هزینه تعمیرات در اجاره به عهده کیست؟

اجاره بدون ذکر مدت

یکی از الزامات عقد اجاره که قانونگذار آن را شرط صحت اجاره می‌داند تعیین مدت برای عقد اجاره است. برای مثال در اجاره آپارتمان مسکونی باید مدت آن مشخص باشد که عین مستاجره تا چه زمانی در اختیار مستاجر خواهد بود، معمولاً اجاره های واحدهای مسکونی را برای مدت یکسال مقرر می دارند اما اگر عقد اجاره دارای مدت نباشد چه سرنوشتی خواهد داشت؟

ماده ۵۰۱ قانون مدنی مقرر می دارد:

اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سال فلان مبلغ معین شده باشد اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از مدت های مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ید او را نخواهد  موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.

پس برابر با این ماده اگر در عقد اجاره ذکر شده باشد که روزانه فلان مبلغ و یا ماهانه یا سالانه فلان مبلغ به عهده مستاجر می باشد اما از مدت اجاره حرفی به میان نیامده باشد، اجاره برای همان مدت می باشد که مثلاً برای یک روز یا یک ماه یا یک سال خواهد بود. ولی اگر مستاجر پس از گذشت آن مدت فرضا یک سال مورد اجاره را در تصرف خود نگه دارد و از طرفی صاحب ملک هم تخلیه او را نخواهد موجر برای بقیه مدتی که مستاجر از مال استفاده کرده است مستحق به همان اجرتی خواهد بود که در ابتدای امر تعیین کرده اند.

انجام تعمیرات در مورد اجاره توسط مستاجر

ممکن است در طول مدت استفاده مستاجر از عین مستاجره نظر به ایرادات و خرابی هایی که در مال ایجاد شده است انجام تعمیراتی لازم شود، قاعدتاً مستاجر برای انجام تعمیرات باید به موجر اطلاع دهد اما اگر چنین کاری نکند و بدون اجازه صاحب ملک تعمیرات را انجام دهد آیا حق مطالبه قیمت آن را خواهد داشت یا خیر؟

ماده ۵۰۲ قانون مدنی در این خصوص مقرر می دارد :

اگر مستاجر در عین مستاجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت.

درست است که انجام تعمیرات با موجر می باشد البته تعمیراتی که به صورت اساسی در ملک لازم است اما مستاجر از آن جایی که مالک منفعت بوده و حق دخالت در عین را ندارد و تعمیرات نیز مربوط به عین می باشد در صورتی که بدون اجازه مالک اقدام به انجام تعمیرات نماید نمی‌تواند برای گرفتن هزینه تعمیرات به او مراجعه کند.

ساختن بنا در ملک بدون اجازه موجر

ممکن است در اجاره زمین مستاجر نظر به نیازی که دارد اقدام به ساخت بنا و یا کاشت درخت نماید در این صورت پس از پایان مدت اجاره که مستاجر ملزم به تخلیه ملک می باشد تکلیف بنای ساخته شده و یا درخت کاشته شده چه میشود؟

ماده ۵۳۳ قانون مدنی در این خصوص مقرر می دارد:

هرگاه مستاجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده وضع بنا یا غرس اشجار کند هر یک از موجر و مستاجر حق دارد هر وقت بخواهد بنا را خراب یا درخت را قطع نماید در این صورت اگر در عین مستاجره نقصی حاصل شود بر عهده مستاجر است.

برای مثال ممکن است مستاجری زمین کشاورزی را به مدت یک سال اجاره نماید اما پس از گذشت مدتی جهت بهره برداری بیشتر و استفاده تفریحی از زمین اجاره شده نیز اقدام به ساخت بنایی نماید تا در ایام تعطیل با خانواده خود از عین مستاجره استفاده نماید اما از آنجایی که عین مال متعلق به موجر می باشد در صورتی که مستاجر بدون اذن او اقدام به ساخت نماید قانونگذار این حق را به موجر داده است که هر وقت بخواهد بنای ساخته شده را خراب کند و اگر در اثر این تخریب بنا و یا کندن درخت کاشته شده خسارتی به عین مستاجره وارد شود از آنجایی که سبب ورود این خسارت مستاجر میباشد جبران هزینه های وارده به عهده او خواهد بود.

بسیاری از موارد پیش می‌آید که در تنظیم قراردادهای اجاره نظر به اینکه در زمان تنظیم شخص متخصص ای در این زمینه در محل حضور نداشته است و قرارداد به صورت ناقص تنظیم می شود برای مثال ممکن است ه و مدت استفاده از عین مستاجره توسط مستاجر تعیین نشود و یا مبلغ کلی اجاره بها و یا تعداد نفراتی که از عین مستاجره می‌توانند استفاده کنند معین نشود در این موارد تا زمانی که بین موجر و مستاجر اختلاف خاصی پیش نیامده است با مشکلی مواجه نمی‌شوند اما به محض اینکه تخلفی از جانب هر یک از طرفین به وقوع بپیوندد عقد اجاره جهت حل اختلاف باید بررسی شود و عدم وجود شرایط خواص اجاره در عقد تنظیمی می تواند اختلافات و مشکلات بسیاری را ایجاد کند لذا وجود شخص متخصص در زمینه عقد اجاره و مسلط بر قوانین موجر و مستاجر در زمان تنظیم عقد اجاره می تواند از اختلافات و بروز دعاوی بعدی جلوگیری کند گروه وکلای مهراد با داشتن وکلای متخصص که تجربه چندین ساله در خصوص دعاوی مربوط به عقد اجاره از جمله دعوای مطالبه اجاره بها مطالبه اجور معوقه تخلیه ملک و دستور تخلیه و همچنین دعاوی مربوط به سرقفلی از جمله الزام به تحویل سرقفلی و تنظیم سند رسمی در خصوص سرقفلی دارند این امکان را به شما عزیزان می دهند که در زمان تنظیم عقد اجاره در معیت شما حضور داشته و با دقت در مفاد قرارداد تنظیمی از بروز دعاوی بعدی جلوگیری نمایند لذا می توانید جهت بهره گیری از از دانش و تجربه وکلای گروه با شماره تلفن مندرج در سایت تماس گرفته و یا با حضور در دفتر گروه از اطلاعات ایشان بهره مند شوید.