تعدیل اجاره بها

دعوای تعدیل اجاره بها به چه معناست؟

موضوع اجاره بها و نحوه پرداخت آن در ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ توسط قانونگذار مورد بررسی قرار گرفته است. این ماده مقرر می‌دارد:

 

در مواردی که اجاره نامه تنظیم شده باشد میزان اجاره بها همان است که در اجاره نامه قید شده و هرگاه اجاره نامه تنظیم نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر یا عملی شده است و در صورتی که میزان آن معلوم شود با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین می شود.

 

این ماده را می توان به سه قسمت تقسیم کرد:

 

1- زمانی که میزان اجاره بها در عقد اجاره آمده است:

 

در ماده یک قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 خواندیم که عقد اجاره می تواند به صورت شفاهی نیز بین طرفین منعقد گردد و در مواردی که عقد شفاهی نباشد و به صورت مکتوب منعقد شود در صورتی که میزان اجاره بها در عقد معین شده باشد به همان صورت عمل می شود و اجاره بها همانی می باشد که در حین عقد توسط طرفین تعیین گردیده و مسائل بعدی از جمله مطالبه اجاره بها و مطالبه اجور معوقه نیز بر همان اساس تعیین می شود.

 

2- زمانی که اجاره نامه تنظیم نشده باشد:

 

در این صورت میزان اجاره بها همانی می باشد که طرفین بر آن توافق نمودند.

گفتم که بر اساس ماده یک همین قانون ممکن است اجاره شفاهی باشد و لذا در این صورت میزان اجاره بها آن چیزی است که بین طرفین مقرر گردیده اما اگر طرفین در بیان اجاره بها اختلاف داشته باشند تکلیف چه خواهد شد؟

 

متأسفانه قانونگذار در این خصوص تکلیف را مشخص ننموده اما از بند بعدی ماده می توان برای این بند نیز استفاده نمود.

 

3- اجاره نامه به صورت مکتوب تنظیم نشده و طرفین توافقی برای اجاره ننموده‌اند:

 

در این صورت اجاره‌بها را دادگاه معمولاً با ارجاع به کارشناسی و به نرخ عادله روز معین می نماید در خصوص بند دوم نیز می‌توان از همین موضوع استفاده کرد یعنی اگر اجاره نامه تنظیم نشده باشد و طرفین در بیان میزان آن اختلاف داشته باشند و دادگاه نتواند تشخیص دهد که ادعای کدام یک از طرفین صحیح می باشد می تواند با ارجاع امر به کارشناسی میزان اجاره بها را مشخص نماید.

 

نرخ عادله روز نیز به این معنا می باشد که ممکن است اجاره‌بها چندین سال پیش تعیین شده باشد و یا عقد اجاره چند سال پیش منعقد گردیده اما اجاره‌بها در آن تعیین نشده و طرفین توافق بر آن نکنند لذا در حال حاضر میزان اجاره بها را بر اساس زمان انعقاد عقد تعیین نمی کنند بلکه به نرخ عادله روز و بر اساس چیزی که در روز قیمت‌گذاری عرف می‌باشد تعیین می‌شود.

 

 

تعدیل اجاره بها

موضوع اجاره بها مقصود و هدف موجر از انعقاد عقد اجاره می باشد، قانونگذار نیز همانطور که گفتیم در ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ نحوه تعیین و پرداخت آن را مشخص کرده اما از آنجایی که برابر با این قانون مستاجرین بعد از اتمام مدت اجاره می توانند در ملک باقی بمانند تکلیف اجاره بها چه خواهد شد؟

 

آیا میزان اجاره بها همانی است که در ابتدای عقد اجاره تعیین شده است؟

با توجه به نرخ تورم که هر ساله از ارزش پول می کاهد باقی ماندن اجاره‌بها به همان میزان اولیه بر خلاف عدالت و انصاف میباشد لذا جهت جلوگیری از تضییع حقوق موجرین و جلوگیری از این این اقدام که موجرین از انعقاد عقد اجاره منصرف شوند قانونگذار در ماده ۴ این قانون موضوع تعدیل اجاره بها را مطرح نموده است و همچنان بعد از گذشت بیش از 40  سال از تصویب این قانون دادخواست های تعدیل اجاره بها بر اساس همین ماده در محاکم دادگستری مطرح و منتهی به صدور رای می شوند. ماده ۴ مقرر می‌دارد :

 

موجر یا مستاجر میتواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده ۳ سال تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

 

بررسی ماده

1- قانونگذار حق تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را هم برای موجر و هم برای مستاجر در نظر گرفته است موجر می تواند به استناد کاهش ارزش پول دادخواست تعدیل اجاره بها بدهد و از طرف دیگر مستاجر نیز می تواند به استناد منفی بودن نرخ تورم و ارزان شدن قیمت اجناس درخواست تعدیل نماید اما از آنجایی که موضوع تورم در هر جامعه ای وجود داشته و از ارزش پول کاسته می‌شود معمولاً اینگونه دادخواست ها از جانب موجرین مطرح  و منتهی به صدور رای نیز می شود.

2-  دادخواست تعدیل اجاره بها در صورتی قابل طرح است که مدت اجاره منقضی شده باشد یعنی در زمانی که عقد اجاره زمان اولیه خود را سپری می‌کند طرح چنین دادخواستی پذیرفته نیست چرا که طرفین یا بر میزان اجاره توافق کرده‌اند یا در صورت عدم توافق توسط کارشناس باید اجاره بها تعیین شود و موضوع تعدیل اجاره بها در این مدت منتفی است اما بعد از منقضی شدن عقد نظر به اینکه ممکن است مستاجر سالهای سال در عین مستأجره باقی بماند امکان طرح دادخواست تعدیل اجاره بها وجود دارد.

3- ممکن است نظر به طرح دادخواست تعدیل اجاره بها از جانب موجر و با بررسی توسط دادگاه در این خصوص حکمی صادر شده باشد برای مثال اجاره بهایی که سابقا ماهانه ۱۰۰ هزار تومان بوده است طی حکم صادره توسط دادگاه به ۲۰۰ هزار تومان تبدیل شده باشد در این صورت موجر زمانی می‌تواند اقدام به طرح دادخواست تعدیل اجاره بها نماید که از حکم قبلی سه سال تمام گذشته باشد در این صورت دادگاه با ارجاع امر به کارشناسی و جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ روز تعدیل خواهد کرد.

4- نکته مهمی که در خصوص حکم صادره توسط دادگاه مبنی بر تعدیل اجاره بها وجود دارد این است که این حکم قطعی و غیر قابل اعتراض است چرا که در صورتی که حق اعتراض به طرفین داده می‌شد نظر به طولانی بودن روند رسیدگی ممکن بود چندین سال طول بکشد تا رای صادره قطعی شود و در این مدت نیز حق موجر تضییع می گردید

 

 

دادخواست تعدیل اجاره بها

 

یکی از دعاوی که بسیار از طرف موجرینی که ملکهای خود را در سال های گذشته اجاره داده اند و عقد اجاره آنها مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ می باشد دادخواست تعدیل اجاره بها است. در این دادخواستها:

 

خواهان: موجر

 

خوانده : شخص مستاجر یا مستاجرین

 

خواسته:  تعدیل اجاره بها و مطالبه خسارات دادرسی در این خصوص.

 

دلایل و ضمایم دادخواست: اجاره نامه  و سند مالکیت و در صورت داشتن احکام سابق، مبنی بر تعدیل اجاره که سه سال از آنها گذشته باشد این احکام نیز باید ضمیمه شود.

 

متن دادخواست

ریاست محترم دادگاه اینجانب ….. مالک یک دستگاه آپارتمان یا مغازه به پلاک ثبتی ….. نظر به اینکه در سال …… اقدام به انعقاد عقد اجاره  با خوانده نموده ام و در حال حاضر با توجه به گذشت مدت مدیدی از آن زمان و وجود تورم و کاهش ارزش پول اجاره بهای پرداختی توسط مستاجر مبلغ ناچیز می باشد درخواست تعدیل اجاره بها به نرخ عادله روز با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری از آن مقام محترم دارم.

 

روند رسیدگی

پس از ثبت دادخواست تعدیل اجاره بها در دفاتر خدمات قضایی و ارسال آن به دادگاه محل وقوع ملک در صورتیکه دادخواست فاقد نقص باشد توسط مدیر دفتر به قاضی شعبه جهت صدور دستور تعیین وقت داده می شود پس از صدور دستور تعیین وقت منشی دادگاه با توجه به اوقات مندرج در دفتر وقت رسیدگی تعیین و به طرفین ابلاغ می نماید در جلسه رسیدگی موجر باید اسناد ذکر شده در دادخواست تعدیل اجاره بها از جمله سند مالکیت ، اجاره نامه و احکام صادره در خصوص تعدیل اجاره بها که سه سال از مدت آخرین حکم گذشته باشد را به همراه داشته باشد. مستاجر نیز دفاع خاصی در این دعوا نمی تواند داشته باشد مگر اینکه مدت سه سال از حکم صادره قبلی نگذشته باشد که می تواند به این موضوع ایراد کند. قاضی دادگاه با بررسی اسناد و مدارک طرفین  در صورتی که موجر را مستحق تعدیل اجاره بها بداند موضوع را جهت تعیین تکلیف به کارشناس خبره دادگستری در این خصوص ارجاع می دهد پس از واریز هزینه کارشناسی توسط موجر که یک هفته جهت واریز آن مبلغ فرصت دارد کارشناس منتخب با هماهنگی موجر به محل ملک رفته و با بررسی ارزش ملک و املاک مجاور آن و میزان اجاره بهای سابق مبلغی را به عنوان اجاره بهای جدید تعیین می نماید. نظر کارشناسی به طرفین ابلاغ می گردد در صورتی که موجر یا مستاجر به نظر کارشناس اعتراض داشته باشد برای مثال موجر مبلغ مندرج در نظر کارشناسی را کمتر از مبلغ واقعی جهت تعدیل اجاره بها بداند و یا مستاجر مبلغ اعلام شده توسط کارشناس را بیشتر از مبلغ واقعی اجاره بها تشخیص دهد می تواند ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ به نظر کارشناس اعتراض نماید و این موضوع توسط قاضی شعبه بررسی شده و در صورتی که تشخیص دهد اعتراض وارد می باشد موضوع را به کارشناس سه نفره جهت تعیین مبلغ ارجاع می دهد به همین شکل کارشناسان سه نفره نیز پس از بازدید ملک نظر خود را به دادگاه ارائه داده و دادگاه نیز نظر کارشناسی را به طرفین ابلاغ می نماید، در صورتیکه اعتراضی بر نظر وارد باشد دادگاه موضوع را بررسی نموده و اگر تشخیص دهد اعتراض وارد است موضوع را به کارشناس پنج نفره ارجاع می‌دهد و اگر اعتراض را وارد نداند بر اساس همان نظر کارشناسی اقدام به صدور رای می نماید. رای صادره بنا بر تصریح قانونگذار در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ قطعی و غیر قابل اعتراض می باشد از تاریخ صدور رای مستاجر مکلف به پرداخت اجاره بها بر اساس مبلغ تعیین شده در رای صادره خواهد بود.

 

اهمیت دادخواست تعدیل اجاره بها

دادخواست تعدیل اجاره بها یکی از عناوین و موارد مهم در خصوص عقد اجاره می باشد. قانونگذار در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 بیشتر در حمایت از مستاجر برآمده و انقضای عقد را موجبی جهت تخلیه نمی داند و از همین رو مستاجرینی که عقد اجاره آنها مشمول قانون سال ۱۳۵۶ می باشد تاکنون نیز در املاک استیجاری باقی مانده اند لذا در صورتی که ایشان بخواهند اجاره بها را به نرخ همان موقع پرداخت نمایند خارج از عدالت بوده و قطعا موجرین متضرر می گردند به همین علت دادخواست تعدیل اجاره بها در قانون پیش‌بینی شده است که امری تخصصی و فنی می باشد و هر وکیل دادگستری جهت طرح چنین دادخواستی باید احاطه و تسلط کاملی بر قوانین مربوط به عقد اجاره داشته باشد.

گروه وکلای مهراد با داشتن وکلای با تجربه و با سابقه در خصوص دعاوی مدنی و مخصوصاً عقد اجاره این امکان را برای شما فراهم می آورد که طرح دعوای تعدیل اجاره بها را به وکلای پایه یک دادگستری گروه سپرده تا در کوتاهترین زمان و با صرف کمترین هزینه به نتیجه مطلوب خود برسید.