فسخ اجاره

تاثیر فوت موجر یا مستاجر در عقد اجاره

ممکن است در حین عقد اجاره یکی از طرفین به هر دلیلی فوت نمایند. تاثیر این فوت در عقد اجاره چه میتواند باشد؟  آیا اصلا تاثیری در عقد دارد یا خیر؟

برای توضیح این مفهوم بهتر است کمی به عقب برگشته و ریشه عقود را بررسی نماییم. در تقسیم بندی های مختلفی که بر عقود وارد شده است در یکی از تقسیم بندی ها عقد را به عقد جایز و عقد لازم تقسیم می‌کند. عقد جایز عقدی میباشد که برای یکی از طرفین و یا هر دو حق فسخ وجود داشته باشد که البته این حق در ضمن عقد نهفته است، نه این که ضمن عقد این شرط را بگذارند مانند عقد وکالت یا عقد ودیعه و عاریه اما عقود لازم عقودی هستند که به ذات خود به طرفین حق فسخ نمی دهند و برای ایجاد حق فسخ برای هر یک از طرفین باید این موضوع به موجب حالتی خاص ایجاد شود که به آن خیارات می گویند، عقد اجاره جزو عقود لازم میباشد یعنی به ذات خود به طرفین حق فسخ نمی دهد و فوت یا حجر هر یک از طرفین نیز در آن تاثیری نخواهد داشت، به همین سبب ماده ۴۹۷ قانون مدنی مقرر می دارد:

عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود لکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است اجاره به فوت موجر باطل می‌شود و اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل می گردد

این ماده را به سه بخش می توانیم تقسیم کنیم.

1-حالتی که موجر مالک منافع دائمی باشد:

در حالت عادی که موجر مالک منافع دائمی می باشد و مستاجر نیز حق استفاده از مال دارد فوت هر یک از طرفین باعث ورود خدشه و ایرادی به عقد اجاره نمی شود.

2-حالتی که موجر مالک منافع به مدت محدود باشد:

در الزامات عقد اجاره گفتیم که شخص موجر باید مالک منافع عین مستاجره باشد تا بتواند اقدام به انعقاد عقد اجاره نماید، اما این مالکیت منافع می‌تواند موقتی باشد، برای مثال در حالتی که موجر صلح عمری برای مدت عمر خود داشته باشد در زمانی که وی فوت کند مالکیت منافع به شخص دیگری منتقل میشود لذا در این شرایط تکلیف عقد اجاره چه خواهد شد؟

قانونگذار عقد اجاره را در این حالت باطل اعلام نموده که البته باز هم استفاده از کلمه باطل به درستی به کار نرفته، از لحاظ حقوقی عقد در این شرایط منفسخ می گردد.

3- شرط مباشرت مستاجر:

ممکن است در عقد اجاره با توافقاتی که بین طرفین صورت گرفته طرفین شرط نموده باشند که تنها شخص مستاجر حق استفاده از منافع عین مستاجره را داشته باشد در واقع به دلیل شخصیت مستاجر موجر اقدام به انعقاد عقد نموده و شخصیت طرف مقابل برای او اهمیت داشته باشد در این شرایط هم اگر مستاجر فوت نماید از آنجایی که قید استفاده مستاجر از عین مستاجره در عقد می باشد عقد اجاره منفسخ می گردد هر چند که قانون ‌گذار اینجا هم از کلمه باطل استفاده نموده که این استفاده به جا نیست.

انتقال عین مستاجره به دیگری

گفتیم به موجب عقد اجاره مستاجر مالک منافع برای مدتی که در عقد تعیین شده است می‌شود از لحاظ منطقی و تئوری از آنجایی که او مالک منافع می باشد می تواند با مالی که مالکیت بر آن دارد هر کاری از جمله انتقال را انجام بدهند و خدشه‌ای به این موضوع وارد نخواهد شد، اما ممکن است از آنجایی که قاعدتاً این مالکیت محدود بوده و باید به مالک اصلی که موجر می‌باشد مسترد شود برای حفظ بهتر مال موجر شرط  کرده باشد که مستاجر حق انتقال ندارد در این صورت اگر مستاجر اقدام به انتقال نماید برای موجر حق فسخ پیش خواهد آمد.

اما اصل مسئله این می باشد که اگر شخص موجر در حین عقد اجاره اقدام به انتقال عین مستاجره نماید تکلیف اجاره می‌شود؟

از آنجایی که موجر مالک عین و منافع می باشد تنها منافع را به مستاجر واگذار نموده و انتقال خود عین توسط او مجاز می باشد و اگر چنین کاری کرده باشد برابر با ماده ۴۹۸ قانون مدنی:

اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت انتقال را برای خود شرط کرده باشد.

در صورتی که عین مستاجره انتقال یابد اجاره به جای خود باقی می‌ماند و خدشه‌ای به آن وارد نخواهد شد اما اگر موجر در زمان اجاره شرط  کرده باشد که در صورتی که عین مستأجره را منتقل نمود حق فسخ خود دارد در این شرایط می‌تواند عقد اجاره را فسخ کند.

برای مثال ممکن است شخص مالک آپارتمان قصد فروش آن را داشته باشد اما نظر به اینکه امکان دارد چندین ماه طول بکشد تا ملک او به فروش برود بخواهد در مدت این چند ماه از منافع آن استفاده و منافع را اجاره دهد، در این صورت از آن جایی که امکان دارد شخصی که به عنوان خریدار طالب مال او می باشد با وجود مستاجر در ملک کنار نیاید موجر حق فسخ در عقد اجاره برای خود می‌گذارد تا زمانی که مشتری مناسبی برای مال او پیدا شد ضمن اینکه با او قرارداد و یا مبایعه نامه تنظیم می نماید اقدام به فسخ اجاره جهت تخلیه ملک هم بنماید.

اما در حالتی که موجر برای خود حق فسخ نگذاشته باشد و در عین اینکه مال خود را به اجاره داده است اقدام به فروش آن نماید شخصی که به عنوان مالک با او اقدام به انعقاد قرارداد مبایعه نامه یا صلح نموده است می تواند نظر به اینکه منافع مال برای مدتی در اختیار دیگری می باشد معامله را فسخ نماید.

انتقال عین مستاجره به خود مستاجر

حالت دیگری که در این صورت قابل تصور است این می باشد که موجر قصد انتقال عین مستاجره را به خود مستاجر داشته باشند بسیار پیش می‌آید که مستاجری که چندین سال در ملک استیجاری باقی مانده است طالب خریدن آن می‌شود چه برای سکونت و یا چه برای استفاده تجاری. در این صورت تکلیف عقد اجاره چه می شود؟

برای مثال مستاجر به مدت ۲ سال مالی را از موجر اجاره نموده است پس از یکسال اراده خود مبنی بر تمایل به خرید مال را مطرح می نماید و طرفین تصمیم می‌گیرند که عقد بیع واقع شود در این صورت تکلیف اجاره چه خواهد شد؟

ممکن است انتقال عین مستاجره به مستاجر حاوی انتقال اجاره نیز باشد که در این صورت در مبایعه نامه تنظیمی بین موجر و مستاجر جهت خرید ملک  و منافع با هم منتقل می‌شود و از آنجایی که نمی‌تواند مالک منافع مستاجر خود باشد عقد اجاره اولیه در این صورت از بین خواهد رفت ولی امکان دارد که مستاجر با موجر چنین توافق نمایند که منافعی که جهت اجاره به مستاجر منتقل شده است همچنان در عقد اجاره باقی بماند چرا که در این صورت مالک تنها عین مال را فروخته و منافع مال به این دلیل که در ید مستاجر می باشد و همچنان مالکیت منافع با موجر است لذا مستاجری که خود مالک مال می باشد همچنان باید اجاره بها را پرداخت نماید تا پایان مدت عقد اجاره.

اهمیت عقد اجاره و دعاوی ناشی از آن

موضوع دعاوی مطروحه بین موجر و مستاجر سابقه‌ای دیرینه داشته و از آنجایی که عقد اجاره از عقود بسیار رایج در جامعه می‌باشد و نظر به اینکه املاک غیر منقول ارزش بالایی داشته و هر شخصی امکان خرید مال را ندارد و از طرفی مالکین نیز در صورتی که چندین مال داشته باشند نیازی به استفاده از همه آنها ندارند عقد اجاره ایجاد شده و مالکین اقدام به اجاره املاک خود خواهند نمود. اما اختلاف بین موجر و مستاجر امری اجتناب ناپذیر بوده و معمولاً ریشه این اختلافات نیز امور جزئی می باشد بسیاری از موارد پیش می‌آید که مستاجر چندین روز از پرداخت اجاره عقب افتاده و همین امر باعث می شود که موجر به او مراجعه نماید و به علت ایجاد مشاجره بین آنها اختلافات بعدی شکل بگیرد.

این دعاوی ناشی از اختلافات اولیه می تواند تحت عنوان مطالبه اجاره بها در صورتی که مستاجر اقدام به پرداخت اجاره بها ننماید و یا دادخواست حکم تخلیه و یا دادخواست دستور تخلیه در حالتی که مستاجر اقدام به تخلیه ملک نکند و همچنین تایید فسخ اجاره توسط موجر یا مستاجر باشد لذا نظر به فراگیری اختلافات ناشی از عقد اجاره هر وکیل دادگستری باید مطالعه کاملی بر قوانین موجر و مستاجر داشته باشد تا بتواند در صورت ارجاع پرونده به او به درستی از حقوق موکل خود دفاع نماید.

گروه وکلای مهراد با داشتن وکلای متخصص در زمینه عقد اجاره و موضوعات دستور و حکم تخلیه و دیگر دعاوی ناشی از عقد اجاره با بررسی کامل پرونده های ارجاعی و احاطه کامل بر قوانین موجر و مستاجر این تضمین را به شما عزیزان می‌دهد که در کوتاه ترین مدت و با صرف هزینه کم به نتیجه مورد نظر خود برسید.