قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356

بررسی مواد 1 و 2 قانون روابط موجر و مستاجر 1356

از آنجایی که موضوع روابط بین موجر و مستاجر دارای فراگیری و گستردگی خاصی در نظام حقوقی ما می باشد و علی رغم اینکه قانون مدنی به بررسی این رابطه پرداخته و قوانین خاصی در خصوص روابط بین موجر و مستاجر ایجاد نموده است اما نظر به تخصصی بودن امر و شایع بودن این عقد تصویب قوانین دیگری در این خصوص نیز لازم گردیده، از جمله قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶. فصل اول این قانون و ماده یک آن مقرر می دارد:

هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است.

شمول قانون روابط  موجر و مستاجر 1356

ماده یک این قانون همانطور که قرائت کردید تمامی محل هایی را که برای سکونت یا تجارت و کسب و پیشه یا به هر منظوری تا زمان تصویب این قانون اجاره داده شده یا می شود را با هر عنوانی از جمله اجاره، صلح منافع و یا غیره که به منظور اجاره باشد چه با سند رسمی تنظیم شده باشد و چه با سند عادی مشمول این قانون می داند.

در واقع قانون گذار نظر به رویه متفاوتی که در محاکم قضایی در آن زمان ایجاد شده بود و همچنین با توجه به لزوم تصویب قانون تخصصی در خصوص عقد اجاره کلیه عقود اجاره ای را که در آن زمان بسته می‌شد را مشمول قانون ۱۳۵۶ دانست اما استثنائاتی نیز در این خصوص مقرر کرده که در ماده ۲ به ذکر آنها پرداخته است.

استثنائات موارد مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356

قانونگذار در ماده یک کلیه عقودی را که به منظور اجاره منعقد می گردید چه به صورت رسمی و چه به صورت عادی مشمول قانون ۱۳۵۶ دانسته اما نظر به اینکه موارد خاصی وجود دارد که شامل قوانین دیگر می‌شود این موارد را در ماده ۲ این قانون احصا نموده است. ماده ۲ مقرر می‌دارد:

موارد زیر مشمول مقررات این قانون نمی باشد:

1- تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی.

2-  اراضی مزروعی محصور و غیر محصور و توابع آن ها و باغ هایی که منظور اصلی از اجاره بهره برداری از محصول آنها باشد.

3- ساختمان ها و محل هایی که به منظور سکونت عرفاً به طور فصلی برای مدتی که از ۶ ماه تجاوز نکند اجاره داده میشود.

4- کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها و در شهرک ها که گواهی خاتمهٔ ساختمانی آنها از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون معاملات زمین مصوب سال ۱۳۵۴ صادر شده و می‌شود.

5- خانه های سازمانی و سایر محله های مسکونی که از طرف وزارتخانه ها و موسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آنها قرار می‌گیرد.

در این مورد رابطهٔ متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع قوانین و مقررات مخصوص به خود یا قرارداد فی مابین می باشد.

هرگاه متصرف خانه یا محل سازمانی که به موجب مقررات یا قرارداد مکلف به تخلیه محل سکونت باشد از تخلیه خودداری کند بر حسب مورد از طرف دادستان یا رئیس دادگاه بخش مستقل به او اخطار می شود که ظرف یکماه محل را تخلیه نماید در صورت امتناع به دستور همان مقام محل مزبور تخلیه شده و تحویل سازمان یا موسسه یا اشخاص مربوط داده می‌شود.

6- واحدهای مسکونی که پس از اجرای این قانون به اجاره واگذار می گردد.

بررسی استنثنائات قانون روابط موجر و مستاجر 1356

ماده ۱ این قانون شامل اجاره های قبل از تصویب این قانون و بعد از آن می باشد هر نوع اجاره‌ای را مشمول این قانون می داند اما در ماده ۲ استثنائاتی بر موارد شمول قانون وارد شده است.

مورد اول معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی میباشد، معامله با حق استرداد عقدی می باشد که در آن فروشنده برای خود خیار فسخ در نظر گرفته است برای مثال فروشنده واحد مسکونی طی عقدی که با خریدار می بندد مقرر می دارد که اگر ظرف مدت شش ماه پول خریدار را به او برگرداند حق فسخ معامله را دارد چنین معامله ای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر نمی‌شود.

مورد بعدی که مد نظر قانون گذار بوده است زمین های زراعی است حال چه محصور باشند چه غیر محصور و همچنین باغ هایی که منظور اصلی از اجاره آنها بهره برداری از محصول آنها می باشد ممکن است زمین یا باغ برای استفاده تفریحی اجاره شود چنین مواردی مشمول قانون روابط موجر و مستاجر می‌شود اما مواردی که برای بهره برداری از محصول اجاره می شود مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ نمی باشد.

مورد بعدی محل های مسکونی هستند که به طور فصلی اجاره داده می شوند که مدت آنها از ۶ ماه بیشتر نمی باشد چنین مواردی نیز مشمول مقررات این قانون می‌باشد.

مورد ۴ ماده ۲ نیز بنا به شرایط زمان تصویب این قانون مورد استناد قرار گرفته که در حال حاضر کاربردی ندارد.

اما مورد پنجم مربوط به خانه های سازمانی و محله های مسکونی که از جانب وزارتخانه‌ها و موسسات دولتی جهت استفاده کارکنان آنها اجاره داده میشود نیز مشمول مقررات این قانون می‌باشد، در این موارد چون اجاره واحدهای مسکونی از طرف سازمان یا اداره خاصی انجام شده است تابع مقررات و قراردادی می‌باشد که آن سازمان با کارکنان خود دارد اما در این مورد هم ممکن است مستاجر از تخلیه ملک خودداری نماید در این صورت چه اقدامی میتوان انجام داد؟

از آنجایی که موضوع تخلیه امری حاکمیتی می باشد و نیاز به قدرت و توان حاکمیتی دارد و از حیطه اختیارات آن سازمان مربوطه خارج است قانون گذار ذیل بند ۵ ماده ۲ جهت تخلیه دادستان یا رئیس دادگاه بخش را مکلف به ارسال اخطار جهت مستاجر و در راستای تخلیه ملک ظرف یک ماه می نماید و در صورتی که چنین اقدامی از طرف مستاجر ظرف مهلت مقرر انجام نشود عمل تخلیه مانند سایر موارد اجاره انجام خواهد شد.

مهمترین بند استثنائات ماده ۲ بند ۶ آن می‌باشد که واحدهای مسکونی را در صورتی که پس از تصویب قانون ۱۳۵۶ به اجاره داده شده باشد مشمول این قانون نمی داند و از آنجایی که قانون دیگری در خصوص روابط موجر و مستاجر تصویب نشده بود از تاریخ اول شهریور ۱۳۵۶ اجاره های مسکونی تابع قانون مدنی قرار گرفت.

اهمیت قوانین مربوط به اجاره

موضوع قوانین موجر و مستاجر نظر به فراگیری و شمول خود و همچنین تخصصی بودن هر قسم از اجاره از جمله اجاره محل های مسکونی و محل های تجاری و همچنین اجاره کارگران و خدمات و متصدیان حمل و نقل مستلزم تصویب قوانینی در خصوص هر یک از موارد می باشد و با توجه به وجود مواد متعددی در این خصوص لزوم تخصصی شدن دعاوی مربوط به عقد اجاره از دیرباز احساس می گردید. لذا به همین دلیل بیشتر دعاوی در خصوص عقد اجاره را به شوراهای حل اختلاف ارجاع دادند تا هم از بار دعاوی مطروحه در دادگستری کاسته شده و هم افرادی که دارای دانش تخصصی در خصوص این عقد می باشند بتوانند اقدام به رفع مشکلات مراجعین نمایند.

دعاوی متعددی در خصوص این عقد از جمله مطالبه اجور معوقه و تعیین فسخ اجاره و همچنین دادخواست صدور حکم تخلیه و دادخواست صدور دستور تخلیه و همچنین دعاوی مربوط به سرقفلی از جمله دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی و غیره مواردی می باشند که از عقد اجاره نشات گرفته و دانش تخصصی در این زمینه جهت مدیریت و هدایت دعاوی مطروحه لازم می باشد. گروه وکلای مهراد با داشتن کادری متخصص و بهره گیری از دانش و فن وکلای با تجربه و دارای سابقه چندین ساله در خصوص عقد اجاره که تعدادی از ایشان در شوراهای حل اختلاف مشغول به فعالیت بوده و احاطه و تسلط خاصی به قوانین موجر و مستاجر و قوانین مربوط به عقد اجاره دارند این امکان را به شما عزیزان می دهد که مشکلات و عواقب ناشی از عقد اجاره که برای شما پیش آمده را به ایشان سپرده تا در کوتاه ترین مدت و با صرف کمترین هزینه به نتیجه مورد نظر خود برسید.

لذا پیشنهاد و توصیه ما به شما عزیزان این است که در هنگام انعقاد عقد اجاره وکیل متخصص در این زمینه را همراه خود داشته باشید تا از ایجاد دعاوی متعاقب آن مصون بمانید.