استفاده مستاجر بعد از پایان مدت اجاره

پایان عقد اجاره

هر عقدی که منعقد می شود ممکن است حسب ذات خود و یا توافق طرفین روزی به پایان برسد عقد اجاره از عقودی میباشد که ذاتاً باید پایانی داشته باشد و قانونگذار عقد اجاره را در صورتی صحیح می داند که دارای مدت باشد اما این عقد چه زمانی به پایان می رسد؟

ممکن است مستاجر علی‌رغم این که مدت مقرر در قرارداد وی با موجر به اتمام رسیده است اقدام به تخلیه عین مستاجره نکند آیا تا زمانی که مستاجر تخلیه ننموده عقد اجاره باقی میباشد یا خیر؟

ماده ۴۹۴ قانون مدنی در این خصوص مقرر می دارد:

عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود و اگر پس از انقضای آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود اگرچه مستاجر استیفای منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.

ماده مذکور در بردارنده نکات بسیاری می باشد که به شرح ذیل به آن خواهیم پرداخت:

1- مدت انقضای عقد اجاره:

انقضای اجاره زمانی می باشد که مهلت در نظر گرفته شده در عقد به اتمام برسد. لذا به محض اتمام مدت، اجاره منقضی محسوب می شود چه مستاجر در عین مستاجره بماند چه نماند، اما اراده بعدی طرفین می‌تواند عقد را تمدید نماید و شرایط خاصی برای آن در نظر بگیرد.

2- استفاده از عین مستاجره بدون اذن مالک:

بعد از انقضای مدت ممکن است مدت اجاره برابر با آنچه که در قرارداد اجاره مکتوب گردیده است در پایان تیر ماه منقضی شود اما مستاجر پس از گذشته مدت مذکور ملک را تخلیه ننموده و کماکان از آن استفاده نماید اگر این استفاده بدون اجازه مالک باشد موجر باید برای این مدتی که ملک را تخلیه نکرده است اجرت المثل بدهد و اجرت المثل به نرخ روز باید پرداخت شود (تفاوت بین اجرت المثل و اجرت المسمی در این است که اجرت المثل را بر اساس قیمت روز محاسبه می نمایند اما اجرت المسمی بر اساس قیمت توافق شده بین طرفین تعیین می‌شود) مستاجری که بدون اذن مالک پس از انقضای مدت در عین مستأجره باقی مانده است باید اجرت المثل به نرخ روز به مالک بدهد حتی اگر از عین مستاجره در آن مدت استفاده این نکرده باشد. لذا هر وکیل دادگستری باید این نکته را به مستاجری که به عنوان موکل به او مراجعه کرده است گوشزد نماید که در صورتی که پس از انقضای مدت اجاره بدون اذن مالک در عین مستاجره باقی مانده باشد و حتی اگر در این مدت از مال استفاده ننموده باشد ملزم به پرداخت اجرت المثل به نرخ روز خواهد بود.

3- استفاده از عین مستاجره پس از انقضای مدت با اجازه مالک:

ممکن است مستاجر بعد از آن که مدت اجاره منقضی گردید طی صحبتی که با مالک می نماید از او بخواهد که مدتی به او فرصت جهت تهیه خانه‌ای دیگر بدهد و با این توافق موجر نیز با آن موافقت نماید اما تکلیف اجاره بها در این مدت چه خواهد بود؟

در این صورت مستاجر باید اجاره بها را به نرخ روز و با عنوان اجرت المثل به مالک بدهد ولی اگر طی این مدت استفاده منفعت نکرده باشد نیازی به پرداخت اجرت المثل ندارد.

نکته : اگر پس از گذشت مهلت اجاره مستاجر کماکان در ملک باقی بماند و آن را تخلیه نکند و مالک نیز به این موضوع اعتراض  ننماید این سکوت به منزله رضایت جهت ادامه انتفاع مستاجر می باشد. در قانون معمولاً سکوت را علامت رضا نمی دانند و یکی از معدود جاهایی که عرف قضایی سکوت را به معنای رضایت می داند همین جا است.

ضمانت جهت پرداخت مال الاجاره

ممکن است در ابتدای امر و در زمانی که موجر و مستاجر در حین تنظیم اجاره نامه بوده‌اند به تقاضای موجر شخصی به عنوان ضامن جهت پرداخت مال الاجاره توسط مستاجر تعیین شده باشد. برخی مواقع پیش می آید که موجرین جهت اطمینان خاطر خود علی رغم این که مستاجر را ملزم به پرداخت اجاره بها در موعد معین می نمایند از او می‌خواهند که شخص ثالثی را به عنوان ضامن معرفی نماید تا در صورتی که خود مستاجر اقدام به پرداخت مال الاجاره ننمود از ضامن مطالبه نمایند. اما سوالی که اینجا مطرح می‌شود این است که آیا ضامن مسئول پرداخت اجاره بها برای مدتی که اجاره منقضی گشته است میباشد یا خیر؟

همانطور که در موضوع قبل ذکر کردیم اگر مستاجر پس از انقضای مدت اجاره بدون اذن مالک در عین مستاجره بماند مسئول پرداخت اجاره بها به نرخ روز بوده حتی اگر استفاده منفعت نکند و اگر با اجازه مالک پس از مدت انقضای اجاره در مال بماند درصورت باید اجاره بها به نرخ روز پرداخت کند که از مال استفاده نموده باشد اما آیا ضامنی که در حین عقد اجاره ضمانت پرداخت مالیات اجاره را نموده مسئول پرداخت اجاره بها برای این مدت می باشد یا خیر؟

ماده ۴۹۵ قانون مدنی در این خصوص مقرر می دارد:

اگر برای تادیه مال الاجاره ضامنی داده شده باشد ضامن مسئول اجرت المثل مذکور در ماده فوق نخواهد بود.

علت این موضوع هم این می باشد که ضامن در زمان عقد اجاره از پرداخت مال الاجاره در طول مدت عقد ضمانت کرده است و نمی توان ضمانت او را به پس از مدت انقضا تسری داد.

اهمیت عقد اجاره

اجاره از عقود بسیار پرکاربرد و محتمل در عرف و جامعه می باشد دعوای بین موجر و مستاجر سابقه دیرینه داشته و معمولاً هر مستاجر و یا هر موجری در طول مدتی که مالی را به اجاره می گیرد و یا به اجاره می‌دهد چندین بار درگیر دعاوی ناشی از این عقد می شود. چراکه پرداخت اجاره بها وابسته به اقتصاد جامعه بوده و کوچکترین تورم و تحولی در موضوعات اقتصادی مستاجر را از پرداخت اجاره بها بازمیدارد.

بسیار پیش می آید که پس از مدت انقضای مدت اجاره مستاجر از تخلیه ملک خودداری می نماید و همچنین درخصوص موضوع سرقفلی نیز دعوای بین مالکین و مالک منفعت امری بسیار محتمل میباشد. لذا هر وکیل دادگستری با توجه به فراگیری این عقد و دعاوی ناشی از آن می بایست قوانین و مقررات مصوب در خصوص عقد اجاره را به دقت مطالعه و بررسی نماید تا بتواند در صورت ارجاع پرونده به او به بهترین نحو از موکل خود دفاع کند. وکلای متخصص گروه مهراد با بررسی مداوم قوانین و مقررات مصوب در خصوص عقد اجاره در قانون مدنی و در قانون روابط موجر و مستاجر با هم اندیشی در خصوص پرونده‌های ارجاعی در موضوعات تخلیه و دستور تخلیه و مطالبه اجاره‌بها و اجور معوقه و همچنین دعاوی ناشی از سرقفلی بهترین خدمات را در کوتاهترین زمان و با صرف کمترین هزینه به شما عزیزان ارائه خواهند داد.

لذا بهتر است جهت جلوگیری از وقوع دعاوی بعدی در حین تنظیم عقد اجاره حتماً وکیل دادگستری با تجربه ای در این زمینه همراه خود داشته باشید همانطور که می‌گویند جنگ اول بهتر از صلح آخر است اگر در حین انعقاد قرارداد تمامی جوانب در نظر گرفته شود قطعاً در پایان کار احتمال وقوع دعوا نیز کاهش پیدا می نماید.