تخلفات مستاجر در عین مستاجره

ساخت بنا و کاشت درخت با اجازه موجر

در حالت دیگر ممکن است مستاجری که زمینی را جهت کشاورزی اجاره نموده برای استفاده در زمان استراحت خود نیاز به ساخت بنایی جزئی داشته باشد و جهت انجام چنین کاری از موجر نیز اجازه بگیرد، در این صورت پس از پایان مدت اجاره تکلیف بنای ساخته شده چه خواهد بود؟

ماده ۵۰۴ قانون مدنی در این خصوص مقرر می دارد:

هرگاه مستاجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده موجر نمی تواند مستاجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضای مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند موجر حق مطالبه اجرت المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد مستاجر حق مطالبه اجرت المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.

لذا از آن جایی که اجازه ساخت بنا یا کاشت درخت در زمین و یا خانه اجاره داده شده به مستاجر بعدا می تواند برای موجر ایجاد اشکال نماید هر وکیل دادگستری در زمان انعقاد عقد اجاره باید تاکید داشته باشد که موجر حق کاشت درخت و یا ساخت بنا را ندارد و در صورتی که چنین اقدامی انجام داد مکلف به رفع بنای حادثه و یا درخت کاشته شده می باشد و موظف است ملک را به همان حالت اولیه به موجر برگرداند.

چنین حقی که قانونگذار برای مستاجر قائل شده است ناشی از اجازه میباشد که مالک به او داده است وقتی مالک با اراده خود به مستاجر اجازه ساخت بنا می دهد عدالت ایجاب نمی کند که پس از پایان مدت خود او از آن بنایی که هزینه ساخت آن را مستاجر داده استفاده کند و یا هر وقت که بخواهد بتواند بنا را تخریب نماید چرا که مستاجر بنا به اجازه‌ای که مالک به او داده اقدام به ساخت ساختمان نموده و مستحق اجرت برای آن می باشد. لذا بعد از مدت اجاره اگر موجر بخواهد از بنای ساخته شده و یا درخت کاشته شده استفاده نمایند باید اجرت آن را به مستاجر بپردازد و اگر مستاجر نیز قصد استفاده از آنها را داشته باشد نظر به اینکه مدت اجاره به پایان رسیده است ملزم می باشد که هزینه استفاده را پرداخت کند. از مفاد این ماده برمی‌آید که مستاجر میتواند بنا و یا درختی را که با اجازه مالک ساخته و یا کاشته است پس از پایان مدت اجاره در ملک باقی بگذارد و موجر نمی تواند او را ملزم به قلع و قمع بنا و درخت نماید.

ممکن است موجر در عقد اجاره اجازه دهد که مستاجر زراعتی در ملک انجام دهد که تا پایان مدت اجاره قاعدتاً باید به اتمام برسد در این صورت اگر پس از مدت اجاره، محصول کاشته شده آماده کندن نگردیده باشد باید از بنا کنده شود چرا که اجازه‌ای که موجر به مستاجر داده تنها برای مدت استفاده او بوده و نوع زراعت نیز به نحوی بوده است که تا پایان مدت اجاره باید عملیات آن به اتمام می رسیده است.

تاثیر مرگ مستاجر بر مال الاجاره

در عقد اجاره ازآنجایی که موجر به موجب عقد منافع مال را برای مدت تعیین شده یکباره تسلیم مستاجر می‌نماید قاعدتاً مستأجر نیز باید مبلغ مال الاجاره را یکباره تسلیم به موجر کند، اما از آنجایی که عرف جامعه به این سمت پیش رفته است که اجاره بها را ماهیانه پرداخت نمایند معمولاً در عقود اجاره چنین تصمیمی اتخاذ می گردد اما اگر مستاجر در طول مدت اجاره فوت نماید تکلیف اجاره بها چه خواهد شد؟ آیا نظر به فوت او پرداخت اجاره بها حال می شود یا خیر؟

ماده ۵۰۵ قانون مدنی در این خصوص مقرر می‌دارد:

اقساط مال الاجاره که به علت نرسیدن موعد پرداخت آن بر ذمه مستاجر مستقر نشده است به موت او حال نمیشود.

لذا از آنجایی که استقرار دین به عهده مستاجر منوط بر استفاده او از منافع و یا تلف آنها می باشد به همین جهت تا زمانی که مستاجر از منافع استفاده ننموده است پرداخت اجاره‌بها به عهده او قرار نمی گیرد.

برابر با ماده ۵۰۶ قانون مدنی:

در اجاره عقار آفت زراعت از هر قبیل که باشد بر عهده مستاجر است مگر اینکه در عقد اجاره به طور دیگری شرط شده باشد.

عقار جمع  عقارات به معنی ملک و زمین می باشد و برابر این ماده در صورتی که در اجاره زمین برای زراعت آفتی به محصولات مستاجر وارد آید به عهده خود مستأجر می باشد مگر اینکه در عقد اجاره شرط دیگری گذاشته باشند.

بسیار پیش می‌آید که در زمان استفاده مستاجر از این مستاجره از آنجایی که او به اشتباه خود را مالک مال می داند اقدام به ساخت بنایی کوچک مثل انباری و یا سرویس بهداشتی در حیاط خانه می نماید و یا اقدام به کاشت درخت در باغچه خانه و یا زمینی که برای زراعت اجاره نموده است می کند در این صورت از آن جایی که مستاجر در عین مستاجره مداخله نموده و این اقدامات او می تواند باعث بروز خرابی در ملک شود زمینه ایجاد دعوا بین مستاجر و موجر فراهم می شود بسیاری از مستاجرین که توجه خاصی بر مال خود دارند این اقدامات مستاجر را غیرقانونی دانسته و اقدام به تخریب بنا و یا کار کندن درخت کاشته شده می نمایند اما در صورتی که در زمان تنظیم عقد اجاره طرفین با توجه به همه این موارد و در نظر گرفتن احتمال وقوع دعاوی آینده با دقت اقدام به تنظیم قرارداد می نمودند و از بروز اختلافات بعدی که هم وقت آنها و هم هزینه‌های بسیاری از آنها صرف می شود جلوگیری می نمودند لذا همراه داشتن شخصی که تجربه و دانش و تخصص در زمینه دعاوی مربوط به عقد اجاره را دارد از آنجایی که او با پیش‌بینی اختلافات آینده در تنظیم قرارداد به نحوی اقدام به تنظیم قرارداد می‌نماید که کمترین احتمال وقوع دعوا در آینده ایجاد شود می تواند با استفاده از دانش و تجربه خود از دعاوی احتمالی در آینده جلوگیری نماید لذا توصیه ما به شما عزیزان این است که در زمان انعقاد عقد اجاره با همراه داشتن شخص متخصص در این زمینه از بروز دعاوی احتمالی در آینده جلوگیری نمایید. گروه وکلای مهراد با بهره گیری از دانش و تجربه وکلای متخصص و اندیشمندان حقوق احاطه و تسلط کافی و کامل بر قوانین موجر و مستاجر این امکان را به شما عزیزان می‌دهند که با معرفی وکلای متخصص در زمینه عقد اجاره جهت تنظیم قرارداد اجاره خود از بروز دعاوی احتمالی در آینده جلوگیری به عمل آورید.