فسخ اجاره به دلیل عیب

عیب عین مستاجره – مورد اجاره

ممکن است زمانی که مستاجر  پس از انعقاد عقد اجاره و تعیین تکلیف در خصوص اجاره بها و اجور معوقه و نحوه تخلیه قصد استفاده از عین مستاجره را دارد متوجه شود که خرابی و یا عیبی در آن وجود دارد، ما میخواهیم بدانیم که چه عیوبی امکان فسخ اجاره را به مستاجر میدهد؟

برای مثال در اجاره خانه مستاجر در زمان استفاده از سرویس حمام متوجه می شود که لوله کشی حمام انجام نشده است و کلاً امکان استفاده از حمام وجود ندارد و یا شخصی که اتومبیلی را برای مدتی اجاره کرده است هنگام سوار شدن بر آن متوجه می شود که به علت نقص فنی در موتور امکان روشن شدن اتومبیل وجود ندارد در این شرایط با توجه به اینکه امکان استفاده از عین مستاجره وجود ندارد تکلیف عقد اجاره چه می‌شود؟

مستاجر چه اقداماتی را می‌تواند انجام دهد؟

ماده ۴۷۸ قانون مدنی در این خصوص مقرر می‌دارد هرگاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند، ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.

در واقع در این ماده برای مستاجر خیار عیب ایجاد می‌شود.

مبحث خیارات در قانون مدنی به معنای اختیار فسخ معامله توسط یکی از طرفین به علت به وجود آمدن اشکال و یا ایرادی در مورد معامله می باشد یکی از خیارات که قانوگذار در  قانون مدنی به آن پرداخته است خیار عیب می باشد، که در واقع حالتی است که در مورد معامله عیبی وجود داشته باشد.

در این شرایط شخص صاحب خیار یا می‌تواند عقد را فسخ نماید و یا اصطلاحاً ارش بگیرد یعنی ما به التفاوت قیمت مورد معامله در زمان سلامت با قیمت مورد معامله در حالت معیوبی را از طرف مقابل دریافت دارد اما در خصوص خیار عیب در عقد اجاره یک استثنا وجود دارد و آن این مطلب می باشد که مستاجر در عقد اجاره به استناد خیار عیب حق گرفتن ارش ندارد یا باید عقد را فسخ نماید و یا به همان شرایطی که هست قبول کند.

همان طور که در ماده نیز مشخص می باشد اختیار فسخ به مستاجر در حالتی داده شده است که عین مستاجر در حال اجاره معیوب بوده باشد و در صورتی که نخواهد عقد را فسخ کند باید اجاره را با تمام اجرت آن قبول کند و نمی‌تواند به اندازه عیبی که در مال مورد اجاره وجود دارد از اجاره بها کم کند مگر اینکه با موجر بر سر این موضوع به توافق برسند.

اما استثنایی که در آخر ماده وجود دارد مقرر می دارد که اگر موجر به نحوی رفع عیب کند که به مستاجر ضرری نرسد اختیار فسخ معامله از بین خواهد رفت، چرا که فلسفه خیارات این می باشد که طرف معامله که خیار برای او ایجاد شده است متضرر نگردد اما در صورتی که موجر بلافاصله بعد از وجود عیب اقدام به رفع آن نماید به نحوی که صدمه و ضرری به مستاجر وارد نشود دیگر موجبی برای فسخ معامله باقی نمانده و عقد به قوت خود می ماند.

در بررسی موضوع عیب در عین مستاجره مصادیق و وجوه متفاوتی وجود دارد ممکن است در برخی از موارد و بسته به نوع استفاده و شخص استفاده کننده وجود عیبی باعث فسخ اجاره شود و در برخی موارد در همان شرایط اما بسته به شخص استفاده کننده باعث فسخ اجاره نگردد. لذا سوالی که در اینجا مطرح می‌شود این است که کدام عیوب حق فسخ به مستاجر می دهد؟

برای مثال ممکن است در اجاره آپارتمانی مشکلاتی در مورد اجاره وجود داشته باشد از جمله اینکه شیر آب آشپزخانه چکه کند و یا لوله کشی آب در حمام انجام نشده و قابلیت استفاده از حمام وجود نداشته باشد و یا درب کمد دیواری نصب نگردیده و یا درب اتاقها رنگ نشده باشد .سوالی که مطرح می‌شود این است که آیا مستاجر میتواند بابت هر کدام از این عیوب عقد اجاره را فسخ نماید؟

در این خصوص جهت اطلاع بیشتر در خصوص خیار عیب توصیه میگردد مواد مربوط به این خیار در قانون مدنی مطالعه گردد چرا که ذکر تفصیلی خیار عیب در مقاله فعلی محلی برای بحث نداشته و صرفاً اشاره به نکاتی خاص در خصوص آن کفایت می نماید. ماده ۴۷۹ قانون مدنی در خصوص عیب در عقد اجاره مقرر می دارد:

عیبی که موجب فسخ اجاره می‌شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.

بررسی و تفسیر این دو عبارت در پایان ماده  با توجه به اینکه حق فسخ در اجاره به مستاجر می دهد امری بسیار مهم و اساسی می‌باشد که حقوقدانان و دکترین حقوق بحث‌های مفصلی در خصوص آن انجام داده اند.

1-نقصان منفعت:

همانطور که از ظاهر عبارت بر می آید نقصان به معنای کمبود و کاستی بوده و منفعت نیز قابلیت استفاده از مال است. لذا نقصان منفعت به معنای کمبود و کاستی در منفعت مال مورد استفاده می باشد در خصوص مثال های ذکر شده به بررسی موضوع نقصان خواهیم پرداخت.

برای مثال آیا می توان چکه کردن شیر آب آشپزخانه را نقص منفعت تلقی نمود؟

از آنجایی که این موضوع قابلیت استفاده از منافع شیر آب را از بین نمیبرد نمی‌تواند به عنوان مصداق موضوع نقصان منفعت تلقی گردد و حق فسخ به مستاجر بدهد اما عدم لوله کشی در حمام از آنجایی که نقصی در منفعت ایجاد می نماید می تواند از اموری باشد که به مستاجر حق فسخ می دهد چرا که یکی از منافع آپارتمان مسکونی جهت سکونت قابلیت استفاده از سرویس حمام می باشد و عدم امکان استفاده از این سرویس می تواند نقص منفعت تلقی گردد.

ولی در خصوص نداشتن رنگ درب ها نیز از آنجایی که این عیب نقصی در استفاده از مال به وجود نمی‌آورد نمی‌تواند حق فسخ به مستاجر بدهد و همچنین نداشتن درب کمد دیواری می تواند به عنوان امری نوعی تلقی شود چرا که امکان دارد مستاجری با توجه به نوع استفاده از آپارتمان و اینکه مهمانان خاصی را به آنجا دعوت می نماید و برای او بسیار حائز اهمیت است که هیچ نقصی در منزل مسکونی وجود نداشته باشد نبود درب در کمد دیواری می تواند باعث ایجاد حق فسخ برای او گردد. اما در کل امری اعتباری و بسته به مورد می باشد.

2-صعوبت در انتفاع:

صعوبت به معنای سختی و دشواری، انتفاع نیز به معنای امکان بهره برداری از مال است.

صعوبت در انتفاع یعنی حالتی که امکان بهره برداری از مال با مشکل مواجه شود، برای مثال :

مستاجری که واحد موجود در طبقه دهم یک برج را اجاره می کند حتماً تاکید دارد که در قرارداد اجاره وجود آسانسور نیز درج گردد چرا که در صورتی که چنین ساختمانی فاقد آسانسور باشد و یا آسانسور آن قابلیت استفاده نداشته باشد عملاً امکان استفاده از واحد طبقه دهم که توسط مستاجر اجاره شده است با مشکل مواجه خواهد بود. لذا این مورد را می‌توان به عنوان مصداق صعوبت در انتفاع در نظر گرفت اما ممکن است همان مستاجر آپارتمان طبقه اول همان برج را اجاره نماید، در اینجا خرابی آسانسور و یا عدم وجود آسانسور نمی تواند مصداق صعوبت در انتفاع باشد لاکن گفتیم که این امور نوعی و بسته به اینکه چه شخصی قصد استفاده و انتفاع از مال را دارد می تواند به او حق فسخ بدهد یا خیر.  مثلاً اگر همین آپارتمان طبقه اول توسط شخصی اجاره شود که بیماری در ناحیه پای خود داشته باشد یا فرد مسنی باشد که امکان تردد از پله را نداشته باشد می‌تواند به عنوان مصداق صعوبت در انتفاع تلقی گردد ولی همانطور که گفتیم برای مستاجری که هیچ مشکلی نداشته و امکان تردد از پله را دارند ممکن است این موضوع از مصادیق صعوبت در انتفاع و در نهایت امکان فسخ اجاره را به مستاجر ندهد و لذا تشخیص این دو مفهوم امری نوعی و بسته به عرف و شرایط شخص استفاده کننده و همچنین شرایط مال مورد اجاره دارد و هر وکیل دادگستری نیز که با چنین مواردی مواجه می شود باید شرایط شخص مراجعه کننده و مال مورد استفاده را در نظر بگیرد.

گروه وکلای مهراد با داشتن وکلایی متخصص در خصوص موضوع اجاره و مطالبه اجاره بها و اجور معوقه و همچنین دستور تخلیه و حکم تخلیه و دعاوی مربوط به سرقفلی آماده ارائه بهترین خدمات در خصوص مشاوره و وکالت در این امور میباشد.