سریع ترین راه تخلیه سرقفلی

اسقاط حق سرقفلی و تخلیه آن

در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ از آنجایی که قانونگذار برای مستاجر حقی را به عنوان حق سرقفلی قائل شده است در زمان تخلیه ملک حتی اگر مستاجر سرقفلی در ابتدای موعد هم پرداخت نکرده باشد باید مبلغ سرقفلی جهت تخلیه به او پرداخت شود، از همین رو موجرین همواره دنبال سریعترین راه تخلیه سرقفلی می‌باشند و همواره به دنبال راه حلی جهت عدم پرداخت سرقفلی و تخلیه آن هستند. موارد تخلیه سرقفلی به استناد اعمالی که مستاجر انجام می دهد یا به خواست موجر در قانون سال ۱۳۵۶ تصریح شده است، برخی از موارد حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت به صورت ارادی اسقاط می‌شود و در برخی موارد بر حسب اعمالی که مستاجر انجام می دهد به صورت غیر ارادی و خودکار حق کسب و پیشه و تجارت و اسقاط می گردد.

موارد اسقاط ارادی حق سرقفلی

این موضوع که آیا مستاجر میتواند حق دریافت سرقفلی را زمان انعقاد عقد اجاره از خود سلب کند و یا اینکه چنین شرطی برای او لازم میباشد یا خیر مسئله قابل توجهی است. ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ مقرر داشته کلیه طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلا اثر و باطل اعلام خواهد شد. نظر اکثریت مراجع قضایی و حقوقی نیز دلالت بر این دارد، چون سرقفلی از حقوق مستاجر است که به مرور زمان در اثر فعالیت های آن در مورد اجاره ایجاد می‌شود و حقی نیست که در ابتدای عقد اجاره محرز و میزان آن مشخص باشد بنابراین قابل اسقاط نیست، که این امر در واقع اسقاط حق مجهول آینده خواهد بود و این شرط باطل است، مضافاً پذیرش این شرط ممکن است موجب سو استفاده مالکین گردد که در آغاز اجاره اراده خود را بر عدم تعلق سرقفلی به مستاجر ضعیف تحمیل نمایند و به موجب ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستاجر نیز این شرط باطل بوده و قابل ترتیب اثر نیست.
این که کسب و پیشه و تجارت حقی است که با تخلیه محل کسب به مستاجر تعلق می‌گیرد و این حق قبل از ایجاد قابل اسقاط نبوده و تحقق آن نیز مشروط به پرداخت وجهی به مالک نیست بنابراین اگر محلی برای کسب اجاره شده باشد و مستاجر حین عقد اجاره و تنظیم سند وجهی به مالک نپرداخته و یا در سند تعهد نموده باشد که در زمان تخلیه حق دریافت تلخ و شیرین دارد طبق مواد 15 و ۳۰ قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ هیچ یک از این امور مانع از آن نخواهد بود که دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه حکم به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت صادر کند.

نظریه کمیسیون شورای عالی قضایی در خصوص اسقاط حق سرقفلی

در پاسخ به این سوال که چنانچه مستأجر سرقفلی به موجر پرداخت ننموده باشد و به درخواست موجر حکم تخلیه صادر شود در قبال تخلیه مستاجر حق کسب و پیشه تعلق میگیرد یا خیر؟
پاسخ داده شده چنانچه دادگاه صادرکننده حکم احراز نماید که عقد اجاره مبتنی بر قبول قانون موجر و مستاجر بوده و به عنوان شرط ضمنی طرفین ملتزم به آن بوده‌اند بر طبق شرط باید عمل شود. این نظر که منطبق بر نظر گروه پیش گفته است سال ۱۳۶۲ صادر شده است.
سوال دیگری که مطرح می‌شود این است که آیا از نظر شرعی و قانونی می‌توان سرقفلی را در ازای تخلیه عین مستاجره محل کسب و پیشه واقع در مناطقی که قانون روابط موجر و مستاجر اجرا نمی‌شود تعیین نمود و مورد حکم را دارد یا خیر ؟

اعلام شده در مورد تخلیه واحدهای کسب و پیشه واقع در مناطقی که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ نمی باشد پس از انقضای مدت اجاره مستاجر مستحق سرقفلی در ازای تخلیه محل نخواهد بود مگر اینکه به هنگام عقد قرارداد اجاره حق مطالبه و اخذ سرقفلی شرط شده باشد و یا موجر و مستاجر سرقفلی گرفته باشد و بنای طرفین نیز بر استرداد همان مقدار ماخوذه یا به مقدار نرخ عادله روز باشد که در این صورت شرط مصرح یا شرط بنایی لازم‌الاتباع  و واجب الوفا است.
همانطور که ملاحظه می شود در قسمت اخیر این نظر سرقفلی به معنی اخص آن مطرح است و نیز مفهوم مخالف این نظر این است که در محل‌هایی که قانون ۱۳۵۶ لازم‌الاجرا می‌باشد در موقع تخلیه حق کسب و پیشه و تجارت تعلق میگیرد.

حق سرقفلی به نرخ روز باید محاسبه گردد یا تاریخ عقد؟

در پاسخ به این سوال که حکم حق کسب و پیشه و تجارت چیست و آیا به نرخ تاریخی که عقد اجاره استوار شده باید معین شود یا به نرخ روز؟
باید گفت در هر مورد پس از انجام تحقیقات و قرائن و مدارک حاکم دادگاه اگر برای مستاجر حقی اعم از حق کسب و پیشه و غیره احراز نموده حکم را به مقتضای آن صادر می‌نماید. چه از طریق شرط ضمن عقد باشد و چه از قبل شرطی که قرارداد را بر مبنای آن منعقد نموده باشند و فتاوی امام صریح در موارد مذکوره می‌باشد. قیمت سرقفلی بر حسب قرارداد متفاوت بوده و در مواردی برحسب تراضی است. همانطور که ملاحظه می شود در این پاسخ که در 1362 اعلام شده وجود یا عدم حق کسب و پیشه و تجارت امری موضوعی و منوط به نظر قاضی تلقی شده و نحوه انشای مطلب حکایت از آن دارد که سعی شده از کنار مناقشاتی که ما در آغاز مقال به تفصیل به آن اشاره کردیم، عبور شود، بدون اینکه مطلب قطعی و تعیین‌کننده‌ای بیان گردد و قدر مسلم این است که کمیسیون مفاد قانون ۱۳۵۶ و ماده ۳۰ آن را به‌عنوان ضوابط امری و غیرقابل عدول در نظر نداشته است.

اثر اسقاط حق سرقفلی بر تخلیه آن

در صورتی که به هر دلیلی مستاجر حق خود را ساقط کند در زمان تخلیه مالک ملزم به پرداخت این حق به او نخواهد بود، اما این موضوع بسیار نادر بوده و در موارد دیگر مستاجر همواره به دنبال راه حلی جهت عدم تخلیه ملک و یا دریافت حداکثر مبلغ بابت سرقفلی خود می باشد. یکی از راه هایی که برای تخلیه سرقفلی می توان به آن استناد کرد بند ب ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر می باشد، در صورتی که مستاجر از پرداخت مالیات اجاره خودداری نمایند تحت شرایط خاصی موجر می تواند با صدور اجراییه توسط دفتر اسناد رسمی که برنامه را تنظیم کرده است نسبت به تخلیه ملک اقدام کند و در صورتی که قرار داد اجاره توسط دفتر اسناد رسمی تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند به استناد همان قرارداد عادی خود و از طریق دفتر خانه ای که نزدیک به ملک خود می باشد نسبت به تخلیه سرقفلی اقدام کند. اما اگر این موضوع برای اولین بار پیش آمده باشد مستاجر میتواند با پرداخت مبلغی معادل ۲۰ درصد اضافه بر میزان اجاره از تخلیه ملک خود جلوگیری نماید لذا این موضوع را می‌توان یکی از سریع ترین راه ها برای تخلیه سرقفلی بر شمرد اما موارد دیگری از جمله نیاز مستاجر به مورد اجاره جهت انجام کسب و کار و شغل و یا سکونت خود یا فرزندان پدر و مادر نیز می تواند دلیلی برای تخلیه سرقفلی باشد همچنین در صورتی که مستاجر در ملک تعدی و تفریط نموده به نحوی که  به علت عدم توجه به اساس ساختمان قرار بگیرد موجر می‌تواند به استناد همین موارد تخلیه سرقفلی را درخواست کند. موضوع تخلیه سرقفلی به استناد هر یک از بندهای مقرر در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ امری خطیر و تخصصی و فنی می باشد که باید توسط وکیل دادگستری متخصص در این امور انجام شود، در صورتی که دعوا به درستی مطرح نشده و دادخواست دهنده متن دادخواست را به صورت فنی تنظیم نکند امکان رد دعوای او و عدم امکان طرح دعوای مجدد وجود دارد.
گروه وکلای مهراد ضمن همکاری با وکلای با سابقه و با تجربه در زمینه دعاوی مربوط به عقد اجاره از جمله تخلیه سرقفلی یا دستور تخلیه و همچنین الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی امکان پیگیری و انجام امور مربوط به پرونده های مطروحه را در کوتاهترین زمان و با صرف کمترین هزینه خواهد داشت.