دادخواست تعدیل اجاره بها

نحوه دریافت مابه التفاوت در دادخواست تعدیل اجاره بها

موجرینی که عقد اجاره آنها مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ می باشد با پیش‌بینی قانونگذار در خصوص عدم تخلیه عین مستاجره توسط مستاجرین رنجیده خاطر بوده و همواره به دنبال راه حلی جهت تخلیه ملک خود می باشند، در این حین مستاجرین نیز میزان اجاره بها را بر اساس عقد اولیه پرداخت می نمایند. ممکن است چندین سال از عقد اجاره بگذرد آیا با این وجود مستأجر باید همان اجاره بهای تعیین شده در سالهای قبل را بپردازد؟

با وجود نرخ تورم و کاهش ارزش پول قانونگذار این موضوع را مد نظر قرار داده و برابر با ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ این امکان را به موجرین داده است که هر سه سال یکبار دادخواست تعدیل اجاره بها مطرح نمایند. ایشان می توانند بعد از این که سه سال از تاریخ عقد اجاره یا آخرین حکم قطعی در خصوص تعدیل اجاره بها گذشت دادخواست تعدیل اجاره بها به دادگاه بدهند که با ارجاع امر به کارشناسی اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین و از آن به بعد مستاجر ملزم به پرداخت آن مبلغ می باشد. جهت آگهی بیشتر در این خصوص توصیه میشود مقاله تعدیل اجاره بها را مطالعه فرمایید. اما سوالی که مطرح می‌شود این است که از تاریخی که موجر دادخواست خود را از طریق دفاتر خدمات قضایی مطرح می نماید تا جلسه رسیدگی و صدور حکم قطعی ممکن است چند ماه به طول انجامد و نظر به حجم بالای پرونده های ارجاعی به دادگستری و شلوغی شعب رسیدگی کننده به دعاوی حقوقی قطعاً روند این دعوا تا صدور حکم قطعی چندین ماه به طول خواهد انجامید تکلیف اجاره بها طی این مدت چه می شود؟ آیا مستاجر در این مدت اجاره بها را به همان نرخ سابق پرداخت می نماید یا به میزانی که موجر مطالبه کرده است؟ و اگر اجاره بها به نرخ سابق پرداخت می‌شود موجر چه اقدامی می‌تواند در این خصوص انجام دهد؟

دریافت مابه التفاوت اجاره بها در ضمن دادخواست تعدیل اجاره بها

برابر با ماده ۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ موجر می تواند مابه التفاوت اجاره بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید. در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستاجر را به پرداخت مابه التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم محکوم می‌نماید. دایره اجرا مکلف است خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار ۱۲ درصد در سال احتساب و از مستاجر وصول و به موجر بپردازد. مستاجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره بها رد مابه التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تاخیر تادیه به شرح فوق درخواست کند.

تبصره: مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجاره بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود.

 بررسی ماده

همانطور که گفتیم موجر می‌تواند ضمن دادخواستی که جهت تعدیل اجاره بها مطرح مینماید مابه التفاوت اجاره بها را نیز از دادگاه بخواهد. در این صورت دادگاه با بررسی درخواست موجر، مستاجر را به پرداخت مابه التفاوت اجاره بها از تاریخی که موجر دادخواست را تقدیم نموده تا روز صدور حکم محکوم می‌نماید.

برای مثال ممکن است مستاجر تا قبل از تقدیم دادخواست ماهانه ۱۰۰ هزار تومان اجاره بها پرداخت می نموده است از زمانی که دادخواست تقدیم شده است دادگاه حکم به پرداخت ماهانه ۱۵۰ هزار تومان علیه مستاجر صادر کند و روند رسیدگی ۵ ماه به طول انجامد در این صورت دادگاه مستاجر را علاوه بر صدور حکم مبنی بر تعدیل اجاره بها به پرداخت دویست و پنجاه هزار تومان بابت مابه التفاوت اجاره از تاریخ تقدیم دادخواست تا تاریخ صدور حکم محکوم می‌نماید، پس از ارجاع پرونده به واحد اجرای احکام نیز دادورز مربوطه مکلف است از تاریخ قطعیت حکم تا زمانی که مستاجر اقدام به پرداخت اجاره بها به نرخ روز و همچنین پرداخت مابه التفاوت اجاره تعدیل شده نماید، خسارت تاخیر تادیه را نیز برابر با ۱۲ درصد در سال محاسبه نموده و از مستاجر دریافت کند.

نکته

این روند را نیز مستاجر می‌تواند علیه موجر انجام دهد اما از آنجایی که در کشور ما نرخ تورم همواره بالای صفر بوده و ارزش پول در حال کاهش می باشد چنین دادخواستی از مستاجر پذیرفته نمی شود. در صورتی که نرخ تورم کاهشی بوده و قیمت اجناس کاهش پیدا کند مستاجر نیز بر همان اساس می تواند دادخواست تعدیل اجاره بها را علیه موجر مطرح نماید.

نمونه دادخواست تعدیل و دریافت مابه التفاوت اجاره بها

خواهان: نام و نام خانوادگی موجر، کد ملی و نشانی وی.

خوانده: نام و نام خانوادگی مستاجر کد ملی و نشانی‌ وی.

خواسته: تعدیل اجاره بها به انضمام محکومیت مستاجر به پرداخت مابه التفاوت اجاره‌بها از روز تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم به همراه خسارت تاخیر تادیه و هزینه های دادرسی.

دلایل و منضمات:  قرارداد اجاره، سند مالکیت، ارائه حکم های سابق در صورت وجود.

 متن دادخواست:

ریاست محترم دادگاه ….. ضمن عرض سلام احتراماً اینجانب …… مالک پلاک ثبتی …….. واقع در……… منافع ملک خود را در تاریخ ………. به موجب قرارداد تقدیمی به مدت …..سال به خوانده ضمن عقد اجاره واگذار نمودم. ایشان از تاریخ…….. تا امروز در ملک مستقر بوده و علی‌رغم درخواست افزایش مبلغ اجاره بها در این خصوص اقدامی انجام نداده اند.

لذا از محضر دادگاه تقاضای صدور حکم مبنی بر تعدیل اجاره بها با توجه به نظر کارشناسی و محکومیت مستاجر به پرداخت مابه التفاوت اجاره بها از تاریخ تقدیم دادخواست تاریخ صدور حکم به انضمام کلیه خسارات دادرسی از جمله هزینه کارشناسی و هزینه دادرسی و سایر هزینه‌های مرتبط مورد استدعاست.

روند رسیدگی به دادخواست تعدیل اجاره بها

پس از طرح دادخواست در دفاتر خدمات قضایی مسئول دفتر پرونده را از طریق سیستم یکپارچه الکترونیک قضایی به دادگاه محل وقوع ملک ارسال می نماید و پس از آن مدیر دفتر کل در صورت احراز صلاحیت دادگاه پرونده را به شعبه مربوطه ارسال می دارد. مدیر دفتر شعبه پس از بررسی دادخواست و ضمائم آن در صورتی که نقصی وجود داشته باشد اخطار رفع نقص را برای موجر ارسال می دارد تا ظرف ۱۰ روز نسبت به رفع نقص اقدام نماید در غیر این صورت پرونده را جهت صدور دستور تعیین وقت در اختیار قاضی می گذارد، قاضی دادگاه نیز با صدور دستور تعیین وقت پرونده را به منشی دادگاه داده و ایشان ضمن تعیین وقت جلسه رسیدگی ابلاغ حضور را برای طرفین ارسال می دارد، در روز رسیدگی نیز قاضی شعبه با بررسی ادله و مدارک ارائه شده در صورتیکه ادعای خواهان را وارد تشخیص دهد قرار ارجاع به کارشناسی جهت تعیین مبلغ مورد نظر را صادر می نماید.

پس از اعلام نظر توسط کارشناس در صورتی که طرفین به نظر ایشان اعتراض داشته باشند می توانند ظرف ۷ روز اعتراض خود را به دفتر شعبه اعلام کنند در غیر این صورت قاضی شعبه  با توجه به نظر کارشناس اقدام به صدور رای می نماید که رای صادره بر اساس قسمت پایانی ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ قطعی می باشد.

اهمیت تصویب ماده 4 و5 قانون روابط موجر و مستاجر

یکی از موضوعات فراگیر در خصوص عقود اجاره که مشمول قانون سال ۱۳۵۶ می باشند بحث تعدیل اجاره بها است. متاسفانه قانون گذار در این قانون به جای اینکه رعایت احوالات موجر و مستاجر را به صورت برابر داشته باشد بیشتر متمایل به سمت مستاجرین شده و مواد مصوبه تقریباً به ضرر موجرین می باشد. لذا بر همین اساس بسیاری از موجرن از این موضوع که با پایان عقد اجاره مستاجر الزامی برای تخلیه ندارد ناراحت بوده و تنها دلخوشی آنها جهت ادامه عقد اجاره همین موضوع تعدیل اجاره بها می باشد که هر سه سال یکبار قابل طرح در دادگاه مربوطه است. اما نظر به فنی بودن موضوع و اقتضای رعایت موارد آن در بسیاری از موارد دعاوی مطروحه که توسط خود موجرین مطرح می شود با شکست مواجه می گردد، به همین جهت توصیه ما به شما عزیزان این است که طی مشورت با یک وکیل دادگستری متخصص در این زمینه اطمینان خاطر از صحت دعوای مطروحه و مثمر ثمر بودن دعوا حاصل نمایید.

گروه وکلای مهراد با بهره گیری از دانش و تجربه وکلای متخصص در امور حقوقی و مخصوصاً عقد اجاره این تضمین را به شما عزیزان می‌دهد که با طرح دعوای درست در کوتاهترین زمان و با صرف حداقل هزینه دعوای تعدیل اجاره بها و الزام مستاجر به پرداخت مابه التفاوت اجاره بها را به نتیجه مطلوب شما خواهند رساند.