

پاسخ به این سوال مثبت است چرا که ملاک تخلف صرف تغییر شغل می باشد اعم از این که این شغل جدید بهتر از شغل سابق باشد یا خیر مگر اینکه شغل جدید مشابهت عرفی با شغل سابق داشته باشد.

تبدیل محل مسکونی به محل کسب با اذن مالک

در پرونده‌ای که توسط گروه وکلای مهراد مورد بررسی قرار گرفت موجر محلی را برای سکونت به مدت یک سال اجاره داده بود و بلافاصله به موجب سند دیگری به مستاجر اجازه داده بود که محل را با حفظ کلیه شرایط سند قبلی به محل تجاری تبدیل و جزاً به غیر منتقل کند. مستاجر هر دو کار را پس از دو سال انجام داده و مالک علیه وی دعوای تخلیه به علت انقضای مدت اجاره طرح و استدلال کرده بود چون در سند ثانویه قید شده کلیه شرایط سند اول محفوظ می باشد و از جمله این شرایط هم مدت یک سال بوده است پس مستأجر مکلف به تبدیل محل به تجاری و انتقال به غیر را در ظرف همان یک سال انجام دهد، و چون چنین کاری انجام نداده با تمام شدن مدت اجاره اذنی هم که مقید به مدت بوده منتفی شده است و اقدام بعدی مستاجر موجد حقی نیست و رابطه طرفین مبتنی بر اجاره محل مسکونی است.

استدلال متقابل

در مقابل چنین استدلال شد که این استدلال صحیح نبوده، چرا که اقدام ثانوی موجر نمی تواند اذن محض تلقی شود، بلکه در واقع ایجاد عقد جدید و مستقل نیست که موضوع آن اجاره دادن محل کسب و کار است و در چنین اجاره‌ای مدت نقش تعیین کننده ای ندارد قطعاً حق انتقال به غیر هم که به مستاجر داده شده مقید به مدت نیست لذا دعوای موجر رد شد.

گروه وکلای مهراد طی همکاری با وکلای با تجربه و کاردان پیگیری مجدانه دعاوی در خصوص عقد اجاره از جمله مطالبه اجاره بها و سرقفلی و تخلیه را در کوتاه ترین مدت ممکن برای شما انجام داده و نتیجه مطلوب را بدست خواهد آورد.