موارد طرح دعوای خلع ید

جواز خلع ید در صورت تصور اعراض از املاک غیر منقول

ممکن است مالک مال غیر منقول از جمله باغ زمین ویلا یا آپارتمان برای مدتی آن محل را ترک نموده و ملک بلا استفاده باقی بماند، برای مثال در زمان پیروزی انقلاب اسلامی ایران بسیاری از افراد به دلایل مختلف به خارج از کشور سفر کرده و منازل مسکونی خود را رها کردند. حال یا قصد آنها رفتن دائمی بوده و یا قصد بازگشت داشتند اما بعد از اینکه پس از گذشت ۱۰ سال یا ۲۰ سال یا ۳۰ سال به ایران بازگشتند با مراجعه به املاک خود متوجه شدند که اشخاص دیگری که هیچ حقی در این خصوص ندارند اموال آنها را در تصرف دارند.

این سوال پیش می آید که آیا این ترک اموال از جانب مالکین اعراض محسوب می‌شود یا خیر؟

و آیا مالک ملک می تواند دعوای خلع ید علیه متصرف مطرح نماید یا خیر؟

از آنجایی که اساساً در مقابل سند رسمی و مالکیت و سوابق ثبتی موجود ملک و وضع مالکیت، استناد به تحجیر و تصرف قابل پذیرش نمی‌باشد و تصرفات دیگر در این املاک بدون موجب شرعی و قانونی میباشد لذا این تصرفات مصداق بارز ماده ۳۰۸ قانون مدنی و غیر مجاز می باشد، ضمن اینکه استناد به ماده ۳۵ قانون مدنی نیز در مورد املاکی که سابقه ثبتی دارند وجاهت قانونی نداشته و به اموال غیر منقول و منقول فاقد سابقه ثبتی اختصاص دارد. استناد به ماده ۲۲ قانون ثبت نیز در این مورد قابل توجه می باشد که در صورتی که اسم شخصی به عنوان مالک در دفتر املاک ثبت شده باشد قانون تنها او را مالک می شناسد و تصرف یا عدم تصرف مالک بر ملک خود تاثیری بر عدم مالکیت او ندارد در نتیجه هر گاه شخصی بدون موجب قانونی در ملک دیگری که حتی مدت مدیدی از آن استفاده نشده است تصرف نماید تصرف غیر قانونی بوده و علاوه بر لزوم خلع ید از جانب متصرف وی ملزم به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف خود نیز می باشد.

استیلا و تصرف بر مال

از ملزومات دعوای خلع ید و رسیدگی به آن بر اساس ماده ۳۰۸ قانون مدنی وقوع غصب می باشد. منظور از ید تنها دست اندازی بر مال دیگران نیست بلکه مقصود از آن به وجود آمدن تسلط و استیلاء عرفی می باشد. یعنی به صرف اینکه شخصی کلید خانه فرد دیگری را ساخته و بعضاً در نبود آن فرد از آن خانه استفاده مینماید نمی‌تواند معنی عرفی ید را برساند و این تسلط زمانی می باشد که متصرف به طور کامل تصرف و تسلط بر مال غیر منقول پیدا کرده باشد.

اشتراک در تصرف

هرگاه چند نفر به صورت مشترک مالی را تصرف کنند در این حالت تمام اشخاصی که اقدام به غصب نموده اند غاصب محسوب و همه آنها در برابر مالک مسئولیت تضامنی دارند و لذا بر این اساس اشتراک افراد در غصب از مسئولیت آنان نمی کاهد به این نحو که اگر چهار نفر به صورت مشترک بر مال دیگری استیلا پیدا کنند در صورتی که در زمان تصرف آنها کوچکترین نقص و خرابی بر مال وارد شود هرچند که مستند به رفتار هیچ یک از آنها نباشد تک تک آنها در برابر مالک ضامن جبران خسارات وارده می‌باشند.

تصرف به امر دیگری

ممکن است شخص متصرف مدعی شود که تصرف به دلیل امر شخص دیگری می باشد آیا در این شرایط باید فردی را که تصرف را انجام داده ضامن دانست و یا شخص امر را؟

در این شرایط از آنجا که متصرف به امر دیگری استیلا بر مال پیدا کرده است لذا آمر می باشد که در واقع تصرف و تسلط بر مال دارد و ضامن ورود هرگونه ضرر و خسارت بر مال می باشد. البته در این خصوص نظر مخالف نیز وجود دارد.

تصرف ایادی غاصب

در حالت دیگری ممکن است ملک شخص الف توسط شخص ب مورد تصرف قرار بگیرد و شخص ب نیز پس از استفاده از آن ملک را به شخص ج منتقل نموده و شخص  ج نیز پس از مدتی استفاده ملک را به شخص د انتقال دهد. در این شرایط آیا شخص د فقط ضامن است و یا اشخاص دیگر نیز در برابر مالک ضامن می باشند؟

در این موارد دعوای خلع ید باید علیه تمامی اشخاص مطرح شود تا در زمان اجرای حکم با مشکلی مواجه نشویم چرا که ممکن است در زمانی که مالک طرح دعوا علیه شخص ب نموده است قبل از این که دعوا به اتمام برسد شخص ب مال را به شخص ج منتقل نماید.

عدوانی بودن تصرف

تسلط و استیلا بر مال دیگری در زمانی غصب محسوب می شود که بدون مجوز قانونی و اذن مالک باشد و عدوانی بودن این تصرف شرط ضروری برای تحقق غصب می باشد. عدوان در قانون تعریف مشخصی ندارد و عدوانی بودن تصرف نیز جنبه نوعی داشته و بسته به شرایط می باشد، فلذا برای اینکه بگوییم که غصب صورت گرفته است استیلا و تسلط بر مال و حق دیگری باید بدون مجوز قانونی و به ناحق باشد. بنابراین در صورتیکه غصب با حسن نیت و یا سوء نیت باشد و همچنین در زمانی که غاصب علم و اطلاعی به غصبی بودن تصرف خود داشته و یا نداشته باشد هیچ تفاوتی در مسئولیت او نداشته و حتی اگر غاصب با این تصور که مالک مال می باشد نیز اقدام به تصرف نماید در صورت بروز هرگونه خسارتی ضامن بوده و ملزم به جبران آن می باشد.

تصرفات شخص غاصب برای اینکه عدوانی محسوب شود باید بدون اجازه مالک باشد، لذا اگر او بتواند اثبات نماید که طی صورت جلسه‌ای و یا به صورت شفاهی مالک اجازه استفاده از مال را به او داده است موضوع عدوانی بودن تصرف منتفی و در نتیجه دعوای خلع ید محلی از اعراب نخواهد داشت. در این خصوص اشاره به ماده ۳۱۰ قانون مدنی حائز اهمیت می باشد، این ماده بیان می دارد اگر کسی که مالی به عاریه یا ودیعه و امثال آنها در دست اوست منکر گردد از تاریخ انکار در حکم غاصب است.

عدم رضایت در صورت سکوت مالک در دعوای خلع ید

باید به این نکته توجه داشت که ممکن است در طول مدت تصرف مالک اقدام یا اعتراضی نسبت به شخص غاصب ننماید، لذا این امر دلیل بر رضایت او تلقی نمی‌شود، رضایت زمانی احراز می‌شود که توسط مالک اراده و اعلام گردد، در غیر اینصورت سکوت او دلیل بر رضایت وی نمی باشد.

همچنین ذکر این نکته نیز حائز اهمیت می باشد که عدوانی بودن تصرف متصرف باعث می شود که اگر او در ملک دیگری اقداماتی انجام داده باشد نیز نمی‌تواند از این جهت مطالبه حقی نماید چرا که تصرف او منشاء قانونی ندارد.

موضوع ایادی ید غاصبانه نظر به شقوق مختلفی که در قانون مدنی دارد امری بسیار فنی و تخصصی میباشد در صورتیکه شما با این وضع مواجه هستید که افراد متعددی در ملک شما تصرف و غصب نموده اند حتما جهت طرح دعوی باید با وکیل دادگستری مشورت نموده و احتیاطا پیگیری امور خود را به وی بسپارید.

گروه وکلای مهراد با داشتن کادری متخصص و وکلای مجرب و با سابقه در زمینه دعاوی ملکی و خلع ید به بهترین نحو ممکن پیگیری و هدایت دعوای شما را عهده دار شده و نتیجه مطلوب را بدست خواهد آورد.