فسخ اجاره توسط موجر

حق فسخ موجر در عقد اجاره

در خصوص حق فسخ در عقد اجاره برای مستاجر که ناشی از عیوب در اجاره می باشد مطالب بسیاری مورد بررسی قرار گرفت اما در این مقاله می‌خواهیم به موضوع حق فسخ برای موجر بپردازیم.

آیا به جز حالتی که در عقد اجاره حق فسخی برای موجر در نظر گرفته شده باشد شرایط دیگری هم وجود دارد که پیرو آنها موجر حق فسخ اجاره را پیدا کند یا خیر؟

ممکن است مستاجر در مال خرابی به وجود آورده و یا علی رغم توافقی که با موجر داشته اقدام به پرداخت اجاره بها ننماید و همچنین ممکن است علیرغم اینکه در عقد اجاره درج شده است که حق استفاده برای دو یا سه نفر است نفرات زیادی را به خانه استیجاری خود آورده که استهلاک برای خانه ایجاد می کند. آیا موجر در این شرایط حق فسخ دارد یا خیر؟

قانونگذار در خصوص این موضوع به صورت کلی و جامع در شرایط خاصی به موجر حق فسخ داده است ماده ۴۷۷ قانون مدنی در این خصوص مقرر می دارد:

هرگاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.

بسیاری از موارد پیش می‌آید که در قرارداد اجاره به حق فسخ اشاره نشده است و علیرغم اینکه در خصوص موضوعات دیگر از جمله میزان اجاره بها و تعیین تکلیف در خصوص اجور معوقه و نحوه تخلیه و سایر موارد توافقات بین طرفین مکتوب گردیده است اما در خصوص نحوه حق فسخ موجر صحبتی به میان نیامده. آیا در این شرایط می‌توان به این ماده استناد نمود یا خیر؟

اگر وکیل دادگستری که شما به او مراجعه می نمایید احاطه بر قوانین مصوبه در خصوص عقد اجاره نداشته باشد ممکن است حق فسخی برای موجر قائل نشده و بنابراین موجر فکر کند که می بایست تا آخر مورد اجاره با شرایط غیر متعارف مستاجر کنار بیاید اما در صورتی که وکیلی که به او مراجعه کرده اید مطالعه‌ی نسبی در خصوص قوانین مربوط به عقد اجاره داشته باشد و همچنین تجربه وکالت در پرونده های مربوط را داشته باشد می داند که در صورتی که مستاجر بر خلاف عرف از مورد اجاره استفاده کند در شرایطی که موجر بتواند تعدی و تفریط او را ثابت کند حق فسخ برای وی ایجاد می‌شود اما مفهوم تعدی و تفریط چیست؟

تعدی

تعدی در لغت به معنی تجاوز کردن و پا فراتر گذاشتن میباشد برای مثال در حالتی که شخصی اجازه استفاده از خودروی سواری فرد دیگری را دارد در خودرو علی رغم اینکه بار زدن امری غیرمتعارف میباشد بار اضافه زده و از این جهت خسارتی به آن وارد شود. تعدی در عقد اجاره نیز تقریباً چنیین حالت می باشد، یعنی مستاجر بیش از حد امکان از عین مستاجره استفاده نماید مثلا اگر در عقد اجاره تعداد مستاجرین و استفاده کنندگان از منفعت ۲ نفر تعیین شده باشد مستاجر ده نفر را در آن محل سکونت داده و از این جهت و با توجه به اینکه میزان استفاده از وسایل منزل مسکونی بسیار بیشتر شده است استهلاک ایجاد کرده و موجب ورود خسارت به عین مستاجره شود.

 تفریط

تفریط در لغت به معنای کوتاهی کردن و کم گذاشتن میباشد برای مثال در حالتی که شخصی اجازه استفاده از اتومبیلی را دارد قطعاً باید در زمانی که خودروی مورد استفاده نیاز به تعویض روغن و یا افزودن آب رادیاتور دارد این کارها را نیز انجام دهد اما در صورتی که شخص استفاده کننده چنین اقداماتی را انجام ندهد و خسارتی به بار آید این خسارت ناشی از تفریط وی می باشد. در عقد اجاره نیز همین مفهوم در مصداق دیگر وجود دارد برای مثال مستاجری که آپارتمان را جهت سکونت اجاره نموده است می داند که در زمانی که در فصل زمستان برف زیادی بر پشت بام باریده امکان نفوذ آب از سقف ساختمان و یا تخریب سقف به علت سنگینی ناشی از برف وجود دارد اما علی رغم این موضوع هیچ اقدامی جهت جمع آوری برف ها انجام ندهد و از همین محل نیز خسارتی به عین مستاجره وارد شود لذا در اینجا به دلیل این که مستاجر تفریط نموده و وظایف مشخص خود را در حفظ عین مستاجر انجام نداده است موجر می تواند نسبت به فسخ اجاره اقدام کند، اما قانونگذار شرطی را برای اعمال فسخ توسط موجر در این ماده در نظر گرفته است و بیان نموده  در صورتی که موجر قادر بر منع آن نباشد حق فسخ دارد.

برای مثال اگر موجر خود می‌توانسته است نسبت به پارو نمودن برف های پشت بام اقدام کند و یا در حالت دیگر تذکرات لازم جهت نحوه استفاده و تعداد افراد مجاز به استفاده از عین مستاجره را به مستاجر بگوید اما از این کار خودداری کند حق فسخ برای او ایجاد نمی شود ولی در صورتی که موجر دائماً به مستاجر تذکر داده اما مستاجر نسبت به این اقدامات هیچ واکنشی نشان ندهد می تواند جهت فسخ اجاره اقدام نماید.

نحوه فسخ عقد اجاره

بارها و بارها در قانون و همچنین در مقالات بررسی شده به موضوع فسخ اجاره توسط موجر یا مستاجر اشاره نموده ایم اما حالت بیرونی و ابراز این فسخ به چه نحوی باید باشد آیا به صرف اینکه مستاجر به موجر اعلام کند که اجاره را فسخ کرده است عقد و اجاره منفسخ محسوب گردیده و رابطه استیجاری بین آنها از بین می رود یا خیر؟

در این خصوص قانون تعیین تکلیف ننموده اما رویه قضایی به این نحو میباشد که شخصی که قصد فسخ را دارد از آنجایی که این عمل امری درونی و بسته به اراده فرد می باشد از زمانی که صاحب حق فسخ اعلام فسخ می نماید عقد منفسخ محسوب می‌شود اما جهت اثبات آن چه باید کرد؟

در صورتی که مستاجر یا موجر بنا به شرایط پیش آمده قصد فسخ اجاره را داشته باشد باید اعمال فسخ خود را از طریق ارسال اظهارنامه به اطلاع طرف مقابل برساند و در صورتی که طرف مقابل نسبت به اظهارنامه ارسالی واکنش نشان ندهد برای مثال موجر اقدام به استرداد ودیعه سپرده شده ننماید و یا مستاجر اقدام به تخلیه ملک نکند شخصی که اظهارنامه را ارسال کرده است باید با ارسال دادخواستی به دادگاه عمومی با عنوان تایید فسخ اجاره، فسخ اعمال شده را به صورت رسمی به اثبات برساند.

اهمیت حق فسخ در اجاره

موضوع عقد اجاره و مواردی که ناشی از آن در دادگاه ها مطرح می شود نظر به اینکه از قوانین متعددی نشات می گیرد نیاز به دانش و فن تخصصی در این خصوص دارد ممکن است وکیل دادگستری که شما به او مراجعه نموده اید نظر به اینکه تجربه زیادی در خصوص وکالت در پرونده های مربوط به عقد اجاره نداشته باشد از بسیاری از این موارد که در قوانین پیش بینی شده و یا در عرف و روند قضایی اعمال میگردد بی اطلاع بوده و این موضوع سبب شود شما بیش از پیش سردرگم شده و به هدف خود نرسید.

موارد بسیاری از جمله فسخ اجاره و دادخواست تایید فسخ اجاره و همچنین تخلیه و صدور حکم تخلیه و دستور تخلیه و مطالبه اجور معوقه و مطالبه اجاره بها و همچنین دادخواست تعدیل اجاره بها در خصوص اجاره های ناشی از سرقفلی و موارد بسیاری دیگر از دعاوی می‌باشند که از عقد اجاره نشأت می گیرند لذا احاطه و تسلط بر قوانین مصوب در خصوص این عقد لازمه شروع وکالت در هر یک از دعاوی مذکور می باشد. گروه وکلای مهراد با بهره گیری از دانش و تجربه وکلای متخصص در امور حقوقی و مخصوصاً عقد اجاره این امکان را به شما می دهد که در کوتاه ترین فرصت و با صرف کمترین هزینه به نتیجه مدنظر خود برسید. لذا میتوانید جهت مشاوره در خصوص نحوه تنظیم قرارداد اجاره و طرح دعوی در خصوص هرکدام از عناوین ناشی از این عقد با گروه وکلای مهراد تماس حاصل نمایید.