اجاره در اجاره

امکان اجاره دادن عین مستاجره توسط مستاجر

در عقد اجاره برای اجاره دادن عین مستاجره توسط موجر مالکیت منافع لازم میباشد. مالکیت به دو بخش مالکیت عین و منافع تقسیم میشود. حال در بحث مالکیت منافع این سوال پیش می آید که آیا مستاجر ملک خود میتواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد یا خیر؟

چرا که گفتیم برای اجاره دادن مال مالکیت منافع آن کفایت می کند و مستاجر بر اساس عقد اجاره ای که با موجر اصلی منعقد نموده است، مالک منافع مال شده است، حال برای اجاره دادن مالی که مالک منافع آن می باشد مجاز بوده و یا نیاز به اذن مستاجر دارد؟

ماده ۴۷۴ قانون مدنی در این خصوص مقرر می دارد:

مستاجر میتواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

لذا برابر با این ماده مستاجر اختیار اجاره دادن عین مستاجره به دیگری را دارد مگر آنکه در عقد اجاره بر خلاف آن توافق نموده باشند، البته این موضوع در قوانین موجر و مستاجر سالهای ۵۶ و ۷۶ تفاوت هایی با این ماده دارد که در آینده به آن خواهیم پرداخت، اما ذکر این نکته لازم است که قانون مدنی که قانون اصلی و مادر در خصوص عقد اجاره می باشد اصل را بر جواز اجاره دادن عین مستاجره توسط مستاجر دانسته مگر اینکه خلاف آن شرط شده باشد.

اجاره مال مشاع

در مباحثی که تا الان به آن پرداختیم بیشتر این حالت را تصور کردیم که موجر یک شخص بوده و مال خود را به شخص دیگری به اجاره می‌دهد، اما ممکن است عین مستاجره متعلق به چندین نفر باشد و اصطلاحاً چند شریک در آن مالکیت مشاعی داشته باشند. برای مثال شخص الف دودانگ از یک آپارتمان و شخص ب دو دانگ دیگر و شخص ج دو دانگ دیگر از آن را مالک هستند، حال با این فرض آیا شخص الف می‌تواند به تنهایی اقدام به انعقاد عقد اجاره با شخص د بنماید؟

گفتیم که برای اجاره مالکیت منافع کفایت می کند در اینجا شخص الف هم مالکیت عین را دارد هم مالکیت منافع را و از آنجایی که در مال مشاعی هر شریک در ذره ذره و جزء به جزء مال شریک بوده و مالکیت دارد  می توان چنین تصور کرد که شخص الف از آنجایی که بر کل مال مالکیت دارد می‌تواند آن را اجاره دهد. این تصور دارای اشکالی نیست چرا که در فروش مال مشاع هم شریک می تواند سهم خود را بفروشد و در اجاره آن نیز میتواند منافعی که مربوط به خود میباشد را به اجاره بدهد اما از آنجایی که خود شریک مشاعی برای استفاده از مال مشاع نیاز به رضایت سایر شرکا دارد در استفاده توسط مستاجر نیز همین اتفاق پیش خواهد آمد. یعنی شریک مشاعی می تواند اقدام به انعقاد اجاره با شخص دال نماید اما استفاده مستاجر از عین مستاجره منوط به رضایت سایر شرکا میباشد در این خصوص ماده ۴۷۵ قانون مدنی مقرر می دارد:

اجاره مال مشاع جایز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک.

تسلیم عین مستاجره

در موضوع تسلیم عین مستاجره گفتیم برای اینکه عقد اجاره به تکامل و صحت قطعی برسد موجر باید قادر به تسلیم عین مستاجره باشد اما زمان تسلیم چه موقعی میتواند باشد؟

ممکن است امروز موجر و مستاجر اقدام به انعقاد عقد اجاره نمایند اما شروع مدت اجاره را دو ماه دیگر قرار بدهند قدرت بر تسلیم توسط موجر در همان دو ماه بعد که شروع عقد اجاره می باشد شرط است اما اگر مستاجر پس از دو ماه مذکور نیز از تسلیم و در اختیار گذاشتن عین مستاجره به مستاجر امتناع نماید تکلیف چیست؟

برابر با ماده ۴۷۶ قانون مدنی:

موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار می شود و در صورت تعذر اجبار مستاجر خیار فسخ دارد.

در واقع قانون گذار در این ماده ۳ حالت مجزا را مورد بررسی قرار داده است:

به موجب عقد اجاره موجر مکلف و ملزم به تسلیم عین مستاجره به مستاجر میباشد.
در صورتی که موجر از تسلیم عین مستاجره به مستاجر امتناع ورزد در مرحله اول اجبار می شود یعنی مستاجر باید دادخواست الزام موجر به تحویل عین مستاجره را به دادگاه تسلیم نموده و توسط رای دادگاه موجر را ملزم به تسلیم نماید.
در مرحله سوم اگر الزام موجر به هردلیلی ممکن نباشد مستاجر حق فسخ دارد در واقع به علت عدم تسلیم عین مستاجره برای وی حق فسخ ایجاد می شود که می تواند فسخ اجاره را طی اظهارنامه ای به موجر اعلام نموده و از دادگاه تایید فسخ را بخواهد.

نحوه تسلیم عین مستاجره

علیرغم اینکه به موجب عقد اجاره موجر ملزم می باشد در قبال اجاره بهای دریافتی امکان استفاده از عین مستأجره را در اختیار مستاجر قرار دهد باید کیفیت تسلیم عین مستاجره به نحوی باشد که امکان استفاده کامل برای مستاجر فراهم شود.

برای مثال ممکن است مستاجر دستگاه تولید کاغذی را به مدت یکسال از موجر اجاره نماید و از آنجایی که نحوه استفاده از این دستگاه نیاز به دانش و تخصص دارد در صورتی که موجر نحوه استفاده از دستگاه را به مستاجر نگوید عملاً امکان استفاده برای مستاجر وجود نخواهد داشت و کیفیت تسلیم ایجاد نمی شود و یا ممکن است مستاجر آپارتمانی را از موجر به موجب عقد اجاره، اجاره نماید و نحوه پرداخت اجاره بها و همچنین تعیین تکلیف در خصوص نحوه تخلیه و اجور معوقه نیز در عقد مشخص شود پس از حضور مستاجر در آپارتمان با توجه به مدرن بودن وسایل استفاده شده در ساخت آپارتمان مستاجر امکان استفاده و نحوه استفاده از آنها را بلد نباشد. در اینجا موجر مکلف است نحوه استفاده از وسایل خانه را نیز به مستاجر بگوید تا کیفیت تسلیم و استفاده از مورد اجاره برای او فراهم شود در غیر این صورت شرایط ماده ۴۷۶ یعنی الزام به تسلیم موجر و در صورت تعذر آن اختیار فسخ معامله برای مستاجر ایجاد می شود. در این خصوص ماده ۴۷۷ قانون مدنی مقرر می دارد:

موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوب از آن را بکند.

لذا صرف تسلیم عین مستاجره کفایت نمیکند و موجر باید مال را به نحوی تسلیم مستاجر نماید که امکان بهره برداری از مال برای مستاجر وجود داشته باشد. در واقع تسلم مصداق بارز بهره برداری کامل از مال میباشد.

عقد اجاره و مصادیق آن دارای فروضات متعددی جهت طرح دعوی در دادگستری میباشد. لذا مطالعه قوانین و مقررات مصوبه در خصوص این عقد برای هر وکیل دادگستری لازم میباشد. دعاوی ناشی از اجاره شامل سرقفلی، حق کسب و پیشه و تجارت، مطالعه اجور معوقه و مطالبه اجاره بها و همچنین تخلیه ید و دستور تخلیه، اعلام فسخ و بطلان اجاره میباشد که حجم قابل توجهی از پرونده های مطرح در دادگستری را در بر میگیرد. پیگیری و به نتیجه رساندن این دعاوی مستلزم دانش و تجربه کافی در این خصوص میباشد.

گروه وکلای مهراد با داشتن کادری مجرب که شامل وکلای با تجربه و قضات بازنشسته دادگستری میباشد دعاوی ارجاعی در خصوص اجاره را به صورت گروهی و با مشورت کلیه اعضا پیگیری نموده و کارنامه درخشانی در این خصوص دارد. لذا شما عزیزان میتوانید امور مربوط به دعاوی ناشی از اجاره را با آسودگی خاطر به این گروه بسپارید و از حصول نتیجه مطلوب اطمینان خاطر حاصل نمایید.