فسخ اجاره توسط مستاجر

وجود عیب در عین کلی

عین کلی چیست؟

در بررسی اعیان و اموال ما سه نوع مال از نظر تئوری حقوق داریم:

1) عین معین

2) کلی در معین

3)عین کلی و یا کلی فی الذمه.

عین معین مالی است که آن را دیده ایم و صفات آن کاملا مشخص می باشد برای مثال در خرید ماشین ما یک خودروی پراید سفید رنگ مدل نود و نه با شماره شاسی….. را خریداری می نماییم در اینجا عین معین خریداری شده است چرا که تمامی صفات آن معین می باشد.

در خصوص کلی در معین لازم به ذکر است ممکن است برای خرید برنج شخصی به انباری مراجعه نمایند صاحب انبار بگوید که در انبار خود ۱۰ تن برنج هاشمی دارد و خریدار نیز ۱۰۰ کیلو از کل انبار را بخواهد از آنجایی که جنس خریداری شده بخشی از یک مال کلی بوده است به آن کلی در معین می گویند اما چون مصداق کلیت مال مشخص می باشد یعنی همان میزانی است که در انبار موجود است از مال معینی این عین کلی جدا می‌شود به آن کلی در معین میگویند.

در خصوص مال کلی و یا کلی فی الذمه قابل ذکر است کلی فی الذمه مالی می باشد که هیچ مصداقی از آن معین نیست برای مثال به همان فروشنده برنج بگوییم ۱۰۰ کیلو برنج طارم برای ما خریداری نماید از آنجایی که مشخص نیست این برنج از کجا تهیه می شود و محل آن از مال معین می باشد یا خیر به آن کلی در ضمه میگویند یعنی مال کلی که شخص به عهده گرفته است آن را تهیه نماید اما از کجا و به چه نحوی، معلوم نیست.

در خصوص عقد اجاره هم این اتفاق ممکن است پیش بیاید. برای مثال ما یک ماشین پراید مدل سال ۹۰ را از یک نمایشگاه بخواهیم اجاره کنیم و می دانیم که در حال حاضر در آن نمایشگاه چنین مالی وجود ندارد و موجر باید ابتدا نسبت به تهیه آن اقدام کند حالا اگر در این شرایط موجر ماشین مد نظر ما را فراهم کرده و عقد اجاره را منعقد نماییم و بعد متوجه شویم که خودرو تحویل گرفته شده دچار عیب می باشد آیا حق فسخ برای ما ایجاد می شود یا خیر؟

در این خصوص علیرغم مواد قبل که در صورت وجود عیب قانونگذار به مستاجر حق فسخ داده بود برابر ماده ۴۸۲ قانون مدنی:

اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی که موجر داده معیوب در آید مستاجر حق فسخ ندارد و می‌تواند موجر را مجبور به تبدیل آن نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشد حق فسخ خواهد داشت.

لذا از آنجایی که در مال کلی امکان تهیه مال دیگری به جای مال تحویل داده شده وجود دارد یعنی موجر می تواند پراید دیگری را که در سال ۹۰ تولید شده است تهیه و تحویل مستاجر نماید برای او حق فسخ در ابتدای امر ایجاد نمی شود اول باید از طریق دادگاه اقدام نموده و الزام موجر را به جایگزینی مال تحویل داده شده بخواهد و پس از آن می تواند در صورتی که الزام موجر ممکن نشد از حق فسخ خود استفاده نموده و اجاره را فسخ نماید.

حق فسخ اجاره به علت خراب شدن عین مستاجره

ممکن است در طول زمانی که مستاجر از عین مستاجره استفاده می نماید به علت بروز حادثه ای کل مال یا بخشی از آن از بین برود برای مثال:

مستاجری که انباری را که دارای ۳ سوله می باشد اجاره کرده است در حین مدت استفاده یکی از این ساختمان ها به علت فرسودگی بنا تخریب شود اما دو ساختمان دیگر باقی بماند در این شرایط تکلیف مستاجر چه می شود؟ و یا اینکه شخصی دو خودرو وانت را برای مدت یک سال از یک شرکت اجاره نموده اما در حین مدت استفاده یکی از وانت ها به علت وقوع سیل از بین برود آیا در این شرایط مستاجر حق فسخ دارد یا خیر؟

در این خصوص ماده ۴۸۳ قانون مدنی مقرر میدارد:

اگر در مدت اجاره عین مستاجره به واسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می‌شود و در صورت تلف بعضی از آن مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه مدت فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال الاجاره نماید.

برابر با این ماده در خصوص مثال مذکور در مورد انبار مورد اجاره عقد اجاره نسبت به یک سوله ای که تخریب گردیده خود به خود منفسخ می شود و مستاجر حق دارد نسبت به بقیه عین مستاجره یا اجاره را فسخ بکند و یا با توافق با موجر اجاره بها را نسبت به قسمتی که تلف شده محاسبه نموده و از اجاره‌ بهای کلی کم کند، این اختیار فسخ به مستاجر داده می شود ناشی از خیار تبعض صفقه میباشد، به این معنا که چون مورد معامله به چند قسمت تقسیم شده و آن کلیتی که مد نظرم مستاجر بوده از بین رفته است حق فسخ برای او ایجاد می شود.

ایجاد تغییر در عین مستاجره توسط موجر

ممکن است در حین عقد اجاره موجر به استناد مالکیتی که بر مورد اجاره دارد قصد داشته باشد که به استناد این امر تغییری در مورد اجاره ایجاد نماید.

برای مثال ممکن است موجر که یک خانه ویلایی را به مستاجر اجاره داده است در زمان استفاده مستاجر قصد داشته باشد خانه را تخریب نموده و آپارتمانی چند طبقه در آنجا بنا کند آیا او به استناد مالکیتی که بر مال دارد و علیرغم اینکه با مستاجر عقد اجاره منعقد نموده و کلیه شرایط ازجمله اجاره‌بها و اجور معوقه و نحوه تخلیه و سایر شرایط را در آن تعیین کرده است می تواند اقدام به تخریب بنا نماید یا خیر؟  و یا در حالت دیگر ممکن است موجری که زمینی را برای کشاورزی و پرورش سبزی خوراکی به مستاجر واگذار کرده است در اثناء مدت قصد این را داشته باشد که اقدام به کاشت درخت در زمین خود نماید آیا به استناد مالکیتی که برمال دارد می‌تواند چنین اقدامی انجام دهد؟ مثال های دیگری نیز در این خصوص قابل ذکر می باشد.  بسیار پیش می‌آید که موجرین با این تفکر که مالک مال می باشند و بدون در نظر گرفتن شرایط مستاجر در اثناء مدت اجاره قصد ایجاد تغییرات در مال می نمایند. ماده ۴۷۴ قانون مدنی در این خصوص مقرر می‌دارد:

موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری دهد که منافی مقصود مستاجر از استیجار باشد.

یعنی از آنجایی که شخصی که زمینی را برای کشت سبزی خوردن اجاره کرده است نیاز دارد که کل زمین در اختیار او بوده و از تابش نور آفتاب جهت پرورش سبزی های خود استفاده کند و در صورتی که موجر اقدام به کاشت درخت در آن جا نماید ناچارا آرایش و تقسیم بندی زمین به هم خورده و سایه درختان نیز مانع رسیدن نور خورشید به سبزی های کاشته شده میشود. چنین تغییری در عین مستاجره منافی مقصود مستاجر بوده و ممنوع می باشد.

هر وکیل دادگستری میداند که عقد اجاره به علت فراگیر بودن از اهمیت ویژه ای برخوردار بوده و باید مطالعات دقیقی در این خصوص داشته باشد. موضوع فسخ اجاره به علت فنی و تخصصی بودن از اموری میباشد که حتما باید درخصوص آن با وکیل داگستری حاذق و با تجربه در این زمینه مشورت شده و ترجیحا کار را به او بسپاریم. چرا که قانون گذار شقوق  وحالات متنوعی را جهت فسخ در نظر گرفته و احاطه و تسلط بر آنها مستلزم مطالعه و بررسی بسیار میباشد. گروه وکلای مهراد نظر به همکاری با وکلایی متخصص در امور اجاره و سرقفلی آماده پاسخگویی به سوالات شما عزیزان و حل مشکلات ناشی از اجاره میباشد.