مال الاجاره

عدم تعیین مال الاجاره

بند سوم ماده ۴۹۰ یکی از وظایف موجر را پرداخت مال اجاره دانسته است که مقرر می دارد در صورتیکه میزان و نحوه پرداخت آن تعیین شده باشد مستاجر باید به همان نحو عمل نماید.  حال ممکن است موردی پیش بیاید که اجاره بها تعیین شده باشد اما نحوه پرداخت آن به تراضی طرفین نرسیده باشد در این شرایط نحوه پرداخت به چه نحوی میباشد؟

با توجه به اینکه در عرف پرداخت اجاره بها معمولاً به صورت ماهانه می باشد ممکن است چنین تصور شود که در صورتیکه نحوه پرداخت بین طرفین تعیین نشده باشد مستاجر ملزم می باشد که ماهانه اقدام به پرداخت اجاره نماید اما این فرض درست نیست. در عقد اجاره موجر و یا مالک، منافع اجاره را برای مدتی مشخص و به صورت دفعتاً واحده به مستاجر تملیک می نماید یعنی در همان لحظه‌ای که عقد منعقد می شود منافع یک سال به مستاجر تعلق می‌گیرد در قبال آن نیز مستاجر موظف است مبلغ اجاره بها را برای مدت یک سال به موجر بپردازد اما از آنجایی که پرداخت این مبلغ ممکن است در توان مستاجر نباشد رفته‌رفته عقود اجاره به این سمت و سو پیشرفته است که پرداخت ها ماهانه صورت بگیرد لذا در شرایطی که موعد معین جهت پرداخت مال اجاره تعیین نشده باشد مستاجر موظف است که نقد اجاره بهای تعیین شده را به موجر بپردازد.

تغییر شغل در عین مستاجره

ممکن است در عقد اجاره مغازه ای برای استفاده  شغل طلا فروشی اجاره داده شود اما پس از مدتی مستاجر ورشکست شده و امکان تهیه طلا برای مغازه خود نداشته باشد آیا او می‌تواند به جای طلا و طلا فروشی کاربری مغازه را در خصوص فروش نقره تغییر دهد؟

همچنین ممکن است مغازه‌ای برای فروش لوازم تحریر باشد اما پس از مدتی مستاجر قصد تغییر شغل برای فروش لوازم مهندسی نماید آیا چنین تغییر شغلی مجاز می باشد یا خیر؟ و چنین کاری به مسنجر حق فسخ اجاره را می‌دهد یا نه؟

در این خصوص ماده ۴۹۱ قانون مدنی مقرر می دارد:

اگر منفعتی که در اجاره تعیین شده است به خصوصیت آن منظور نبوده مستاجر میتواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر مساوی یا کمتر از منفعت معینه باشد.

ممکن است در عقد اجاره استفاده از مغازه مقید به طلا فروشی باشد و جهت تغییر شغل مستاجر ملزم به اخذ اجازه از مالک گردیده باشد در این شرایط تغییر شغل باید با رضایت موجر انجام شود چرا که خصوصیت مد نظر در عقد اجاره شغل طلافروشی بوده است اما در شرایطی که مستاجر جهت استفاده مقید به شغل خاصی نشده باشد می تواند استفاده منفعتی کند که تقریبا مشابه با همان منفعت مدنظر بوده و خسارتی در راستای تغییر شغل به مغازه یا همسایه‌ها وارد نشود.

برای مثال در صورتی که مغازه به منظور طلافروشی اجاره داده شده باشد مستاجر نمی تواند در تغییر شغل، شغل آهنگری را در مغازه انجام دهد چرا که کاملاً مخالف و متضاد با مصرف مدنظر بوده و به همسایگان که عمدتاً طلافروش می باشند نیز صدمه میزند و موقعیت منطقه را با مشکل مواجه میکند اما استفاده جهت فروش نقره از آن جهت که هم صنف و هم ردیف با شغل طلا فروشی می باشد فاقد اشکال بوده و ایرادی از این جهت نمی‌توان به مستاجر وارد کرد.

امکان فسخ اجاره توسط موجر به دلیل تغییر شغل

ممکن است علیرغم اینکه در عقد اجاره ذکر شده است که مغازه برای شغل خاصی باید استفاده شود مستاجر به این موضوع توجه ننموده و بدون اجازه موجر استفاده دیگری از مورد اجاره بنماید و پس از مراجعه موجر و اصرار برای تغییر شغل به همان شغل اولیه مستاجر به این موضوع توجه ننموده و اقدامی انجام ندهد در این شرایط چه راه‌حل و راهکاری برای موجر وجود دارد؟

برابر ماده ۴۹۲ قانون مدنی:

اگر مستاجر عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

دو نکته در خصوص این ماده باید مورد توجه قرار بگیرد تا بتوان حق فسخ عقد اجاره به موجر داد، اول اینکه استفاده از عین مستاجره برای شغلی غیر از شغل ذکر شده در عقد اجاره و یا شغلی که از اوضاع و احوال محل اجاره استنباط می‌شود صورت گیرد دوم آنکه امکان منع مستاجر از این کار توسط موجر وجود نداشته باشد.

در این شرایط حق فسخ به مستاجر داده می‌شود اما این حق فسخ ناشی از چه خیاری میباشد؟

در هر جایی که حق فسخی به شخصی داده میشود این حق فسخ باید ناشی از یک اختیار درج شده در قانون باشد که اصطلاحاً به آن خیارات می گویند حق فسخی که در این مورد به موجر داده شده است به استناد خیار تخلف از شرط می باشد چرا که شرط بین موجر و مستاجر استفاده برای شغل خاصی بوده است اما مستاجر بر خلاف آن عمل نموده و شغل دیگری را انتخاب کرده است.

برای احراز منع مستاجر توسط موجر نیز موجر باید برای این کار ابتدا به دادگاه مراجعه نماید و دادخواست مربوطه را در این خصوص جهت جلوگیری از ادامه فعالیت مستاجر در شغل غیر مرتبط مطرح نماید اما در صورتی که اجرای حکم ممکن نبوده و مستاجر همکاری ننماید اختیار فسخ به موجر داده خواهد شد.

عقد اجاره نظر به اینکه فراگیری و شیوع خاصی در جامعه و بین افراد و روابط آنها دارد منشا وقوع دعاوی و اختلافات بسیاری نیز می باشد از همین رو حجم قابل توجهی از پرونده‌های ارجاعی به دادگستری مربوط به عقد اجاره است و از آنجایی که قوانین مختلفی در خصوص عقد اجاره تصویب گردیده می توان وکالت در پرونده‌های مربوط به عقد اجاره را امری تخصصی محسوب نمود لذا هر وکیل دادگستری باید با مطالعه قوانین و مقررات مربوط به این عقد امکان دفاع در دعاوی مطرح را به نفع موکل خود داشته باشد.

گروه وکلای مهراد با داشتن کادری متخصص و وکلای مجرب این امکان را به شما عزیزان می‌دهد که با خیالی آسوده پیگیری دعوای خود را به وکلای این گروه بسپارید و از تحصیل نتیجه مطلوب و مد نظر خود اطمینان خاطر داشته باشید. لذا جهت مشاوره در خصوص نحوه تنظیم قرارداد اجاره و لحاظ نمودن مواردی که می‌تواند از اختلافات بعدی جلوگیری نماید می توانید با وکلای متخصص گروه در این زمینه مشورت نمایید.